Warum der Energieausweis mehr Fläche zeigt als Ihre Wohnfläche

Wissen Sie, was absolut verrückt ist? Sie können beim Hausverkauf buchstäblich Zehntausende Euro retten, und zwar durch einen simplen, scheinbaren Fehler auf dem Papier.

Kein Witz. Haben Sie schon mal auf ein offizielles Dokument geschaut und sich gedacht, Moment mal, das ist doch mathematisch kompletter Blödsinn? Genau dieses verrückte Szenario spielt sich nämlich jeden verdammten Tag auf dem Bremer Immobilienmarkt ab.

Lassen Sie uns das mal genauer unter die Lupe nehmen. Also, stellen Sie sich mal Folgendes vor. Sie halten endlich Ihren brandneuen Energieausweis in den Händen.

Sie wissen ganz genau, Ihr Haus hat exakt 120 Quadratmeter Wohnfläche. Logisch. Aber was steht da plötzlich im Dokument? 162 Quadratmeter. Da kriegen die meisten natürlich erst mal Schnappatmung.

Man denkt sich sofort, oh Gott, platzt jetzt mein Hausverkauf wegen Falschangaben? Aber hey, atmen Sie ganz tief durch. Diese scheinbar völlig falsche, viel zu große Zahl ist in Wahrheit Ihr allerbester Freund beim Verkauf.

Warum? Weil das die sogenannte Gebäudennutzfläche ist. Experten nennen das kurz A-N-E. Und jetzt kommt der Clou. Das Gesetz schreibt sogar zwingend vor, dass diese Referenzfläche im Schnitt 20 bis 35 Prozent größer sein muss als ihre tatsächliche echte Wohnfläche.

Krass, oder? Abschnitt 1. Der 35-Prozent-Flächentrick. Schauen wir uns an, wie Sie damit völlig legal richtig Geld sparen. Also wie kommt das überhaupt zustande?

Auf der einen Seite haben wir die ganz klassische Wohnfläche. Und die ist bei der Berechnung wirklich gnadenlos streng. Da zählen keine Keller, da zählen keine Treppenhäuser, nichts.

Auf der anderen Seite gibt es aber die Gebäudennutzfläche. Das Gebäudeenergiegesetz ist ja nicht dumm. Das weiß nämlich, Heizenergie, also die Wärme, die fließt ja durch das gesamte Haus.

Auch ihr Flur und das Treppenhaus fressen natürlich Wärme. Wenn man jetzt den kompletten Energieverbrauch nur durch die vergleichsweise winzige Wohnfläche teilen würde, dann sähe jedes Haus auf dem Papier absolut katastrophal aus.

Macht Sinn, oder? Kommen wir zu Abschnitt 2. So berechnet sich die Fläche. Okay, jetzt wird es wirklich extrem spannend, denn ein klitzekleines Detail entscheidet hier über Sieg oder Niederlage.

Beim Verbrauchsausweis wird die Fläche nämlich über gesetzlich festgelegte Faktoren hochgerechnet. Haben Sie ein Haus ohne Heizkeller, dann ist das Faktor 1,20. Aber wehe, und jetzt gut zuhören, wehe, Sie haben einen beheißten Keller, dann springt dieser Faktor sofort hoch auf 1,35.

Boom. Das sind mit einem einzigen Schlag mal eben 12,5% mehr Fläche, durch die eher Energieverbrauch geteilt wird. Das ist ein absolut gewaltiger Unterschied für die Endnote.

Ganz kurz noch ein wichtiger Einschub für alle, die einen sogenannten Bedarfsausweis brauchen. Hier arbeiten wir nicht mit diesem pauschalen Faktor. Da setzt sich der Experte hin und berechnet wirklich alles millimetergenau aus den echten Gebäudemaßen nach einer super strikten Norm, die übrigens ab 2027 noch mal strenger wird.

Aber das Grundprinzip? Das bleibt exakt gleich. Es geht immer um das absolute Gebäudevolumen und eben nicht nur um den Teppich in Ihrem Wohnzimmer. Abschnitt 3. Von Klasse F zu D.

Der gigantische Flächeneffekt in der Praxis. Jetzt zeige ich Ihnen mal, warum Sie bei diesem Thema wirklich hellwach sein müssen. Nehmen wir wieder unser Haus mit den 120 Quadratmetern.

Wenn wir jetzt den typischen Laienfehler machen und den Verbrauch einfach stur durch diese 120 Quadratmeter teilen, dann stürzt das Haus komplett ab, direkt in die rote Energieklasse F.

Das ist natürlich ein absolutes rotes Tuch für jeden potenziellen Käufer. Rechnen wir stattdessen mit dem Standardfaktor 1,20, klettern wir zumindest schon mal in Klasse E.

Aber jetzt kommt's. Mit dem perfekten Faktor von 1,35 landen wir direkt in der richtig starken Klasse D. Verstehen Sie? Wir haben exakt denselben Energieverbrauch, aber auf dem Papier liegen zwei volle Effizienzklassen dazwischen.

Wahnsinn! Tja, die Magie des Faktors 1,20 kennen wir jetzt. Aber die Preisfrage ist, wie knacken wir diesen absoluten Jackpot von 1,35? Die Antwort darauf liegt, ganz wortwörtlich, bei Ihnen im Keller.

Abschnitt 4. Die teuersten Praxisfehler. Und wie Sie diese unbedingt vermeiden. Und hier müssen Sie wirklich aufpassen. Besonders hier bei uns in der Region. Gerade in diesen ganz typischen, klassischen Bremer Rheinhäusern, kennen Sie bestimmt, egal ob drüben in Habenhausen oder in Finndorf, da gibt es super oft diesen nachträglich ausgebauten, kuschelig beheizten Hobbykeller.

Das riesige Problem an der Sache? Der taucht in so gut wie keiner alten Bauakte auf. Und aus reiner Panik etwas falsch zu machen, verschweigen viele Eigentümer diesen Raum einfach.

Die fatale Konsequenz daraus ist, der Ausweis wird mit Faktor 1,20 statt mit 1,35 berechnet. Sie bekommen einen dramatisch schlechteren Kennwert reingedrückt. Und das völlig ohne Not.

Verschinktes Geld. Dieser heimlich verschwiegene Keller ist wirklich der absolute Klassiker. Aber glauben Sie mir, da draußen lauern noch ganz andere, richtig teure Fallen.

Fehler Nummer 2. Die Eigentümer sehen diese riesige Ausweisfläche, denken sofort, oh nein, das ist falsch und verlangen ernsthaft eine Korrektur nach unten. Leute, damit beschneidet man sich doch komplett selbst.

Fehler Nummer 3 ist das blinde Abschreiben irgendwelcher Zahlen aus uralten Kaufverträgen. Und dann noch Fehler Nummer 4 und der ist brandgefährlich. Sie nutzen irgendwelche schnellen Internetportale.

Die übernehmen ihre laienhaften Eingaben komplett ungeprüft. Ein einziger dummer Tippfehler und Ihr Ausweis fliegt Ihnen bei der nächsten amtlichen Stichprobe sowas von um die Ohren.

Okay, aber was bedeutet das jetzt für Sie? Welche Dokumente zählen denn nun wirklich? Passen Sie auf, die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, die sind absolut pures Gold.

Denn die zeigen uns die echte, faktische Abrechnungsfläche. Alte Baupläne? Super wichtig, falls Sie einen Bedarfsausweis brauchen. Der alte Kaufvertrag? Naja, das ist höchstens eine ganz grobe Näherung.

Darauf würde ich mich nicht verlassen. Und der Grundbuchauszug? Tun Sie sich selbst einen Gefallen und legen Sie den direkt wieder weg. Der zeigt nämlich nur die Grundstücksfläche und ist für die energetische Bewertung komplett unbrauchbar.

Abschnitt 5. Die Best-Case-Optimierung. Ganz speziell für Sie. Wissen Sie, die Lösung für all diese Stolperfallen ist eigentlich total simpel. Vertrauen Sie das Ganze einfach echten Experten an.

Leuten, die eben nicht nur blind irgendwelche Zahlen in einen Computer abtippen, sondern die für Sie eine echte Best-Case-Optimierung rausholen. Inklusive der gezielten Nachfrage nach Ihrem beheizten Hobbykeller.

Und das Beste? Das Ganze gibt es zum absoluten Festpreis. 299 Euro für Einfamilienhäuser, 399 Euro für Mehrfamilienhäuser. Keine versteckten Kosten, keine nervigen Vor-Ort-Termine, für die Sie extra Urlaub nehmen müssen.

Ein sauberes Foto der Unterlagen reicht meistens schon völlig aus. Und zack, Sie haben Ihren rechtssicheren, perfekten Ausweis in unter 24 Stunden im Postfach. Machen wir es kurz, gehen Sie hier absolut kein Risiko ein.

Ein einziger flüchtiger Klick auf so einem Billigportal im Internet kann Sie beim Hausverkauf am Ende Tausende, wenn nicht Zehntausende Euro kosten. Handeln Sie clever.

Handeln Sie jetzt sofort. Gehen Sie einfach auf energiepassbremen.de oder rufen Sie ganz unkompliziert an unter 0421 6689 4123. Sichern Sie sich genau die Effizienzklasse, die Ihr Haus auch wirklich verdient hat.

Also, ich lasse Sie heute mit einer ganz entscheidenden Frage zurück. Werden Sie wirklich zulassen, dass ein banaler kleiner Rechenfehler den hart erarbeiteten Wert Ihres Hauses auf dem Markt zunichte macht?

Oder nehmen Sie das Ruder heute selbst in die Hand und holen das Maximum raus? Treffen Sie die richtige Entscheidung für Ihre Immobilie. Vielen Dank fürs Zuschauen bei diesem kurzen Erklärer.

Bleiben Sie schlau und bis zum nächsten Mal.