Wer kontrolliert den Energieausweis? Die kurze Antwort: Das kommunale Ordnungsamt, die Bauaufsichtsbehörde und in der Praxis zunehmend auch potenzielle Käufer sowie Mieter. Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht werden mit Bußgeldern bis zu 10.000 EUR geahndet (§ 108 GEG).
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, welche Behörden wann kontrollieren, was genau geprüft wird und wie Sie Bußgelder vermeiden.
Wer sind die Kontrollinstanzen für den Energieausweis?
Die Kontrolle des Energieausweises obliegt mehreren Institutionen – je nachdem, ob es um den Verkauf, die Vermietung oder den Betrieb eines Gebäudes geht.
| Kontrollinstanz | Zuständigkeit für | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Kommunales Ordnungsamt | Verkauf/Vermietung von Wohngebäuden, Pflichtangaben in Anzeigen | § 108 Abs. 1 GEG |
| Bauaufsichtsbehörde | Neubau, Sanierung, Betrieb von Gebäuden | § 107 GEG |
| Landesbehörden | Stichproben, systematische Überprüfungen | § 107 GEG i.V.m. Ländervorschriften |
| Käufer/Mieter (zivilrechtlich) | Schadensersatzansprüche bei falscher Angabe | § 280 BGB |
Das Ordnungsamt als Hauptkontrollinstanz
Das kommunale Ordnungsamt ist die zentrale Anlaufstelle für Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht beim Verkauf oder der Vermietung. Es prüft:
- Ob bei Besichtigungen ein Energieausweis vorgelegt wurde (§ 80 Abs. 4 GEG) – Hinweis: Die Formulierung “Energieausweis wird nachgereicht” schützt nicht vor Bußgeldern
- Ob Pflichtangaben in Immobilienanzeigen fehlen (§ 87 GEG)
- Ob der Energieausweis nach Vertragsabschluss übergeben wurde
In Bremen ist das Ordnungsamt der Stadt Bremen für diese Kontrollen zuständig. Die Behörde arbeitet mit einer Verwaltungskostenvorschrift (VwVfG), die auch Anonymität von Hinweisgebern schützt.
Die Bauaufsichtsbehörde
Die Bauaufsichtsbehörde kontrolliert den Energieausweis bei Neubauten, grundlegenden Sanierungen und im laufenden Betrieb. Ihr Fokus liegt auf:
- Einhaltung des GEG bei Neubauten
- Dokumentation der Energieeffizienz beim Gebäudebetrieb
- Einhaltung der Anforderungen an den Bedarfsausweis bei Bestandsgebäuden
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Landesbehörden und deren Stichproben
Landesbehörden führen systematische Stichproben durch, um die flächendeckende Einhaltung der Energieausweis-Pflicht zu sichern. Diese Kontrollen werden oft datenbasiert durchgeführt – beispielsweise durch Auswertung von Immobilienportalen oder Melderechtsdaten.
Wann finden Kontrollen statt?
Kontrollen des Energieausweises erfolgen nicht regelmäßig, sondern anlassbezogen – meist durch Hinweise oder als Teil von Schwerpunktprüfungen.
Bei Anzeige durch Dritte
Der häufigste Auslöser für eine Kontrolle ist eine schriftliche oder telefonische Anzeige bei der zuständigen Behörde. Wer kann anzeigen?
| Anzeigender | Motiv | Häufigkeit |
|---|---|---|
| Nachbarn | Lärm durch Baumaßnahmen, Verdacht auf illegale Nutzung | Mittel |
| Makler | Konkurrenzsituationen, professionelle Rivalität | Hoch |
| Interessenten | Enttäuschte Käufer/Mieter, die keinen Energieausweis sahen | Sehr hoch |
| Mietervereine | Systematische Prüfung von Anzeigen | Mittel |
| Energieberater | Hinweis auf offensichtliche Verstöße | Gering |
Praxis-Tipp aus meiner Erfahrung: Besonders häufig werden Anzeigen nach gescheiterten Verkaufsverhandlungen. Ein Interessent, der ein Haus besichtigt und keinen Energieausweis sieht, meldet dies oft im Anschluss – aus Ärger oder aus tatsächlichem Interesse an rechtlicher Einhaltung.
Stichprobenkontrollen
Behörden führen zunehmend systematische Stichproben durch, insbesondere bei:
- Neu eingestellten Immobilienanzeigen auf Online-Portalen
- Frisch notariell beurkundeten Kaufverträgen (Datenabgleich)
- Gebäuden mit bekannter Energieeffizienzklasse H (WPB)
- Gewerbeimmobilien mit hohem Energieverbrauch
Bei Verdacht auf besondere Verstöße
Eine Kontrolle wird auch eingeleitet, wenn Anhaltspunkte für besondere Verstöße vorliegen:
- Das Gebäude wird als besonders energieineffizient beworben (“energetisch sanierungsbedürftig”)
- In der Anzeige fehlen alle Pflichtangaben (Energiekennwert, Klasse, Baujahr)
- Das Objekt ist ein Neubau ohne Energieausweis
- Mehrfachanzeigen zu demselben Objekt
Was wird bei der Kontrolle geprüft?
Die Behörden prüfen drei Kernaspekte: Vorhandensein, Gültigkeit und Richtigkeit des Energieausweises.
Das Vorhandensein des Energieausweises
Der erste Prüfpunkt ist simpel: Liegt überhaupt ein Energieausweis vor?
- Bei Besichtigungen: Wurde der Ausweis gezeigt, ausgehängt oder zur Einsicht bereitgelegt?
- Bei Anzeigen: Sind die Pflichtangaben (§ 87 GEG) enthalten?
- Nach Vertragsabschluss: Wurde eine Kopie übergeben?
Die Gültigkeit des Energieausweises
Ein Energieausweis hat eine begrenzte Gültigkeitsdauer:
| Ausweisart | Gültigkeit | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | 10 Jahre | § 79 Abs. 3 GEG |
| Bedarfsausweis | 10 Jahre | § 79 Abs. 3 GEG |
| Nichtwohngebäude | 10 Jahre | § 79 Abs. 3 GEG |
Hinweis: Nach wesentlichen energetischen Änderungen (z. B. neue Heizung, Dämmung) bleibt der Energieausweis formal gültig, spiegelt aber nicht mehr den aktuellen Zustand wider. Ein neuer Ausweis kann die verbesserte Effizienz dokumentieren.
Die Richtigkeit der Angaben
Bei intensiveren Prüfungen werden auch die im Energieausweis enthaltenen Angaben überprüft:
- Stimmt die angegebene Gebäudenutzfläche (AN)?
- Ist der Energiekennwert plausibel?
- Entsprechen Angaben zu Heizung und Baujahr der tatsächlichen Ausstattung?
- Ist der Aussteller registriert (DIBt-Register)?
Details zum Prüfprozess finden Sie in meinem Artikel Was wird bei einem Energieausweis geprüft?
Praxis-Tipp: Bei Online-Energieausweisen ohne Vor-Ort-Termin ist die Fehlerquote bei der Flächenangabe besonders hoch. Ich empfehle immer eine professionelle Erstellung mit Bestandsaufnahme vor Ort.
Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?
Die Bußgelder für Energieausweis-Verstöße sind erheblich.
Der Bußgeldkatalog nach GEG § 108
| Verstoß | Max. Bußgeld | GEG-Verweis |
|---|---|---|
| Energieausweis nicht vorgelegt (Besichtigung) | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 24 |
| Energieausweis nicht übergeben (nach Vertrag) | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 25 |
| Pflichtangaben in Anzeige fehlen | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 27 |
| Falscher Energieausweis (bewusst falsch) | 10.000 EUR | § 108 Abs. 2 |
| Keine Einhaltung von Energieeinsparstandards | 50.000 EUR | § 108 Abs. 3 |
Die Bußgelder in der Praxis
In der Praxis verhängen die Behörden Bußgelder in folgender Bandbreite:
- Erstverstoß, fahrlässig: 500 – 1.500 EUR
- Wiederholter Verstoß: 1.500 – 5.000 EUR
- Vorsätzliche Täuschung: 5.000 – 10.000 EUR
Die konkreten Beträge variieren je nach Bundesland. In Bremen und Niedersachsen orientiert man sich an den Richtlinien für die Verhängung von Geldbußen nach dem OWiG.
Was ist bei besonderen Situationen zu beachten?
Je nach Anlass (Verkauf, Vermietung, Gewerbe) gibt es unterschiedliche Kontrollschwerpunkte.
Beim Hausverkauf: Der Notar prüft nicht!
Ein weit verbreiteter Irrtum: Der Notar prüft den Energieausweis nicht. Er dokumentiert lediglich, ob einer vorliegt oder nicht. Die Verantwortung bleibt beim Verkäufer.
- Der Notar ist kein Adressat der GEG-Regelungen
- Er wird das Fehlen des Energieausweises im Vertrag vermerken
- Er belehrt über das Bußgeldrisiko, verhindert aber nicht die Beurkundung
- Käufer können später Schadensersatzansprüche geltend machen
Bei der Vermietung
Für Vermieter gelten die gleichen Pflichten wie für Verkäufer:
- Vorlage bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 5 GEG)
- Übergabe bei Mietvertragsabschluss
- Pflichtangaben in Anzeigen (§ 87 GEG)
Besonderheit bei der Vermietung: Mieter haben ein besonderes Interesse an korrekten Angaben, da sie die laufenden Energiekosten tragen. Fälschungen oder grobe Fehler im Energieausweis können zu Schadensersatzforderungen führen.
Bei Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien unterliegen strengeren Kontrollen:
- Höhere Bußgelder möglich (bis 50.000 EUR)
- Betriebsstättenaufsicht kann kontrollieren
- Energiemanagementsysteme müssen dokumentiert werden (ab bestimmter Größe)
Was tun bei fehlendem Energieausweis?
Wenn Sie feststellen, dass bei einer Immobilie kein Energieausweis vorliegt, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
Als Eigentümer: Sofort nachholen
- Verbrauchsausweis bestellen (falls Heizkostenabrechnungen vorliegen)
- Bedarfsausweis erstellen lassen (bei Neubauten oder wenn keine Verbrauchsdaten existieren)
- Dokumentation prüfen: Vielleicht existiert ein Ausweis, wurde nur verlegt?
Als Interessent: Rechte wahrnehmen
- Vor der Besichtigung: Schriftlich einen gültigen Energieausweis anfordern
- Bei fehlendem Ausweis: Besichtigung verschieben oder ablehnen
- Nach dem Kauf: Schadensersatzansprüche prüfen, falls die Energiekosten erheblich vom Ausweis abweichen
Als Nachbar oder Dritter: Anzeige erstatten
Sie können Verstöße anonym oder namentlich beim Ordnungsamt anzeigen:
- Schriftlich per Brief oder E-Mail an das kommunale Ordnungsamt
- Telefonisch (anonym möglich)
- Über Online-Formulare der Stadtverwaltung
Wichtig: Die Behörde ist zur Verschwiegenheit über den Hinweisgeber verpflichtet (§ 31 OWiG).
Häufige Fragen zur Energieausweis-Kontrolle
Wie oft wird der Energieausweis kontrolliert?
Es gibt keine regelmäßigen Kontrollintervalle. Kontrollen erfolgen anlassbezogen – durch Anzeigen, Stichproben oder im Rahmen anderer Prüfungen. Gebäude mit häufigem Besitzerwechsel oder aktiver Vermarktung werden statistisch häufiger kontrolliert.
Kann ich anonym anzeigen, wenn ein Energieausweis fehlt?
Ja, Anzeigen können anonym erfolgen. Das Ordnungsamt ist zur Verschwiegenheit verpflichtet. In der Praxis werden anonyme Hinweise genauso bearbeitet wie namentliche – allerdings können Sie bei Anonymität nicht auf das Verfahrensergebnis hingewiesen werden.
Was passiert bei einem falschen Energieausweis?
Ein bewusst falscher Energieausweis gilt als besonderer Verstoß und kann mit bis zu 10.000 EUR geahndet werden (§ 108 Abs. 2 GEG). Zusätzlich drohen zivilrechtliche Schadensersatzansprüche durch Käufer oder Mieter. Der Aussteller des falschen Ausweises haftet außerdem für Schadensersatz.
Muss ich den Energieausweis beim Verkauf aushängen?
Nein, das Aushängen ist nicht Pflicht – aber eine gültige Alternative zur persönlichen Vorlage. Der Gesetzgeber nennt drei gleichwertige Möglichkeiten (§ 80 Abs. 4 Satz 2 GEG):
- Persönliche Vorlage
- Aushängen an gut sichtbarer Stelle
- Bereitlegen zur Einsichtnahme
Empfehlung: Bei Besichtigungsterminen mit mehreren Interessenten ist das Aushängen die praktikabelste Lösung.
Wer darf den Energieausweis sehen?
Grundsätzlich jeder, der ein berechtigtes Interesse hat:
- Potenzielle Käufer und Mieter
- Makler (als Beauftragte des Eigentümers)
- Notar (zur Dokumentation)
- Behörden (bei Kontrollen)
- Aussteller (bei Auftragserteilung)
Der Energieausweis ist keine vertrauliche Information – im Gegenteil: Er soll gerade zur Transparenz über die Energieeffizienz beitragen.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Prävention ist besser als Bußgeld
Die Kontrolle des Energieausweises mag lückenhaft erscheinen – doch die Risiken sind real. Ein Verstoß kann 10.000 EUR und mehr kosten, ganz abgesehen von zivilrechtlichen Risiken durch enttäuschte Käufer oder Mieter.
Mein Rat aus der täglichen Praxis: Halten Sie Ihren Energieausweis stets aktuell und greifbar bereit. Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie das erste Inserat schalten. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG müssen in der Anzeige stehen – ohne Ausweis fehlen diese Daten.
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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018