Wer zahlt den Energieausweis? Kostenverteilung & Umlage

Die Kurzantwort: Wer zahlt den Energieausweis?

Grundsätzlich zahlt der Eigentümer des Gebäudes die Kosten für den Energieausweis. Als Auftraggeber bestellt und bezahlt er die Erstellung beim Energieausweis-Aussteller. Die Frage der Umlagefähigkeit auf Mieter ist jedoch umstritten und wird in der Rechtspraxis unterschiedlich bewertet.

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Wer zahlt grundsätzlich den Energieausweis?

Der Eigentümer als Auftraggeber

Rechtlich gesehen ist der Eigentümer des Gebäudes derjenige, der den Energieausweis benötigt und daher auch die Kosten trägt. Dies ergibt sich aus mehreren Regelungen:

• § 80 ff. GEG (Gebäudeenergiegesetz): Der Eigentümer ist verpflichtet, einen Energieausweis zu besitzen und bei Verkauf oder Vermietung vorzulegen
• Vertragsrecht: Der Auftrag zur Erstellung wird zwischen Eigentümer und Energieausweis-Aussteller geschlossen
• Rechnungsstellung: Die Rechnung wird an den Eigentümer ausgestellt

Warum der Eigentümer zahlt

Der Energieausweis ist ein Gebäudeattribut, das an die Immobilie gebunden ist und nicht an die Person. Er gilt für 10 Jahre und muss bei jedem Eigentümerwechsel oder bei Neuvermietung vorgelegt werden. Da er dem Eigentümer dauerhaft zugeordnet wird, trägt dieser auch die Kosten.

Wer zahlt beim Immobilienverkauf?

Verkäufer oder Käufer?

Die Kostenfrage beim Verkauf ist verhandelbar. Rechtlich besteht eine Vorlagepflicht des Verkäufers, aber keine ausdrückliche Kostentragungspflicht:

Verhandlung und Kaufvertragsklauseln

In der Praxis werden die Kosten häufig im Kaufpreis verrechnet oder durch Klauseln geregelt:

Mögliche Klauselungen:

• “Der Käufer übernimmt die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt.”
• “Ein bereits vorhandener Energieausweis wird ohne gesonderte Berechnung auf den Käufer übertragen.”

Praxis-Tipp aus Bremen: In den meisten Kaufverträgen im Raum Bremen und Bremerhaven wird der Verkäufer die Kosten tragen, da ein vorhandener Energieausweis den Verkaufswert positiv beeinflusst. Ein Best-Case-optimierter Ausweis kann den Verkaufspreis um 5.000-15.000 EUR steigern.

Wer zahlt bei der Vermietung?

Vermieter trägt die Kosten

Bei der Vermietung ist die Rechtslage eindeutiger: Der Vermieter muss den Energieausweis kostenlos zur Verfügung stellen. Dies gilt für:

• Erstvermietung: Energieausweis muss bei Besichtigung vorliegen
• Wechselmieter: Energieausweis muss bei Vertragsabschluss übergeben werden
• Bestandsmieter: Auf Verlangen kostenlos zur Verfügung stellen

Umlage auf Mieter: Was sagt die Betriebskostenverordnung (BetrKV)?

Die zentrale Frage: Können die Kosten auf die Betriebskosten umgelegt werden?

Anlage 1 BetrKV (Betriebskostenverzeichnis): Die Erstellung eines Energieausweises ist nicht ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt. Die BetrKV nennt in Ziffer 18 lediglich:

“Kosten der Erfüllung gesetzlicher, behördlicher oder satzungsmäßiger Informations- und Nachweispflichten gegenüber Dritten”

Rechtsauffassungen dazu:

Streitfrage: Die Rechtslage ist nicht abschließend geklärt. Viele Gerichte sehen die Kosten für die Ersterstellung nicht als umlagefähig an, während Aktualisierungen (z.B. nach Modernisierung) unter bestimmten Umständen umlegbar sein könnten.

Wer zahlt beim Neubau?

Bauherr zahlt die Ersterstellung

Bei Neubauten ist der Bauherr verpflichtet, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Dies ergibt sich aus:

• § 80 Abs. 1 GEG: Pflicht zur Ausstellung bei Fertigstellung
• GEG-Anforderungen: Energieausweis als Nachweis der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes

Erstvermietung des Neubaus

Bei der ersten Vermietung eines Neubaus muss der Vermieter (häufig identisch mit dem Bauherrn) den Energieausweis vorlegen. Die Kosten wurden bereits beim Bau getragen und sind daher:

• Bei Eigennutzung: Keine weiteren Kosten
• Bei Vermietung: Kosten bereits getragen, keine Umlage möglich

Ist der Energieausweis umlagefähig? Die detaillierte Analyse

Die Rechtslage im Überblick

Die Frage der Umlagefähigkeit ist eine der am häufigsten diskutierten im Immobilienrecht. Hier die wichtigsten Aspekte:

§ 556 BGB (Mietvertrag): Die Umlegung von Betriebskosten muss vertraglich vereinbart sein und darf nur Betriebskosten umfassen, die durch den tatsächlichen Gebrauch entstehen.

§ 2 BetrKV (Definition Betriebskosten): Betriebskosten sind die Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache entstehen. Die Erstellung eines Energieausweises ist jedoch eine Eigentümerpflicht, die unabhängig vom Mietergebrauch besteht.

Die Praxis: Was passiert wirklich?

Trotz der rechtlichen Unsicherheit zeigt die Praxis:

Streitfragen und aktuelle Entwicklungen

Die Rechtsprechung ist hierzu noch nicht abschließend geklärt. Wichtige Aspekte:

1. BGH hat noch nicht abschließend entschieden
2. Landgerichte entscheiden unterschiedlich: Einige sehen eine Umlage bei laufenden Kosten als möglich an, andere lehnen dies strikt ab
3. Mieterbund-Position: Der Deutsche Mieterbund lehnt jegliche Umlage der Energieausweiskosten ab
4. Haus & Grund: Vermieterseitig wird eine angemessene Umlage befürwortet

Empfehlung: Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter die Kosten nicht auf die Betriebskosten umlegen. Die Kosten von ca. 299 EUR für ein Einfamilienhaus sind überschaubar und amortisieren sich durch höhere Mieten bei guter Energieeffizienzklasse.

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Fallbeispiele aus Bremen

Fall 1: Verkauf eines Altbaus in Bremen-Neustadt

Situation: Familie Schmidt verkauft ein Reihenhaus aus den 1960er Jahren in Bremen-Neustadt. Kein Energieausweis vorhanden.

Lösung: Der Käufer verlangte einen Energieausweis als Kaufvertragsbestandteil. Familie Schmidt beauftragte energiepass® BREMEN mit der Erstellung. Durch Best-Case-Optimierung erreichte das Haus Klasse D statt E. Der Verkaufspreis konnte gesteigert werden.

Kostenverteilung: Verkäufer trug die 299 EUR, konnte dies aber im Verkaufspreis refinanzieren.

Fall 2: Vermietung einer Wohnung in Bremerhaven

Situation: Ein Vermieter wollte die Kosten für den Energieausweis (299 EUR) auf die neuen Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung umlegen.

Rechtslage: Nach Beratung durch energiepass® BREMEN wurde davon abgeraten. Die potenziellen Mieter hätten Einspruch eingelegt, was zu Verzögerungen geführt hätte.

Ergebnis: Vermieter trug die Kosten selbst. Die Wohnung konnte mit 50 EUR/Monat mehr vermietet werden (Energieeffizienzklasse B), da die Ersparnis über 10 Jahre (6.000 EUR) die einmaligen Kosten bei Weitem überstieg.

Fall 3: Mehrfamilienhaus in Bremen-Horn

Situation: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten benötigte Energieausweise für alle Einheiten (insgesamt 399 EUR Festpreis).

Lösung: Der Vermieter ließ alle Ausweise auf einmal erstellen und zog die Kosten nicht von den Mietern ein.

Ergebnis: Alle Wohnungen konnten mit Energieausweis vermietet werden. Die Investition von 399 EUR amortisierte sich schnell durch bessere Vermietbarkeit.

Tipps zur Kostenverteilung

Für Verkäufer

1. Frühzeitig planen: Lassen Sie den Energieausweis vor dem Verkauf erstellen (idealerweise 2-3 Monate vor dem geplanten Verkaufszeitpunkt)

2. Best-Case-Optimierung nutzen: Eine professionelle Optimierung kann den Verkaufspreis deutlich steigern

3. Als Verhandlungsmasse nutzen: Ein vorhandener, guter Energieausweis ist ein Verkaufsargument

4. Kosten im Preis kalkulieren: Die 299 EUR für ein EFH sollten im Verkaufspreis eingerechnet werden

Für Vermieter

1. Umlage vermeiden: Die rechtlichen Risiken überwiegen den Nutzen

2. Investition sehen: Betrachten Sie den Energieausweis als Investition in die Vermietbarkeit

3. Steuerlich absetzen: Die Kosten können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden

4. Mietpreisbildung nutzen: Gute Energieeffizienzklassen rechtfertigen höhere Mieten

Für Käufer

1. Beim Kauf prüfen: Fordern Sie einen gültigen Energieausweis vor dem Kaufvertragsschluss an

2. Kosten im Kaufpreis berücksichtigen: Falls kein Ausweis vorliegt, können Sie den fehlenden Nachweis bei der Preisverhandlung ansprechen

3. Zustandekommen vereinbaren: Regeln Sie die Kostenübernahme explizit im Kaufvertrag

FAQ: Häufige Fragen zur Kostenverteilung

Kann ich die Energieausweis-Kosten auf meine Mieter umlegen?

Grundsätzlich nein. Die Ersterstellung eines Energieausweises ist eine Eigentümerpflicht und wird von den meisten Gerichten nicht als umlagefähige Betriebskosten anerkannt. Bei Aktualisierungen nach Modernisierungsmaßnahmen kann es unter bestimmten Umständen eine Grauzone geben, hier sollten Sie einen Rechtsanwalt konsultieren.

Was steht im Gesetz zur Kostentragung?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 80 die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises, aber nicht ausdrücklich die Kostentragung. Daraus folgt, dass der Eigentümer als Pflichtiger auch die Kosten trägt. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet die Energieausweiskosten nicht als umlagefähig auf.

Wer zahlt den Energieausweis bei einer Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung gilt:

• Vor der Versteigerung: Der Eigentümer (Schuldner) ist verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen
• Nach dem Erwerb: Der Ersteher trägt die Kosten, falls kein gültiger Ausweis vorhanden ist
• Besonderheit: Viele Zwangsversteigerungsobjekte haben keinen aktuellen Energieausweis, was bei der Kalkulation berücksichtigt werden sollte

Kann ich die Energieausweis-Kosten vom Kaufpreis abziehen?

Ja, wenn Sie als Käufer die Kosten für die Erstellung übernehmen müssen, weil der Verkäufer keinen Energieausweis hat, können Sie dies bei der Kaufpreisverhandlung ansprechen. In der Praxis wird dies oft durch eine entsprechende Kaufpreisminderung ausgeglichen.

Was gilt bei einem Mehrfamilienhaus?

Bei einem Mehrfamilienhaus gilt grundsätzlich dasselbe wie bei anderen Gebäuden:

• Der Eigentümer zahlt die Erstellung
• Keine Umlage auf die Mieter möglich
• Mengenrabatte möglich: Bei energiepass® BREMEN kosten MFH ab 399 EUR (unabhängig von der Wohnungsanzahl bis 8 WE)

Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Ja, für Vermieter: Die Kosten für die Energieausweiserstellung können als Werbungskosten bei der Vermietung von der Steuer abgesetzt werden. Nachweis durch Rechnung des Energieausweis-Ausstellers.

Nein, für Eigennutzer: Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Kosten nicht steuerlich absetzbar (außer bei Home-Office-Nutzung anteilig möglich).

Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.

Fazit: Klare Verhältnisse bei der Kostentragung

Die Frage “Wer zahlt den Energieausweis?” lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Die Kosten für einen Energieausweis sind mit ab 299 EUR (EFH) und ab 399 EUR (MFH) überschaubar. Die Investition zahlt sich durch höhere Verkaufspreise und Mieten sowie schnellere Vermietung vielfach zurück.

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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018