Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Angaben beim Energieausweis – sie beeinflusst direkt den Energiekennwert und damit den Wert Ihrer Immobilie. Trotzdem wird sie erstaunlich oft falsch berechnet: Dachschrägen werden unterschätzt, Wintergärten vergessen und Keller fälschlich eingerechnet.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), welche Flächen zur Wohnfläche zählen, welche nicht, und warum eine sorgfältige Berechnung bares Geld wert ist. Diese Regeln gelten für alle Energieausweise für Wohngebäude.
Warum ist die Wohnfläche beim Energieausweis so wichtig?
Die Wohnfläche bestimmt den Energiekennwert Ihres Gebäudes – je größer die korrekte Wohnfläche, desto besser der Kennwert und die Effizienzklasse. Der Energiekennwert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) angegeben. Die Formel ist einfach:
Energieverbrauch ÷ Bezugsfläche = EnergiekennwertDas bedeutet: Ist die Wohnfläche zu klein angegeben, erscheint der Energieverbrauch pro Quadratmeter höher als nötig. Ihr Haus rutscht auf der Farbskala nach rechts – in den roten Bereich. Bei einem Verkauf kann das den Preis drücken.
Wichtig: Im Energieausweis steht nicht direkt die Wohnfläche, sondern die Gebäudenutzfläche (AN). Beim Verbrauchsausweis wird die AN aus der Wohnfläche mit einem Pauschalfaktor berechnet (§ 82 Abs. 2 GEG). Eine korrekte Wohnfläche ist daher die Grundlage für alles Weitere.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen alle Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und zum dauerhaften Wohnen geeignet sind. Das regelt § 2 WoFlV.
| Raum / Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer | 100 % | § 2 Abs. 1 WoFlV |
| Küche (auch offene Küchen) | 100 % | § 2 Abs. 1 WoFlV |
| Badezimmer und Gäste-WC | 100 % | § 2 Abs. 1 WoFlV |
| Flure und Dielen innerhalb der Wohnung | 100 % | § 2 Abs. 1 WoFlV |
| Abstellräume innerhalb der Wohnung | 100 % | § 2 Abs. 1 WoFlV |
| Wintergarten (beheizt) | 100 % | § 2 Abs. 2 WoFlV |
| Wintergarten (unbeheizt) | 50 % | § 2 Abs. 2 WoFlV |
| Balkone, Loggien, Terrassen | 25 % (max. 50 %) | § 2 Abs. 2 WoFlV |
| Schwimmbäder, Hausbars | 100 % | § 2 Abs. 1 WoFlV |
Praxis-Tipp: Viele Eigentümer vergessen nachträglich angebaute Wintergärten oder ausgebaute Dachgeschosse. Diese Flächen können erheblich sein und den Energiekennwert deutlich verbessern.
Welche Räume zählen NICHT zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche zählen Räume, die nicht zum Wohnen geeignet sind oder außerhalb der Wohnung liegen (§ 2 Abs. 3 WoFlV):
| Raum / Fläche | Zählt zur Wohnfläche? | Grund |
|---|---|---|
| Keller (unbeheizt, kein Wohnstandard) | Nein | § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV |
| Dachboden (nicht ausgebaut) | Nein | § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV |
| Garagen und Carports | Nein | § 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV |
| Treppenhäuser in MFH | Nein | § 2 Abs. 3 Nr. 4 WoFlV |
| Heizungsräume | Nein | § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV |
| Waschküche im Keller | Nein | § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV |
| Geschäftsräume | Nein | Separate Behandlung |
| Flächen unter 1 m Raumhöhe | Nein | § 4 Nr. 1 WoFlV |
Achtung beim Keller: Ein Keller zählt zwar nicht zur Wohnfläche nach WoFlV, aber ein beheizter Keller hat Einfluss auf die Gebäudenutzfläche AN im Energieausweis. Ein Hobbykeller mit Heizkörper kann den Pauschalfaktor von 1,20 auf 1,35 erhöhen – und damit den Energiekennwert um über 10 % verbessern.
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Sonderfall: Dachgeschoss mit Schrägen
Dachgeschosse sind der häufigste Streitpunkt bei der Wohnflächenberechnung – die Anrechnung richtet sich nach der lichten Raumhöhe unter der Schräge (§ 4 WoFlV).
| Raumhöhe | Anrechnung | Beschreibung |
|---|---|---|
| Unter 1,00 m | 0 % – zählt nicht | Bereich direkt unter der Dachschräge |
| 1,00 m bis 1,99 m | 50 % der Fläche | Eingeschränkt nutzbare Fläche |
| Ab 2,00 m | 100 % der Fläche | Volle Stehhöhe |
Rechenbeispiel Dachgeschoss
Ein Dachgeschoss mit 40 m² Grundfläche:
- 5 m² unter 1,00 m Höhe → 0 m²
- 12 m² zwischen 1,00 m und 1,99 m → 6 m² (50 %)
- 23 m² ab 2,00 m Höhe → 23 m² (100 %)
- Wohnfläche gesamt: 29 m² (statt 40 m² Grundfläche)
Praxis-Tipp: Dachgauben erhöhen die Fläche mit voller Stehhöhe erheblich. Ein Dachgeschoss mit zwei großen Gauben hat oft 30-40 % mehr anrechenbare Wohnfläche als ohne Gauben. Viele Eigentümer unterschätzen diesen Effekt.
Wohnfläche vs. Gebäudenutzfläche im Energieausweis
Im Energieausweis steht nicht die Wohnfläche, sondern die Gebäudenutzfläche (AN) – eine rechnerische Größe, die immer größer ist als die Wohnfläche. Je nach Ausweisart wird sie unterschiedlich ermittelt:
| Ausweisart | Bezugsfläche | Berechnungsweg | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | AN aus Wohnfläche | Wohnfläche × 1,20 oder 1,35 | § 82 Abs. 2 GEG |
| Bedarfsausweis | AN aus Gebäudevolumen | AN = 0,32 × Ve | § 81 GEG |
Pauschalfaktoren beim Verbrauchsausweis
| Gebäudetyp | Faktor | Beispiel (120 m² Wohnfläche) |
|---|---|---|
| EFH/ZFH mit beheiztem Keller | 1,35 | AN = 162 m² |
| EFH/ZFH ohne beheizten Keller | 1,20 | AN = 144 m² |
| MFH (ab 3 Wohneinheiten) | 1,20 | AN = 144 m² |
Den Unterschied zwischen Gebäudenutzfläche und Wohnfläche und warum er so wichtig ist, erkläre ich ausführlich in meinem Artikel zur Gebäudenutzfläche vs. Wohnfläche im Energieausweis.
Häufige Fehler bei der Wohnflächenangabe
Aus meiner täglichen Praxis als Experte für Energieausweise kenne ich diese typischen Fehler:
1. Grundfläche statt Wohnfläche angegeben
Viele Eigentümer geben die Grundfläche an, die Dachschrägen nicht berücksichtigt. Die Grundfläche eines Dachgeschosses kann 40 m² betragen, während die Wohnfläche nach WoFlV nur 29 m² ausmacht.
2. Keller fälschlich eingerechnet
Ein Hobbykeller ist keine Wohnfläche – auch wenn er täglich genutzt wird. Wohnfläche nach WoFlV setzt Wohnstandard voraus (Fenster, Heizung, Mindesthöhe).
3. Alte Angaben aus dem Kaufvertrag
Kaufverträge enthalten oft gerundete Werte, die nicht mehr der aktuellen Situation entsprechen – besonders nach Umbauten, Dachausbau oder Wintergarten-Anbau.
4. Anbauten und Umbauten vergessen
Ein nachträglich angebauter Wintergarten (15 m²) oder ein ausgebautes Dachgeschoss können 20-30 m² zusätzliche Wohnfläche bedeuten. Das sind bei einem Verbrauchsausweis mit Faktor 1,20 ganze 24-36 m² mehr AN – und ein spürbar besserer Energiekennwert.
5. DIN 277 und WoFlV verwechselt
Die DIN 277 und die WoFlV ergeben bei gleichem Gebäude unterschiedliche Flächen. DIN 277 rechnet Dachschrägen zu 100 % und Balkone zu 100 % an, die WoFlV staffelt nach Raumhöhe bzw. rechnet Balkone nur zu 25-50 % an.
Wie Sie Ihre Wohnfläche korrekt ermitteln
Für den Energieausweis benötigen Sie keine zentimetergenaue Vermessung – aber die richtigen Unterlagen und eine korrekte Berechnung nach WoFlV.
| Unterlage | Qualität für Energieausweis | Anmerkung |
|---|---|---|
| Wohnflächenberechnung vom Architekten | Ideal | Bereits nach WoFlV berechnet |
| Baupläne / Grundrisse | Sehr gut | Aussteller rechnet um |
| Heizkostenabrechnung | Gut | Bevorzugt für Verbrauchsausweis |
| Kaufvertrag | Akzeptabel | Oft gerundete Werte |
| Eigene Messung | Akzeptabel | Mit Zollstock oder Laser-Messgerät |
| Teilungserklärung | Vorsicht | Oft nicht WoFlV-konform |
Mein Tipp: Wenn Sie unsicher sind, messen Sie lieber großzügig und teilen Sie mir die Werte mit. Im Rahmen meiner Best-Case-Optimierung prüfe ich Ihre Angaben und sorge dafür, dass die Wohnfläche korrekt und zu Ihrem Vorteil berechnet wird.
Häufige Fragen zur Wohnfläche beim Energieausweis
Muss ich die Wohnfläche selbst berechnen?
Nein. Für den Verbrauchsausweis reicht die Wohnfläche aus dem Kaufvertrag, der Heizkostenabrechnung oder den Bauplänen. Beim Bedarfsausweis berechnet der Aussteller die Gebäudenutzfläche aus den Gebäudemaßen – die Wohnfläche spielt dabei keine Rolle.
Kann eine größere Wohnfläche den Energiekennwert verbessern?
Ja, erheblich. Beispiel: Bei 20.000 kWh Jahresverbrauch und 100 m² Wohnfläche (AN = 120 m²) ergibt sich ein Kennwert von 166,7 kWh/m²a (Klasse F). Mit korrekt erfassten 120 m² (AN = 144 m²) sinkt der Wert auf 138,9 kWh/m²a (Klasse E). Allein 20 m² mehr können eine ganze Effizienzklasse ausmachen. Wie Sie die Werte im Energieausweis richtig lesen, erkläre ich in einem separaten Artikel.
Zählt mein beheizter Keller zur Wohnfläche?
Nein – aber er beeinflusst den Energieausweis trotzdem. Ein beheizter Keller zählt nicht zur Wohnfläche nach WoFlV, erhöht aber den Pauschalfaktor beim Verbrauchsausweis von 1,20 auf 1,35 (§ 82 Abs. 2 GEG). Das verbessert den Energiekennwert um über 10 %.
Welche Fläche nehme ich bei unterschiedlichen Angaben?
Für den Verbrauchsausweis ist die Fläche aus der Heizkostenabrechnung die bevorzugte Quelle, weil sie zu den Verbrauchsdaten passt. Weichen Kaufvertrag und Abrechnung stark voneinander ab, klären Sie das mit Ihrem Aussteller.
Muss der Energieausweis schon bei der Besichtigung vorliegen?
Ja. Die Vorlagepflicht gilt bereits bei der ersten Besichtigung, nicht erst beim Notar. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 EUR (§ 108 GEG). Alle Details zu Fristen und Pflichten finden Sie in meinem Artikel Energieausweis beim Notar: Pflicht, Bußgeld & Fristen.
Fazit: Korrekte Wohnfläche = besserer Energieausweis
Die Wohnfläche ist keine Nebensache – sie ist die Grundlage für den Energiekennwert Ihrer Immobilie. Eine korrekte Berechnung nach WoFlV kann den Unterschied zwischen Energieklasse F und D bedeuten, wie das Rechenbeispiel zur Gebäudenutzfläche zeigt.
Im Rahmen meiner Best-Case-Optimierung prüfe ich genau diese Stellschrauben und sorge dafür, dass Ihr Energieausweis das volle Potenzial Ihrer Immobilie zeigt.
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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018