Wann ist ein Energieausweis erforderlich? Bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing, bei Neubau sowie nach bestimmten umfassenden Änderungen. Bis Ende 2026 gelten besondere Regeln für ältere Wohngebäude. Ab 1. Januar 2027 wird auch die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen zum Pflichtanlass, wenn kein gültiger Ausweis besteht.
Viele Eigentümer stellen diese Frage zu spät.
Das Inserat ist fertig. Die ersten Interessenten wollen das Haus in Findorff, Walle oder der Neustadt sehen. Dann fehlt genau das Dokument, dessen Kennwerte bereits in die Immobilienanzeige gehören.
Das darf nicht so kompliziert sein.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das maßgebliche Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die derzeitigen Ausweisregeln gelten noch bis zum 31. Dezember 2026. Das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der im Bundesgesetzblatt 2026 I Nummer 226 veröffentlichten Novelle gilt ab dem 1. Januar 2027.
Ich zeige Ihnen, welcher Anlass die Pflicht auslöst, wann der Ausweis vorliegen muss und wie Sie ohne unnötigen Zeitdruck handeln.
Welche Antworten finden Sie in diesem Ratgeber?
Sie erfahren, welche Vorgänge einen Energieausweis erfordern, welche Fristen gelten, wann eine Ausnahme greift und was sich 2027 ändert. Außerdem zeige ich Ihnen die passenden Ausweisarten, Preise, Praxisfehler und den einfachsten Weg zum vollständigen Bedarfsausweis.
- Wann die gesetzliche Pflicht entsteht
- Bis wann der Ausweis vorliegen muss
- Welcher Ausweistyp 2026 und 2027 zulässig ist
- Wann eine Ausnahme gilt
- Was Sie bei einem fehlenden Ausweis tun
- Welche Fragen Eigentümer besonders häufig stellen
- Welcher nächste Schritt jetzt sinnvoll ist
Wann löst ein Vorgang die Energieausweispflicht aus?
Entscheidend ist nicht das Alter des Hauses, sondern der Anlass. Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung und Leasing lösen Vorlage- und Übergabepflichten aus. Neubauten benötigen einen Bedarfsausweis. Ab 2027 kommt die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen hinzu, sofern kein gültiger Ausweis besteht.
Ein Haus von 1890 ist nicht automatisch befreit.
Ein Haus von 2010 braucht aber auch nicht jedes Jahr einen neuen Ausweis.
§ 80 GModG verpflichtet Verkäufer und Vermieter, den Energieausweis rechtzeitig zugänglich zu machen. Einzelheiten zum Verkauf finden Sie im Ratgeber über die Energieausweis-Pflichten für Verkäufer. Die Vermietung behandle ich im Leitfaden zur Energieausweispflicht bei Vermietung.
| Vorgang | Energieausweis erforderlich? | Maßgebliche Regel |
|---|---|---|
| Verkauf | Ja, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Neuvermietung | Ja, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift | § 80 Abs. 3 und 5 GModG |
| Verpachtung oder Leasing | Ja, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift | § 80 Abs. 3 und 5 GModG |
| Vertragsverlängerung ab 1. Januar 2027 | Ja, wenn kein gültiger Ausweis besteht und keine Ausnahme greift | § 80 Abs. 3 bis 5 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung |
| Neubau | Ja, als Bedarfsausweis nach Fertigstellung | § 80 Abs. 1 GModG |
| Bestimmte Änderung am Gebäude | Ja, wenn das gesamte Gebäude gesetzlich neu berechnet wird | § 80 Abs. 2 GModG |
| Reine Eigennutzung eines unveränderten Bestandsgebäudes | Nein, nicht allein wegen der Eigennutzung | § 80 GModG |
| Schenkung oder Erbschaft | Nein, nicht allein durch die Übertragung | § 80 GModG |
Beim Neubau wird der Bedarfsausweis anhand des fertiggestellten Gebäudes erstellt und dem Eigentümer unverzüglich übergeben.
Bei einem Bestandsgebäude lösen eine neue Heizung, einzelne Fenster oder eine Teilfläche der Dämmung nicht automatisch einen neuen Ausweis aus. Entscheidend ist nach § 80 Abs. 2 GModG, ob eine Änderung nach § 36 GModG erfolgt und das gesamte Gebäude nach den dort einbezogenen Berechnungsregeln neu bilanziert wird.
Ab 2027 beschreibt das Gesetz eine größere Renovierung unter anderem über mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle oder mehr als 25 Prozent des Gebäudewerts ohne Grundstück. Diese Schwelle allein bedeutet aber noch nicht, dass jede einzelne Maßnahme automatisch einen neuen Energieausweis auslöst. Maßgeblich bleibt der konkrete gesetzliche Berechnungsfall.
Bis wann muss der Energieausweis vorliegen?
Bei einer Besichtigung muss der Energieausweis spätestens dort vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung eines Interessenten. Nach Abschluss des Kauf-, Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags muss der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich übergeben werden.
Das Gesetz sagt nicht: irgendwann vor dem Notartermin.
Es sagt:
„spätestens bei der Besichtigung“
§ 80 Abs. 4 GModG
Sie dürfen den Ausweis aushängen, auslegen oder deutlich sichtbar zeigen. Nach dem Vertrag reicht das Zeigen nicht mehr. Käufer oder Mieter müssen den Ausweis oder eine Kopie erhalten.
| Zeitpunkt | Was ist zu tun? |
|---|---|
| Vor der kommerziellen Anzeige | Vorhandenen Ausweis prüfen und Pflichtangaben übernehmen |
| Bei der Besichtigung | Energieausweis vorlegen |
| Ohne Besichtigung | Unverzüglich vorlegen, spätestens auf Aufforderung |
| Nach dem Vertrag | Energieausweis oder Kopie unverzüglich übergeben |
| Bei Vertragsverlängerung ab 2027 | Gültigkeit prüfen und bei fehlendem Ausweis die neuen Vorlage- und Übergabepflichten beachten |
Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?
Im Jahr 2026 gehören bei Wohngebäuden insbesondere Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in die kommerzielle Anzeige, sofern ein Energieausweis vorliegt. Ab 2027 kommen geänderte Angaben hinzu. Für gültige ältere Ausweise gelten Übergangsregeln.
Bei Nichtwohngebäuden sind 2026 unter anderem die Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt anzugeben.
Ab dem 1. Januar 2027 nennt § 87 GModG unter anderem Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. § 112 GModG regelt, welche Angaben aus gültigen älteren Ausweisen weiterhin verwendet werden.
Das ist kein Detail für später.
Wenn der Ausweis bereits vorliegt, gehören die vorgeschriebenen Werte in das Inserat. Wer erst bei der Besichtigung darüber nachdenkt, ist einen Schritt zu spät.
Welchen Energieausweis brauchen Sie 2026 und ab 2027?
Bis zum 31. Dezember 2026 brauchen kleine ältere Wohngebäude unter bestimmten Voraussetzungen zwingend einen Bedarfsausweis. Ab dem 1. Januar 2027 fällt diese Altbauregel weg. Verbrauchsausweise bleiben dann nur für Gebäude möglich, die ausschließlich Wohnzwecken dienen und geeignete Verbrauchsdaten besitzen.
Der 1. November 1977 wird oft falsch verstanden.
Er befreit kein Haus von der Energieausweispflicht.
Er entscheidet bis Ende 2026 lediglich darüber, ob bei einer erforderlichen Neuausstellung ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.
| Gebäude und Zeitpunkt | Zulässiger Ausweis |
|---|---|
| Neubau | Bedarfsausweis |
| Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und Wärmeschutz unter WSchV-1977-Niveau, bis 31. Dezember 2026 | Bedarfsausweis |
| Sonstiges bestehendes Wohngebäude bis 31. Dezember 2026 | Bedarf oder Verbrauch, sofern ausreichende Verbrauchsdaten vorliegen |
| Bestehendes Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, ab 1. Januar 2027 | Bedarf oder Verbrauch, sofern die gesetzlichen Verbrauchsdaten vollständig vorliegen |
| Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2027 | Bedarfsausweis |
| Gemischt genutztes Gebäude ab 1. Januar 2027 | Kein Verbrauchsausweis; ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie bei einem Nichtwohngebäude |
Für einen Verbrauchsausweis werden bis Ende 2026 zusammenhängende Verbrauchsdaten aus 36 Monaten benötigt. Die Abrechnungsperiode darf nach § 82 GModG höchstens 18 Monate zurückliegen. Hinzu kommen Witterungsbereinigung und eine angemessene Berücksichtigung von Leerständen.
Ab 2027 wird der Verbrauch nach Energieträgern differenziert jährlich über zwei Jahre erfasst. Monatswerte sind nicht vorgeschrieben.
Wohngebäude behalten ab 2027 die Klassen A+ bis H. Nichtwohngebäude bekommen nach § 86 GModG und Anlage 10a erstmals Klassen von A bis G. Für Nichtwohngebäude ist bei einer Neuausstellung ab 2027 nur noch der bilanzierte Bedarfsausweis vorgesehen.
Neue Ausweise müssen ab 2027 elektronisch und maschinenlesbar ausgestellt werden. Papier ist auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers bereitzustellen. Das amtliche GModG-Infoportal hatte bei der Prüfung am 25. September 2026 noch keine neue Muster-Bekanntmachung nach § 85 Abs. 3 GModG veröffentlicht.
Trotz der künftigen Wahlfreiheit biete ich für Wohngebäude nur Bedarfsausweise an. Sie bewerten Bausubstanz und Anlagentechnik, nicht das Heizverhalten einzelner Bewohner. Den Unterschied zeigt mein Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt grundsätzlich zehn Jahre gültig. Er muss am 1. Januar 2027 weder ersetzt noch auf das neue Muster umgeschrieben werden.
Sie möchten wissen, was Ihr Gebäude braucht? Jetzt Festpreis-Angebot für den Bedarfsausweis berechnen. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie den Ausweis innerhalb von 24 Stunden. Bei Fragen erreichen Sie mich unter 0421 6689 4123. energiepass® BREMEN steht für DIBt-Registrierung, Tätigkeit seit 2018 und Best-Case-Optimierung.
Wann gilt eine Ausnahme von der Energieausweispflicht?
Bis Ende 2026 sind insbesondere kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler ausgenommen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Denkmal-Ausnahme. Als kleines Gebäude gilt dann nur noch ein Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche.
Der Unterschied zwischen „höchstens“ und „weniger als“ wirkt klein.
Für ein Gebäude mit genau 50 m² ist er entscheidend.
| Gebäude | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche | Ausgenommen | Ausgenommen |
| Gebäude mit genau 50 m² Nutzfläche | Ausgenommen | Nicht mehr wegen der Größe ausgenommen |
| Baudenkmal | Von den Ausweispflichten grundsätzlich ausgenommen | Keine Denkmal-Ausnahme mehr |
| Verteidigungsgebäude des Bundes | Sonderregelung | Ausgenommen |
| Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs nach § 2 GModG | Ausgenommen | Ausgenommen |
Zu den weiteren Fällen nach § 2 GModG gehören unter den dort genannten Voraussetzungen religiös gewidmete Gebäude, provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren, bestimmte Betriebsgebäude sowie Wohngebäude mit sehr kurzer jährlicher Nutzung.
Landwirtschaft, Gewerbe oder Industrie allein reichen nicht als Befreiung.
Auch eine Heizungsmodernisierung löst nicht automatisch einen neuen Energieausweis aus. Energieausweisrecht und Heizungsrecht sind zwei verschiedene Fragen. Die GModG-Novelle änderte zum 29. Juli 2026 die bisherigen Heizungsvorgaben. Daraus folgt weder eine Befreiung vom Energieausweis noch automatisch die Pflicht zu einem neuen Ausweis.
Ebenso wenig begründet die kommunale Wärmeplanung Bremen eine Energieausweispflicht, einen Anspruch auf Fernwärme oder die Pflicht, eine bestimmte Heizung einzubauen.
Was tun Sie, wenn der erforderliche Ausweis fehlt?
Stoppen Sie nicht den Verkauf. Stoppen Sie nur den nächsten unvorbereiteten Schritt. Klären Sie Gebäudeart und Anlass, sammeln Sie vorhandene Unterlagen und lassen Sie den Bedarfsausweis vor der nächsten Besichtigung erstellen. Fehlende Angaben können telefonisch oder anhand von Fotos geklärt werden.
Der Plan besteht aus drei Schritten:
- Gebäudeart, Adresse und Anlass festhalten.
- Grundrisse, Baujahr, Heizungsangaben und vorhandene Nachweise zusammensuchen.
- Daten prüfen und den Bedarfsausweis erstellen lassen.
Ein Termin in Ihrem Haus ist dafür nicht erforderlich.
Sie übermitteln die Daten telefonisch oder per Foto. Wenn es für die Plausibilisierung hilfreich ist, gehört eine kostenlose Sichtprüfung von außen ohne Termin zum Service.
Fehlen alte Grundrisse oder Angaben zu späteren Anbauten, kann die Bremer Bauaktenstelle eine sinnvolle Anlaufstelle sein. Warten Sie mit dieser Prüfung nicht bis zur ersten Besichtigung.
Was kostet der Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis kostet für ein Einfamilienhaus 299 EUR, für ein Mehrfamilienhaus 399 EUR und für ein Nichtwohngebäude oder Mischgebäude 899 EUR. Das sind Festpreise für das jeweilige Produkt, keine Einstiegspreise.
| Gebäudeart | Festpreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 299 EUR |
| Mehrfamilienhaus | 399 EUR |
| Nichtwohngebäude oder Mischgebäude | 899 EUR |
Einen Verbrauchsausweis biete ich für Wohngebäude nicht als Produkt an.
Welche Praxistipps verhindern Verzögerungen?
Lesbare Heizungsdaten und vollständige Grundrisse sparen die meiste Zeit. Aus meiner dokumentierten Auftragspraxis mit hunderten Ausweisen seit 2018 weiß ich: Meist fehlt kein großes Gutachten. Es fehlt ein kleines, entscheidendes Detail.
Oft ist es ein unscharfes Foto vom Typenschild der Heizung.
Oder ein Grundriss, auf dem der Anbau nicht eingezeichnet ist.
Praxis-Tipp 1: Fotografieren Sie Typenschilder so, dass Hersteller, Modell und Baujahr lesbar sind. Ein Foto aus zwei Metern Entfernung hilft weniger als drei nahe Aufnahmen.
Praxis-Tipp 2: Kennzeichnen Sie Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse und beheizte Kellerräume direkt im Grundriss. Bei Bremer Altbauten verändert ein später ausgebautes Dachgeschoss die Berechnung spürbar.
Meine Best-Case-Optimierung bedeutet: Ich prüfe zulässige und belegbare Eingaben auf die für Ihr Gebäude günstigste korrekte Bewertung.
Sie bedeutet nicht, dass Baujahre, Dämmstärken oder Flächen so geschätzt werden, bis das Ergebnis gefällt.
Welche Fehler kosten Zeit oder Geld?
Teuer werden nicht die komplizierten Sonderfälle, sondern vermeidbare Versäumnisse: zu spät bestellen, den falschen Kennwert übernehmen, einen abgelaufenen Ausweis verwenden oder unbelegte Gebäudedaten angeben.
- Den Ausweis erst nach der ersten Besichtigung bestellen
- Primärenergie statt Endenergie in die Anzeige übernehmen
- Effizienzklasse oder Baujahr in der Anzeige vergessen
- Einen abgelaufenen Ausweis verwenden
- Einen Verbrauchsausweis bestellen, obwohl 2026 ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist
- Unbekannte Dämmstärken oder Modernisierungsjahre erfinden
- Gesetzliche Höchstbeträge für automatische Bußgelder halten
| Verstoß | Gesetzlicher Höchstbetrag |
|---|---|
| Fehlender oder fehlerhafter Ausweis bei Verkauf oder Vermietung | bis 10.000 EUR |
| Fehlende oder falsche Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige | bis 10.000 EUR |
| Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt | bis 5.000 EUR |
| Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben | bis 5.000 EUR |
Das sind Höchstbeträge nach § 108 GModG, keine automatische Rechnung.
Welche Fragen werden besonders häufig gestellt?
Die häufigsten Unsicherheiten betreffen Baudenkmäler, Vertragsverlängerungen, gemischt genutzte Gebäude, alte Ausweise und Fördermittel. Die wichtigste Regel lautet: Ein gültiger Ausweis bleibt grundsätzlich gültig, aber für neu auszustellende Dokumente ändern sich die Regeln am 1. Januar 2027.
Brauche ich ab 2027 auch für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?
Ja. Die bis 31. Dezember 2026 geltende Ausnahme für Baudenkmäler entfällt am 1. Januar 2027. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ist dann grundsätzlich ein Energieausweis nötig, sofern kein gültiger Ausweis vorhanden ist und keine andere Ausnahme, etwa für ein kleines Gebäude, greift.
Ist bei einer Vertragsverlängerung ab 2027 ein Energieausweis erforderlich?
Ja. § 80 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung nennt die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen ausdrücklich. Besteht bereits ein gültiger Energieausweis, bleibt er nutzbar. Fehlt ein gültiger Ausweis, gelten Vorlage und Übergabe wie bei einem neuen Vertrag.
Welcher Energieausweis gilt ab 2027 für ein Nichtwohngebäude oder Mischgebäude?
Ab 1. Januar 2027 ist für ein Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ein Bedarfsausweis vorgesehen. Für gemischt genutzte Gebäude zählt die überwiegende Nutzung; ein Verbrauchsausweis ist dort nicht zulässig. Für einen eigenständig zu bewertenden Nichtwohnteil kann eine getrennte Bilanzierung nötig werden.
Bleibt mein 2026 ausgestellter Energieausweis ab 2027 gültig?
Ja. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis bleibt grundsätzlich zehn Jahre gültig. Der Jahreswechsel macht ihn nicht ungültig und verlangt keine Umschreibung auf das neue Muster. Nur wenn eine gesetzlich geregelte Änderung am Gebäude einen neuen Ausweis auslöst, endet die Nutzbarkeit vor Ablauf der zehn Jahre.
Kann ich Heizungstausch oder Sanierung fördern lassen und brauche ich dafür einen iSFP?
Ja. Das KfW-Merkblatt 458 in der seit 21. Juli 2026 geltenden Fassung nennt 30 Prozent Grundförderung und mit Boni bis zu 80 Prozent. Antrag und Bestätigungen müssen nach den Programmregeln rechtzeitig vor Vorhabenbeginn vorliegen. Ein iSFP ist nicht für jede Heizungsförderung Pflicht; ein Energieausweis ersetzt ihn nicht.
Maßgeblich für die derzeitigen Pflichten sind der geltende § 79 GModG, der geltende § 80 GModG, die Anzeigenpflichten nach § 87 GModG und die Bußgeldregeln des § 108 GModG.
Die ab 1. Januar 2027 geltenden Regeln ergeben sich aus Artikel 2 und Artikel 9 des am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nummer 226 verkündeten Änderungsgesetzes. Die Fördersätze und Verfahrensregeln veröffentlicht die KfW zum Programm 458.
Was ist jetzt der richtige nächste Schritt?
Prüfen Sie zuerst, ob bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Fehlt er bei einem ausweispflichtigen Verkauf, einer Neuvermietung oder einem anderen Pflichtanlass, bestellen Sie ihn vor Anzeige und Besichtigung. So vermeiden Sie Zeitdruck und haben die richtigen Kennwerte rechtzeitig zur Hand.
Mehr Grundlagen finden Sie auf meiner Übersichtsseite zu Energieausweisen für Wohngebäude.
Warten Sie nicht, bis der erste Interessent vor der Tür steht.
Vollständige Daten heute bedeuten: Der Ausweis kann morgen in Ihrer Inbox sein.