Welcher Energieausweis wird beim Neubau benötigt?

Beim Neubau ist der Bedarfsausweis Pflicht. Dieser berechnet den theoretischen Energiebedarf Ihres Gebäudes anhand der geplanten Bauweise, Dämmung und Haustechnik. Er wird nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigt – sowohl für die Förderung als auch beim späteren Verkauf oder zur Vermietung.

Aus meiner Erfahrung als Aussteller von Energieausweisen für Wohngebäude sehe ich regelmäßig, dass Bauherren den Bedarfsausweis zu spät einplanen. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, warum der richtige Zeitpunkt entscheidend ist.

Direkt-Antwort: Der Bedarfsausweis ist beim Neubau Pflicht

Der Bedarfsausweis (auch: Energiebedarfsausweis) ist die einzig zulässige Form des Energieausweises für Neubauten. Anders als beim Verbrauchsausweis, der auf realen Verbrauchsdaten basiert, errechnet der Bedarfsausweis den Energiebedarf theoretisch nach DIN V 18599.

Der Grund ist simpel: Bei einem Neubau gibt es noch keine Verbrauchsdaten – das Gebäude existiert ja noch nicht oder wurde gerade erst fertiggestellt. Deshalb muss der Energieausweis auf Basis der geplanten Bauteile und Anlagen berechnet werden.

Merke: Der Verbrauchsausweis ist für Neubauten nicht zulässig. Nur der Bedarfsausweis erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nach § 80 GEG.

Warum der Bedarfsausweis und nicht der Verbrauchsausweis?

Die Unterscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ist beim Neubau besonders wichtig. Mehr dazu finden Sie in meinem ausführlichen Artikel Den Energieausweis lesen und verstehen.

Der Bedarfsausweis zeigt das energetische Potenzial Ihres Neubaus unabhängig davon, wie warm Sie später heizen oder wie viel Warmwasser Sie verbrauchen. Das macht Gebäude miteinander vergleichbar – entscheidend für Käufer und Mieter.

Wann wird der Bedarfsausweis beim Neubau erstellt?

Der Zeitpunkt der Erstellung hängt vom Verwendungszweck ab:

1. Vor dem Bauantrag (förderrechtliche Optimierung)

Planen Sie ein KfW-Effizienzhaus oder möchten Sie BAFA-Förderung beantragen? Dann benötigen Sie einen Bedarfsausweis vor dem Bauantrag. Die Berechnung zeigt:

• Ob Ihre Planung den Effizienzhaus-Standard erreicht
• Wo Optimierungspotenzial besteht
• Welche Fördermittel realistisch sind

Tipp aus meiner Praxis: Lassen Sie den Bedarfsausweis erstellen, bevor Sie den Bauantrag stellen. So können Sie die KfW-Anforderungen in die Planung einfließen lassen und teure Nachbesserungen vermeiden.

2. Nach Fertigstellung (für Verkauf/Vermietung)

Wenn Sie das fertige Gebäude verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie den Bedarfsausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 3 GEG). Ohne Energieausweis dürfen Sie:

• Keine Verkaufsanzeigen ohne Energiekennwerte schalten (§ 87 GEG)
• Bei Verstoß droht ein Bußgeld bis zu 10.000 EUR (§ 108 GEG)

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Was kostet der Energieausweis für Neubauten?

Die Kosten für einen Bedarfsausweis beim Neubau richten sich nach der Gebäudegröße und -komplexität:

Was ist im Preis enthalten?

• Berechnung nach DIN V 18599
• Erstellung des offiziellen Bedarfsausweises
• Eintragung in das DIBt-Register
• Digitale Ausweisdatei zum Download
• Best-Case-Optimierung – ich prüfe, ob Ihr Gebäude besser eingestuft werden kann

Hinweis: Bei Neubauten mit KfW-Effizienzhaus-Standard fallen je nach Nachweiskomplexität leicht höhere Kosten an.

Der Ablauf beim Neubau: Zeitliche Einordnung

Planungsphase
     ↓
Bedarfsausweis erstellen (für Förderung)
     ↓
Bauantrag einreichen
     ↓
Bauausführung
     ↓
Fertigstellung
     ↓
Bedarfsausweis finalisieren (für Verkauf/Vermietung)

Schritt-für-Schritt:

1. Vor Bauantrag: Qualifizierten Aussteller beauftragen, Bedarfsausweis erstellen lassen
2. Optimierung: Eventuelle Anpassungen für KfW-Standard
3. Bauausführung: Nachweis der energetischen Qualität
4. Abnahme: Finales Ausweisdokument erstellen
5. Übergabe: Ausweis an Käufer/Mieter übergeben (bei Bedarf)

Besonderheiten beim Neubau-Bedarfsausweis

GEG-Anforderungen (Gebäudeenergiegesetz)

Seit dem 1. November 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verschärft die Anforderungen an Neubauten erheblich und ersetzt die bisherige EnEV:

• Erhöhter Mindeststandard für neue Wohngebäude nach § 55 GEG
• Erneuerbare-Energien-Vorschrift für Wärmeerzeugung (§ 55 Abs. 2)
• Verschärfte Anforderungen an die Gebäudehülle (Transmissionswärmeverlust)

Der Bedarfsausweis dokumentiert, dass Ihr Neubau diese Standards erfüllt. Nach § 80 GEG ist er Pflicht bei Erstvermietung oder -verkauf.

Besonderheit ab 2024: Die GEG-Novelle (in Kraft seit 1.1.2024) verschärft die Anforderungen an neue Heizungen: In Neubaugebieten müssen diese mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen.

KfW-Effizienzhaus

Möchten Sie ein KfW-Effizienzhaus bauen? Der Bedarfsausweis ist zwingende Voraussetzung.

Wichtig: Das KfW-Effizienzhaus 55 wurde im Februar 2022 eingestellt. Der aktuelle Mindeststandard für die KfW-Neubauförderung ist das KfW-Effizienzhaus 40:

Der Bedarfsausweis berechnet, ob Ihr geplantes Gebäude den gewünschten Standard erreicht.

Effizienzhaus-Standard nachweisen

Der Bedarfsausweis beinhaltet den errechneten Energiebedarf auf Basis der Referenzklimaregion. Dieser Wert zeigt:

• Das theoretische Verbrauchsverhalten
• Die Einordnung in die Energieeffizienzklassen A+ bis H
• Den Vergleich mit dem gesetzlichen Mindeststandard

Was bedeuten die Effizienzklassen?

Moderne Neubauten erreichen in der Regel die Klassen A bis C. Was gute Werte genau bedeuten, erkläre ich in meinem Artikel Was ist ein guter Wert beim Energieausweis?.

Wer erstellt den Energieausweis beim Neubau?

Nur ausgewiesene Fachkräfte dürfen einen Bedarfsausweis ausstellen:

• Ingenieure der Fachrichtung Bauwesen, Versorgungstechnik oder Gebäudetechnik
• Architekten mit entsprechender Qualifikation
• Personen mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG
• Handwerksmeister der Gebäudetechnik (mit Einschränkungen)

Wichtig: Registrierungspflicht

Der Aussteller muss im DIBt-Register (Deutsches Institut für Bautechnik) registriert sein. Jeder gültige Energieausweis trägt eine eindeutige Registrierungsnummer.

Warnung: Von “Online-Energieausweisen” oder automatisch generierten Ausweisen ohne Fachprüfung ist dringend abzuraten. Diese sind oft rechtswidrig und führen bei Verkauf/Vermietung zu Problemen.

Gültigkeit und Aktualisierung

Der Bedarfsausweis für Neubauten hat eine Gültigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum (§ 80 Abs. 1 GEG). Das gilt übrigens für alle Energieausweise – egal ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Eine frühere Aktualisierung ist nur nötig bei:

• Wesentlichen baulichen Änderungen (z. B. Dachdämmung, Fenstertausch)
• Änderung der Heizungstechnik
• Erweiterung des Gebäudes

Gut zu wissen: Bei einer energetischen Sanierung kann ein neuer Bedarfsausweis die verbesserte Energieeffizienz dokumentieren – wichtig für den Wiederverkauf.

Unterschied: Vorläufiger vs. finaler Bedarfsausweis

Bei Neubauten gibt es einen wichtigen Unterschied:

Der vorläufige Bedarfsausweis wird oft bereits vor Bauantrag erstellt, um Fördermittel zu sichern. Der finale Ausweis nach Fertigstellung dokumentiert die tatsächlich erreichte Energieeffizienz.

FAQ: Häufige Fragen zum Energieausweis beim Neubau

Ist der Bedarfsausweis beim Verkauf Pflicht?

Ja, absolut. Nach § 80 Abs. 3 GEG müssen Sie den Energieausweis “spätestens bei der Besichtigung” vorlegen. Wer ohne Energieausweis wirbt oder verkauft, riskiert Bußgelder bis zu 10.000 €.

Was kostet ein Neubau-Energieausweis?

Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten typischerweise zwischen 250 und 400 Euro. Komplexe Gebäude oder KfW-Nachweise können höhere Kosten verursachen. Ich biete transparente Festpreise ab 299 € für EFH.

Kann ich den Energieausweis selbst erstellen?

Nein. Die Berechnung nach DIN V 18599 erfordert Fachkenntnisse und spezielle Software. Nur qualifizierte Fachkräfte dürfen gültige Energieausweise ausstellen. Selbst erstellte Ausweise sind rechtsungültig.

Muss ich den Ausweis beim Bauantrag vorlegen?

Für den reinen Bauantrag beim Bauamt ist der Energieausweis nicht zwingend erforderlich. Allerdings benötigen Sie einen Nachweis über die Einhaltung der energetischen Standards nach GEG. Für Förderanträge (KfW, BAFA) ist der Bedarfsausweis jedoch Pflicht.

Fazit: Der richtige Energieausweis für Ihren Neubau

Der Bedarfsausweis ist beim Neubau die einzige Option – und zugleich die sinnvollste. Er zeigt das energetische Potenzial Ihres Gebäudes objektiv und unabhängig vom späteren Nutzerverhalten.

Ihre nächsten Schritte:

1. Planen Sie frühzeitig den Bedarfsausweis ein (vor Bauantrag)
2. Lassen Sie die Berechnung von einem qualifizierten Aussteller durchführen
3. Nutzen Sie den Ausweis für Förderanträge und spätere Vermarktung

Haben Sie Fragen zum Energieausweis für Ihren Neubau in Bremen oder Umgebung?

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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018