Der Energieausweis ist Pflicht beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Doch die vielen Zahlen und Fachbegriffe verwirren oft. Was bedeuten die Werte im Energieausweis konkret? Und welche Werte sind eigentlich gut?
Die zentrale Energiekennzahl zeigt den jährlichen Energieverbrauch oder -bedarf Ihres Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche an. Diese Kennzahl bildet die Grundlage für die Energieeffizienzklasse und hilft Ihnen, die energetische Qualität Ihrer Immobilie einzuschätzen.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen alle wichtigen Werte im Energieausweis – verständlich und mit konkreten Beispielen aus Bremen und Umgebung.
Die wichtigsten Werte im Energieausweis im Überblick
Energiekennzahl (kWh/m²a) – der wichtigste Wert
Die Energiekennzahl ist der zentrale Wert im Energieausweis. Sie gibt an, wie viel Energie Ihr Gebäude jährlich pro Quadratmeter verbraucht oder benötigt.
Die Einheit kWh/m²a bedeutet:
- kWh = Kilowattstunden (Energiemenge)
- m² = Quadratmeter Wohnfläche
- a = Jahr (anno)
Einfach gesagt: Wenn Ihr Haus eine Energiekennzahl von 150 kWh/m²a hat, benötigt es 150 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr. Bei einer 100 m²-Wohnung sind das 15.000 kWh pro Jahr.
Wichtiger Hinweis: Die Energiekennzahl unterscheidet sich je nach Ausweistyp:
- Bedarfsausweis: Zeigt den theoretischen Energiebedarf (berechnet nach EnEV/GEG)
- Verbrauchsausweis: Zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre
Die Unterschiede beider Ausweistypen erkläre ich ausführlich in meinem Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
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Endenergiebedarf vs. Endenergieverbrauch
Diese beiden Begriffe werden oft verwechselt, unterscheiden sich aber deutlich:
| Begriff | Bedeutung | Wo zu finden? |
|---|---|---|
| Endenergiebedarf | Theoretischer Bedarf basierend auf Gebäudestruktur, Dämmung, Heizung | Bedarfsausweis |
| Endenergieverbrauch | Tatsächlicher Verbrauch der letzten 3 Jahre (abgerechnet) | Verbrauchsausweis |
Der Endenergiebedarf wird berechnet und sagt Ihnen, wie viel Energie das Gebäude bei Normnutzung benötigen sollte. Er hängt von Faktoren wie Dämmung, Fensterqualität und Heizungssystem ab.
Der Endenergieverbrauch zeigt die Realität: Was haben die Bewohner tatsächlich verbraucht? Dieser Wert variiert stark je nach Nutzerverhalten – ein sparsamer Mieter verbraucht weniger als jemand, der gerne warm wohnt.
Primärenergiebedarf
Die Primärenergie berücksichtigt, wie viel Energie bereits beim Abbau, der Förderung und Umwandlung verloren geht. Sie zeigt den ökologischen Fußabdruck Ihres Gebäudes.
Beispiel:
- Erdgasheizung: Der Faktor beträgt etwa 1,1 (10% Verluste bei Gewinnung/Transport)
- Strom: Der Faktor liegt bei etwa 2,0-2,5 (hohe Umwandlungsverluste in Kraftwerken)
- Wärmepumpe: Trotz höherem Stromverbrauch oft besser in der Primärenergiebilanz
Der Primärenergiebedarf wird bei neuen Gebäuden besonders wichtig, da hier die GEG-Vorgaben greifen.
CO₂-Emissionen
Moderne Energieausweise zeigen auch die CO₂-Emissionen Ihres Gebäudes an. Diese Angabe wird immer wichtiger, da der Fokus der Politik zunehmend auf der Klimawirkung liegt.
Die Angabe erfolgt in kg CO₂/m²a (Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr). Ein Niedrigenergiehaus mit Wärmepumpe erzeugt deutlich weniger CO₂ als ein ungedämmtes Haus mit alter Ölheizung.
Die Energieeffizienzklassen A+ bis H erklärt
Die Energieeffizienzklasse macht den Energieausweis auf den ersten Blick verständlich. Sie reicht von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient).
| Klasse | Endenergiebedarf (kWh/m²a) | Bewertung |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 | sehr gut |
| A | 30 bis 50 | sehr gut |
| B | 50 bis 75 | gut |
| C | 75 bis 100 | gut |
| D | 100 bis 130 | befriedigend |
| E | 130 bis 160 | ausreichend |
| F | 160 bis 200 | mangelhaft |
| G | 200 bis 250 | schlecht |
| H | über 250 | sehr schlecht |
Wichtig: Diese Tabelle gilt für den Bedarfsausweis von Wohngebäuden. Beim Verbrauchsausweis können die Grenzen leicht variieren. Für Nichtwohngebäude gelten andere Referenzwerte.
Was ist ein guter Wert im Energieausweis?
Die Frage “Was ist ein guter Wert?” lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf verschiedene Faktoren an:
Neubau vs. Altbau
| Gebäudetyp | Guter Wert (kWh/m²a) | Durchschnitt (kWh/m²a) |
|---|---|---|
| Neubau (KfW-Effizienzhaus) | unter 55 | 40-75 |
| Neubau (GEG-Standard) | unter 80 | 60-100 |
| Altbau (1950-1970) | 120-180 | 180-250 |
| Altbau (vor 1945) | 150-220 | 220-350 |
Ein Altbau aus den 1960er Jahren mit 160 kWh/m²a kann energetisch gut sein, während derselbe Wert für einen Neubau enttäuschend wäre. Vergleichen Sie immer mit Gebäuden aus der gleichen Epoche.
Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser haben oft bessere Werte als Einfamilienhäuser – und das hat nichts mit der Qualität zu tun, sondern mit der Bauweise:
- Geringere Außenwandfläche pro Wohneinheit
- Wärmebrückenfreiere Konstruktion (weniger Dach/Fenster pro m²)
- Bessere Raumausnutzung (weniger Verkehrsflächen)
Ein Mehrfamilienhaus mit 110 kWh/m²a und ein Einfamilienhaus mit 140 kWh/m²a können energetisch vergleichbar sein.
Regionaler Vergleich: Bremen
In Bremen und dem norddeutschen Raum gibt es Besonderheiten, die ich aus meiner täglichen Arbeit gut kenne:
Typische Werte in Bremen:
- Bremer Altbau (Gründerzeit): 200-350 kWh/m²a
- Nachkriegswohnungen (1950-70): 180-280 kWh/m²a
- Plattenbau (70er/80er): 150-220 kWh/m²a
- Sanierte Altbauten: 80-150 kWh/m²a
- Neubau (2000+): 50-100 kWh/m²a
Besonders in den Bremer Stadtbezirken wie Findorff, Walle oder Neustadt finden sich viele Altbauten, die 200 kWh/m²a und mehr aufweisen. In meiner Beratungspraxis sehe ich regelmäßig: Eine energetische Sanierung lohnt sich hier oft – nicht nur für bessere Energieausweis-Werte, sondern auch für deutlich mehr Wohnkomfort.
Wie wird die Energiekennzahl berechnet?
Die Berechnung der Energiekennzahl erfolgt nach komplexen Regeln der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. seit November 2020 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Beim Bedarfsausweis
Der Aussteller berechnet:
- Transmissionswärmeverluste (Hₜ’) – Wärme, die durch Wände, Dach, Fenster und Boden verloren geht
- Lüftungswärmeverluste – Wärme, die durch Fensterlüftung und Undichtigkeiten entweicht
- Solare Wärmegewinne – Sonneneinstrahlung, die das Gebäude erwärmt
- Interne Wärmegewinne – Abwärme von Personen und Geräten
- Heizwärmebedarf – Die tatsächlich benötigte Heizenergie
- Energiebedarf – Unter Berücksichtigung des Heizungswirkungsgrades
Diese Berechnung erfordert genaue Daten zu:
- U-Werten der Bauteile (Wärmedurchgangskoeffizienten)
- Fensterflächen und -qualität
- Dämmstärken
- Heizungsanlage und Brennstoff
Beim Verbrauchsausweis
Hier ist die Berechnung einfacher:
- Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre werden zusammengefasst
- Abzug von Warmwasser (standardisiert oder tatsächlich)
- Aufteilung auf die beheizte Fläche
- Anpassung an das ortsübliche Klima (bei Übertragung auf andere Regionen)
Der Verbrauchsausweis ist oft günstiger und schneller erstellt, sagt aber weniger über die Gebäudequalität aus.
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Worauf beim Kauf oder Vermietung achten?
Der Energieausweis ist eine wichtige Entscheidungshilfe – aber nicht das einzige Kriterium.
Bei der Vermietung
Als Vermieter müssen Sie den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen. Achten Sie darauf:
- Gültigkeit prüfen: Beide Ausweistypen sind 10 Jahre gültig
- Typ beachten: Ein Verbrauchsausweis mit gutem Wert kann täuschen, wenn der Vormieter sehr sparsam war
- Werbung: Energieeffizienzklasse A-C ist ein Verkaufsargument
Beim Immobilienkauf
Als Käufer sollten Sie den Energieausweis kritisch betrachten:
- Alter berücksichtigen: Ein Altbau mit Klasse F kann nach einer Sanierung deutlich besser werden
- Verbrauchsausweis hinterfragen: War der Verbrauch repräsentativ? Gab es lange Leerstände?
- Sanierungspotenzial erfragen: Was würde eine Dämmung oder neue Heizung bringen?
Tipp: Lassen Sie sich beraten, was konkret möglich ist. Oft lässt sich mit überschaubaren Investitionen viel erreichen.
Kann man die Werte im Energieausweis verbessern?
Ja, die Werte lassen sich durch gezielte Maßnahmen deutlich verbessern:
Sofortmaßnahmen (geringe Investition)
| Maßnahme | Ersparnis | Kosten |
|---|---|---|
| Dichtung der Fenster | 5-10% | 50-200 EUR |
| Thermostatventile optimieren | 5-8% | 0 EUR (selbst) |
| Heizung regelmäßig entlüften | 3-5% | 0 EUR |
| Nachtabsenkung nutzen | 10-15% | 0 EUR |
Mittelfristige Maßnahmen
| Maßnahme | Ersparnis | Kosten |
|---|---|---|
| Dämmung oberste Geschossdecke | 10-20% | 2.000-5.000 EUR |
| Fenstertausch (2- auf 3-fach) | 15-25% | 8.000-15.000 EUR |
| Neue Heizung (Gas-Brennwert) | 20-30% | 8.000-12.000 EUR |
| Wärmepumpe installieren | 40-60% | 15.000-30.000 EUR |
Langfristige Sanierung
- Fassadendämmung: 25-40% Ersparnis
- Kellerdeckendämmung: 10-15% Ersparnis
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: 20-30% Ersparnis
Mit Förderungen durch die KfW oder BAFA lassen sich diese Investitionen deutlich reduzieren. Aktuell gibt es bis zu 60% Förderung für die Heizungssanierung.
Typische Verbesserungspotenziale
Altbau (vor 1977)
Gebäude mit Bauantrag vor 1977 weisen oft Werte im Bereich 200-350 kWh/m²a auf. Durch eine Kombination aus Dämmung, Fenstertausch und moderner Heizung lassen sich diese Werte häufig auf 80-150 kWh/m²a senken — ein Sprung von Klasse G/H in den Bereich C/D.
Nachkriegsbauten (1950-1970)
Typische Werte liegen bei 180-280 kWh/m²a. Mit gezielten Maßnahmen wie Fassadendämmung und Heizungstausch sind Verbesserungen auf 60-120 kWh/m²a realistisch.
Neubauten (ab 2020)
Aktuelle GEG-konforme Neubauten erreichen Werte unter 75 kWh/m²a, KfW-Effizienzhäuser liegen oft bei 40-55 kWh/m²a.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet kWh/m²a konkret?
Die Einheit kWh/m²a (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) zeigt, wie viel Energie ein Gebäude jährlich für Heizung und Warmwasser benötigt. Bei 150 kWh/m²a und einer 100 m²-Wohnung sind das 15.000 kWh pro Jahr – bei einem Gaspreis von 10 Cent/kWh entspricht das 1.500 EUR jährlich.
Ist ein niedriger Wert immer besser?
Grundsätzlich ja, aber mit Einschränkungen. Ein extrem niedriger Verbrauchswert beim Verbrauchsausweis kann bedeuten, dass das Gebäude lange leer stand oder die Bewohner ungewöhnlich sparsam waren. Beim Bedarfsausweis spiegelt ein niedriger Wert jedoch die tatsächliche Gebäudequalität wider.
Was ist der Unterschied zwischen End- und Primärenergie?
Die Endenergie ist die Energie, die am Zähler gemessen wird – also das Gas, das in den Heizkessel kommt oder der Strom, der verbraucht wird.
Die Primärenergie berücksichtigt zusätzlich alle Umwandlungs- und Transportverluste bis zum Gebäude. Bei Strom ist der Faktor höher als bei Gas, weil in Kraftwerken viel Energie verloren geht.
Wie viel kWh/m²a hat ein Passivhaus?
Ein Passivhaus liegt bei maximal 15 kWh/m²a für Heizwärme. Inklusive Warmwasser und Lüftung sind das etwa 40-60 kWh/m²a Gesamtendenergie. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse A oder A+.
Kann ich die Werte nachträglich ändern?
Die Werte im bestehenden Energieausweis sind fix – sie dokumentieren den Zustand zum Zeitpunkt der Erstellung. Nach einer Sanierung benötigen Sie einen neuen Energieausweis, der die verbesserten Werte ausweist. Dieser ist besonders für den Verkauf oder die Vermietung wichtig.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Die Werte richtig interpretieren
Die Werte im Energieausweis geben wichtige Aufschlüsse über die energetische Qualität einer Immobilie. Die Energiekennzahl in kWh/m²a ist der wichtigste Orientierungswert, muss aber im Kontext von Baujahr, Gebäudetyp und Ausweisart betrachtet werden.
Die wichtigsten Erkenntnisse:
- Klasse A-B = sehr gut, Klasse C-D = gut/befriedigend, Klasse E-F = ausbaufähig, Klasse G-H = Handlungsbedarf
- Altbauten können trotz schlechterer Werte durch Sanierung deutlich verbessert werden
- Der Verbrauchsausweis zeigt das Ist, der Bedarfsausweis das Potenzial
- Mit Förderungen lassen sich Sanierungen oft wirtschaftlich umsetzen
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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018