Wer haftet beim Energieausweis? Haftung & Rechte

Der Aussteller haftet für Fehler bei der Erstellung des Energieausweises – der Eigentümer für die Richtigkeit der übergebenen Gebäudedaten. Diese grundlegende Unterscheidung ist entscheidend für die Haftungsfrage. Doch wer haftet in welchem Umfang, wie lange und was können Sie im Streitfall tun?

In diesem umfassenden Guide kläre ich alle Haftungsfragen rund um den Energieausweis auf – von der Ausstellerhaftung über die Verantwortung des Eigentümers bis hin zu Fallstricken beim Immobilienkauf. Mit praktischen Beispielen aus meiner Beratungspraxis in Bremen und Rechtstipps, die Sie vor teuren Überraschungen schützen.

Haftung des Ausstellers: Sachmangel & Gewährleistung

Der Energieausweis-Aussteller – also der von der DIBt (Deutsches Institut für Bautechnik) zugelassene Sachverständige oder die zertifizierte Person – haftet für die fachgerechte Erstellung des Dokuments. Diese Haftung ergibt sich aus dem Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Eigentümer) und Aussteller.

Sachmangelhaftung nach § 633 BGB

Die zentrale Haftungsgrundlage ist die Sachmangelhaftung. Der Aussteller schuldet ein Energieausweis, der frei von Fehlern ist und die gesetzlichen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt. Dazu gehören:

• Korrekte Berechnung des Energiekennwerts (kWh/(m²·a))
• Richtige Zuordnung der Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Vollständige und korrekte Angaben zur Heizungsart und Energieträger
• Einhaltung der DIN V 4108-6 / DIN V 18599 (Bedarfsausweis)
• Korrekte Darstellung der relevanten Gebäudedaten

Typische Fehler, die zur Haftung führen:

Verjährung der Ausstellerhaftung

Die Gewährleistungsansprüche gegen den Aussteller verjähren nach 2 Jahren (§ 634a BGB). Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels oder bei Übernahme einer Garantie beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre.

Wichtig: Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme des Energieausweises – nicht mit dem Verkauf der Immobilie. Wer den Energieausweis also 3 Jahre vor dem Hausverkauf erstellen lässt, kann bei Fehlern möglicherweise keine Ansprüche mehr geltend machen.

Nachbesserung und Nacherfüllung

Entdeckt der Eigentümer einen Fehler im Energieausweis, steht ihm zunächst ein Nachbesserungsanspruch zu (§ 635 BGB). Der Aussteller muss den Fehler kostenlos beheben oder einen neuen, korrekten Energieausweis erstellen.

Scheitert die Nachbesserung oder verweigert der Aussteller diese, kann der Auftraggeber:

• Selbst nachbessern und Kosten zurückfordern
• Herabsetzung der Vergütung verlangen (Minderung)
• Bei schwerwiegenden Fehlern vom Vertrag zurücktreten
• Schadensersatz verlangen

Praxis-Tipp: Lassen Sie den Energieausweis immer von einem qualifizierten Aussteller erstellen, der über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt. Bei groben Fehlern greift diese – bei Online-Ausstellern ohne deutschen Sitz wird es oft schwierig.

Haftung des Eigentümers: Richtigkeit der Daten

Der Eigentümer haftet nicht für die fachliche Richtigkeit der Berechnung – aber für die Wahrheit und Vollständigkeit der übergebenen Gebäudedaten. Diese Haftung kann sich aus mehreren Rechtsgrundlagen ergeben.

Verantwortung für die Datengrundlage

Der Eigentümer muss dem Aussteller korrekte Angaben übermitteln:

• Tatsächliches Baujahr (nicht Modernisierungsjahr)
• Tatsächliche beheizte Wohnfläche
• Tatsächliche Heizungsart und -leistung
• Vollständige Heizkostenabrechnungen (bei Verbrauchsausweis)
• Tatsächliche Dämmung und Fensterqualität

Wer lügt oder verschweigt, haftet selbst – auch wenn der Aussteller den Energieausweis erstellt hat.

Haftung gegenüber Käufern und Mietern

Der Eigentümer haftet gegenüber Käufern oder Mietern, wenn:

• Er bewusst falsche Angaben gemacht hat
• Er den Energieausweis nicht aushändigt (Bußgeld bis 10.000 EUR)
• Er einen offensichtlich fehlerhaften Ausweis verwendet

Beim Verkauf kann der Käufer bei arglistiger Täuschung über die Energieeffizienz den Kaufvertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen.

Pflicht zur Weitergabe des Energieausweises

Nach § 80 Abs. 4 Satz 5 GEG muss der Eigentümer dem Käufer oder Mieter den Energieausweis unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben. Diese Pflicht ist:

• Öffentlich-rechtlich: Bußgeld bei Nichtbeachtung (bis 10.000 EUR)
• Privatrechtlich: Der Käufer kann bei fehlendem Ausweis ggf. Schadensersatz fordern

Fall aus der Bremer Praxis: Ein Eigentümer in Vegesack hatte bei der Datenübergabe versehentlich das falsche Baujahr angegeben (1985 statt 1975). Der Energieausweis zeigte die Klasse D statt F. Der Käufer entdeckte den Fehler nach dem Kauf und verlangte Schadensersatz – erfolgreich. Der Eigentümer musste 10.000 EUR Differenz zum tatsächlichen Wert zahlen.

Haftung des Maklers: Vermittlungspflichten

Der Makler hat eine besondere Haftungsposition beim Energieausweis. Er ist Mitadressat der Vorlagepflichten nach § 80 GEG und haftet eigenständig für Verstöße.

Pflichten des Maklers beim Energieausweis

Haftung bei fehlendem Energieausweis

Der Makler haftet selbstständig, wenn er eine Immobilie inseriert oder besichtigen lässt, ohne einen Energieausweis vorliegen zu haben. Der BGH hat 2017 bestätigt, dass Makler für fehlende Energieausweis-Daten in Anzeigen abgemahnt werden können (BGH, 05.10.2017, I ZR 232/16).

Haftung bei Falschauskunft

Gibt der Makler falsche Angaben zur Energieeffizienz weiter – etwa ein veraltetes Energielabel oder falsche Kennwerte – haftet er gegenüber dem Käufer auf Schadensersatz. Typische Fälle:

• Veralteter Energieausweis wird ohne Hinweis auf das Ausstellungsdatum verwendet
• Energiekennwert falsch übernommen oder gerundet
• Energieträger falsch angegeben

Praxis-Tipp für Verkäufer: Fordern Sie vom Makler eine schriftliche Bestätigung, dass er die Pflichtangaben korrekt in das Exposé aufgenommen hat. Bei falschen Angaben haftet dann primär der Makler.

Haftung beim Immobilienkauf: Gewährleistung & Täuschung

Beim Hauskauf spielt der Energieausweis eine zentrale Rolle für die Haftungsfrage. Der Käufer hat mehrere Anspruchsgrundlagen, wenn der Energieausweis fehlerhaft ist.

Gewährleistung nach Kaufvertrag

Der Kaufvertrag kann Gewährleistungsregelungen zum Energieausweis enthalten. Übliche Klauseln:

• Keine Gewährleistung (“Verkauf wie besehen”): Der Käufer übernimmt das Risiko für Fehler – aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel
• Zusicherung bestimmter Eigenschaften: Der Verkäufer garantiert einen bestimmten Energiekennwert
• Mangelfolge: Der Energieausweis als solcher ist nicht mangelhaft, aber die tatsächliche Energieeffizienz weicht erheblich ab

Arglistige Täuschung (§ 123 BGB)

Wenn der Verkäufer wusste oder wissen musste, dass der Energieausweis falsch ist, und dies verschweigt, liegt eine arglistige Täuschung vor. Der Käufer kann dann:

• Den Kaufvertrag anfechten (Anfechtungsfrist: 1 Jahr)
• Schadensersatz statt der Leistung verlangen
• Die Rückabwicklung des Kaufvertrags betreiben

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung – was ist zu beweisen?

Schadensersatz bei Fehlinformation

Selbst ohne arglistige Täuschung kann Schadensersatz fällig werden, wenn:

• Der Verkäufer eine konkrete Zusicherung über den Energiekennwert gab
• Der Energieausweis offensichtlich falsch war und der Verkäufer dies kannte
• Der Makler fahrlässig falsche Angaben verbreitet hat

Der Schaden ist typischerweise die Differenz zwischen Kaufpreis und objektivem Wert bei korrekter Energieeffizienzangabe.

Fallbeispiele aus der Praxis (Bremen)

Fall 1: Das falsche Baujahr in Blumenthal

Situation: Ein Einfamilienhaus aus den 1970ern wurde 2010 modernisiert. Der Eigentümer gab bei der Energieausweis-Erstellung fälschlich das Jahr 2010 als Baujahr an.

Ergebnis: Der Energieausweis zeigte die Klasse C statt F. Der Käufer zahlte einen Aufschlag von 25.000 EUR für die vermeintlich bessere Energieeffizienz. Nach Entdeckung des Fehlers wurde der Kaufvertrag teilweise rückgängig gemacht. Der Eigentümer musste 10.000 EUR Schadensersatz zahlen.

Lernen: Das Baujahr ist das tatsächliche Errichtungsjahr – Modernisierungen ändern es nicht.

Fall 2: Der Online-Aussteller ohne Haftpflicht

Situation: Ein Eigentümer aus der Bremer Neustadt erstellte seinen Energieausweis über einen Online-Dienst aus dem Ausland für 29 EUR. Der Ausweis enthielt einen Rechenfehler.

Ergebnis: Bei der Besichtigung stellte ein potenzieller Käufer den Fehler fest. Der Verkauf platzte. Der Online-Anbieter war nicht erreichbar, hatte keine Haftpflichtversicherung. Der Eigentümer blieb auf dem Schaden sitzen.

Lernen: Billige Online-Aussteller ohne deutschen Sitz und Haftpflichtversicherung sind ein Risiko.

Fall 3: Der Makler mit den falschen Pflichtangaben

Situation: Ein Makler in Schwachhausen inserierte eine Wohnung mit einem 5 Jahre alten Energieausweis. Er gab den Energiekennwert mit “ca. 120 kWh/(m²·a)” an, obwohl der Ausweis 145 kWh zeigte.

Ergebnis: Der Käufer entdeckte die Abweichung und klagte erfolgreich auf Schadensersatz. Der Makler musste 8.000 EUR zahlen. Zusätzlich erhielt er eine Abmahnung wegen fehlerhafter Pflichtangaben.

Lernen: Pflichtangaben müssen exakt und aktuell sein – keine Schätzungen.

Fall 4: Die verjährete Ausstellerhaftung

Situation: Ein Energieausweis wurde 2018 erstellt. 2023 wurde das Haus verkauft. Der Käufer entdeckte, dass der Energiekennwert falsch berechnet wurde.

Ergebnis: Ansprüche gegen den Aussteller waren verjährt (2 Jahre nach Abnahme 2020). Der Verkäufer konnte sich wegen fehlenden Wissens entlasten. Der Käufer blieb ohne Kompensation.

Lernen: Energieausweise nicht zu früh erstellen – die Verjährung läuft ab Abnahme.

Wie schützen Sie sich vor Haftungsfallen?

Als Eigentümer & Verkäufer

1. Wählen Sie einen qualifizierten Aussteller

   • DIBt-Zulassung prüfen
   • Berufshaftpflichtversicherung sicherstellen
   • Referenzen einholen

2. Überprüfen Sie alle Daten

   • Baujahr anhand Bauakte verifizieren
   • Wohnfläche mit Grundriss abgleichen
   • Heizungsunterlagen zusammenstellen

3. Dokumentieren Sie die Übergabe

   • Energieausweis bei Besichtigung aushängen/auslegen
   • Übergabe an Käufer schriftlich bestätigen
   • Kopie für eigene Unterlagen behalten

4. Lassen Sie den Ausweis nicht zu früh erstellen

   • Verjährungsfrist: 2 Jahre ab Abnahme
   • Optimal: 3-6 Monate vor Verkaufsstart

Als Käufer

1. Prüfen Sie den Energieausweis sorgfältig

   • Ausstellungsdatum kontrollieren (max. 10 Jahre alt)
   • Aussteller-Zulassung verifizieren
   • Plausibilitätsprüfung: Passt Energieklasse zum Baujahr?

2. Fordern Sie Zusicherungen ein

   • Schriftliche Garantie des Energiekennwerts
   • Hinweis auf Modernisierungen
   • Übergabe aller Energieausweis-Unterlagen

3. Dokumentieren Sie Mängel

   • Fotos vom Energieausweis machen
   • Auffälligkeiten im Kaufvertrag vermerken
   • Sachverständigen bei Zweifeln einschalten

Als Makler

1. Prüfen Sie vor dem Inserat

   • Energieausweis vorhanden?
   • Alle Pflichtangaben korrekt?
   • Ausweis nicht älter als 10 Jahre?

2. Dokumentieren Sie sorgfältig

   • Daten aus dem Energieausweis exakt übernehmen
   • Keine Schätzungen oder “ca.”-Angaben
   • Quellenangabe im Exposé

3. Weisen Sie den Auftraggeber hin

   • Schriftlich auf Vorlagepflicht hinweisen
   • Bei fehlendem Ausweis ablehnen oder Haftungsausschluss vereinbaren

FAQ: Die wichtigsten Fragen zur Haftung

Was passiert bei falschen Angaben im Energieausweis?

Das kommt darauf an, wer falsch gehandelt hat: Der Aussteller haftet für Berechnungsfehler (Gewährleistung), der Eigentümer für falsche Datengrundlage. Der Käufer kann unter Umständen Schadensersatz vom Verkäufer verlangen, wenn dieser die Falschangabe kannte oder grob fahrlässig war.

Kann ich den Aussteller verklagen?

Ja, wenn:

• Ein Sachmangel vorliegt (falsche Berechnung, falsche Klasse)
• Die Verjährungsfrist von 2 Jahren noch nicht abgelaufen ist
• Sie zunächst eine Nachbesserung versucht haben

Nein, wenn:

• Sie selbst falsche Daten übergeben haben
• Die Verjährung bereits eingetreten ist
• Es sich um Meinungsverschiedenheiten über Interpretation handelt

Was ist mit einem veralteten Energieausweis?

Ein Energieausweis ist maximal 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Bei älteren Ausweisen:

• Öffentlich-rechtlich: Keine Vorlagepflicht erfüllt, Bußgeld bis 10.000 EUR
• Privatrechtlich: Möglicherweise Sachmangel am Kaufgegenstand
• Verkäuferhaftung: Bei Kenntnis der Ungültigkeit arglistige Täuschung möglich

Haftet der Makler für fehlende Energieausweise?

Ja, der Makler haftet eigenständig, wenn er eine Immobilie inseriert oder besichtigen lässt, ohne Energieausweis vorliegen zu haben. Die Haftung ist:

• Öffentlich-rechtlich: Bußgeld bis 10.000 EUR
• Privatrechtlich: Schadensersatz gegenüber dem Käufer bei Falschangaben
• Vertraglich: Möglicher Vertragsbruch gegenüber dem Verkäufer

Was ist bei einer Versteigerung?

Bei Zwangsversteigerungen gilt eine besondere Regelung (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GEG):

• Der Energieausweis muss spätestens bei der Versteigerung vorliegen
• Bei fehlendem Ausweis kann die Versteigerung unterbrochen oder ausgesetzt werden
• Der Gläubiger (meist Bank) haftet für die Beschaffung
• Der Ersteher hat keinen Anspruch auf Rückabwicklung wegen fehlenden Energieausweises – das Risiko liegt beim Bieter

Erfahren Sie auch, wer den Energieausweis kontrolliert und was passiert, wenn ein fehlender Energieausweis angezeigt wird.

Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.

Meine Preise: Einfamilienhaus 299 EUR (Festpreis), Mehrfamilienhaus 399 EUR (Festpreis), Nichtwohngebäude 499 EUR. Alle Preise inklusive Best-Case-Optimierung und DIBt-Registrierung.

Fazit: Klare Verantwortlichkeiten vermeiden Streit

Die Haftung beim Energieausweis ist klar verteilt: Der Aussteller haftet für die fachliche Richtigkeit, der Eigentümer für die Wahrheit seiner Angaben. Makler haften eigenständig für ihre Pflichten bei der Vermarktung.

Die besten Schutzmaßnahmen sind:

• Wählen Sie einen qualifizierten Aussteller mit Haftpflichtversicherung
• Prüfen Sie alle Daten sorgfältig vor der Übergabe
• Erstellen Sie den Energieausweis zeitnah zum Verkauf (nicht zu früh)
• Dokumentieren Sie Übergaben und Zusicherungen schriftlich

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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018