Ein Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung und Neubau gesetzlich erforderlich – das regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2020 eindeutig. Wer diese Pflicht missachtet, riskiert Bußgelder bis 10.000 EUR.
Doch wann genau greift die Pflicht? Ab welchem Baujahr? Und wann brauchen Sie gar keinen Energieausweis? In diesem Artikel erkläre ich Ihnen als Experte für Energieausweise aus Bremen alle Pflichtfälle mit konkreten GEG-Paragraphen, Fristen und Ausnahmen.
Die Kurzversion: Ein Energieausweis ist Pflicht beim Verkauf (spätestens bei der Besichtigung), bei der Vermietung (spätestens bei der Angebotslegung) und bei Neubauten – unabhängig vom Baujahr. Bei Gebäuden mit Bauantrag vor 1977 und ≤4 Wohneinheiten ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Bußgelder: bis 10.000 EUR nach § 108 GEG.
Die Pflichtfälle im Detail
1. Verkauf einer Immobilie
Der Verkauf ist der häufigste Pflichtfall für Energieausweise. Nach § 80 Abs. 4 GEG müssen Sie als Verkäufer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen – nicht erst beim Notar!
| Zeitpunkt | Pflicht nach GEG | Konsequenz bei Verstoß |
|---|---|---|
| Bei der Anzeige | Pflichtangaben aufnehmen (§ 87 GEG) | Bußgeld bis 10.000 EUR |
| Bei der Besichtigung | Vorlage des Energieausweises (§ 80 Abs. 4 GEG) | Bußgeld bis 10.000 EUR |
| Nach Kaufvertrag | Übergabe an Käufer (§ 80 Abs. 4 GEG) | Bußgeld bis 10.000 EUR |
Praxis-Tipp: Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie Ihr Inserat schalten. Ohne Ausweis fehlen Ihnen die Pflichtangaben für die Anzeige.
Brauchen Sie einen Energieausweis? Berechnen Sie hier Ihren Festpreis – in 2 Minuten, Lieferung in 24 Stunden.
2. Vermietung und Neuvermietung
Bei der Vermietung gilt das Gleiche wie beim Verkauf. Nach § 80 Abs. 5 GEG müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Angebotslegung vorlegen.
- Bei der Anzeige: Pflichtangaben müssen im Mietangebot stehen (§ 87 GEG)
- Bei der Besichtigung: Energieausweis muss vorgelegt werden
- Nach Mietvertrag: Übergabe einer Kopie an den Mieter
| Ausweistyp | Gültigkeit | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | 10 Jahre | § 23 Abs. 2 GEG |
| Bedarfsausweis | 10 Jahre | § 23 Abs. 2 GEG |
3. Neubau
Für Neubauten besteht nach § 80 Abs. 6 GEG eine Ausstellpflicht – spätestens bei der Übergabe an den ersten Eigentümer oder Mieter. Beim Neubau ist in der Regel ein Bedarfsausweis Pflicht, da noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.
Ab wann besteht die Pflicht? (Baujahr 1977/1978)
Eine der wichtigsten Fragen: Ab welchem Baujahr brauche ich einen Energieausweis?
| Gebäudetyp | Energieausweis-Pflicht | Ausweistyp | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (ab 1978) | Ja, bei Verkauf/Vermietung | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis (Wahlrecht ab 5 WE) | § 80 GEG |
| Wohngebäude (vor 1978, ≤4 WE) | Ja, bei Verkauf/Vermietung | Bedarfsausweis Pflicht | § 80 Abs. 4 GEG |
| Nichtwohngebäude | Ja, bei Verkauf/Vermietung | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis | § 80 GEG |
Konkret: Auch ein Haus aus 1965 braucht bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis. Der Unterschied: Wohngebäude mit Bauantrag vor 1977 und bis zu 4 Wohneinheiten benötigen zwingend einen Bedarfsausweis (kein Verbrauchsausweis zulässig). Ab Baujahr 1978 besteht bei größeren Gebäuden Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
Die Fristen: Bis wann muss der Energieausweis vorliegen?
Verkauf: Bei Besichtigung
Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG). Aushängen, auslegen oder zeigen ist ausreichend.
Findet keine Besichtigung statt, muss der Ausweis “unverzüglich auf Anforderung” vorgelegt werden.
Vermietung: Bei Angebotslegung
Bei der Vermietung ist der Zeitpunkt der Angebotslegung maßgeblich (§ 80 Abs. 5 GEG).
Bußgelder bei Verstoß (GEG § 108)
Die Bußgelder für Verstöße sind erheblich:
| Verstoß | Max. Bußgeld | GEG-Verweis |
|---|---|---|
| Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 24 |
| Energieausweis nach Vertrag nicht übergeben | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 25 |
| Pflichtangaben in Anzeige fehlen | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 27 |
| Ausstellpflicht nicht erfüllt | 10.000 EUR | § 108 Abs. 2 GEG |
Wer wird bestraft? Verkäufer/Vermieter als primäre Adressaten, Makler gleichermaßen nach § 80 GEG.
Wichtig: Die Bußgelder sind pro Verstoß zu verstehen. Mehrere Verstöße summieren sich.
Ausnahmen: Wann ist KEIN Energieausweis erforderlich?
1. Baudenkmal (Denkmalschutz)
Unter Denkmalschutz stehende Gebäude sind befreit (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG). Voraussetzung: tatsächlicher Schutz, nicht nur vermutet.
2. Kleine Gebäude unter 50 m²
Gebäude mit Nutzfläche unter 50 m² benötigen keinen Energieausweis (§ 79 Abs. 4 Satz 1 GEG).
3. Provisorische Gebäude
Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens 2 Jahren benötigen keinen Energieausweis (§ 79 Abs. 4 GEG). Dies gilt für temporäre Bauten, nicht für reguläre Neubauten.
4. Weitere Ausnahmen
| Ausnahme | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Nicht beheizte/gekühlte Gebäude | § 2 Abs. 2 Nr. 1 GEG |
| Gebäude, Nutzung < 4 Monate/Jahr | § 79 Abs. 4 Satz 1 GEG |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | § 2 Abs. 2 Nr. 3 GEG |
| Industriehallen ohne Aufenthaltsräume | § 2 Abs. 2 Nr. 4 GEG |
| Kirchen und religiöse Gebäude | § 2 Abs. 2 Nr. 5 GEG |
Checkliste: Brauche ich einen Energieausweis?
✅ Findet ein Verkauf statt? → Pflicht nach § 80 Abs. 4 GEG (jedes Baujahr!) ✅ Findet eine Vermietung statt? → Pflicht nach § 80 Abs. 5 GEG (jedes Baujahr!) ✅ Baujahr vor 1977 und ≤4 WE? → Bedarfsausweis Pflicht nach § 80 Abs. 4 GEG ✅ Ist es ein Neubau? → Ausstellpflicht nach § 80 Abs. 6 GEG ✅ Ist das Gebäude ein Baudenkmal? → Befreit nach § 79 GEG ✅ Hat das Gebäude weniger als 50 m²? → Befreit nach § 79 GEG
Was tun, wenn Pflicht besteht aber kein Ausweis vorhanden?
Option 1: Schnellstmögliche Erstellung
Verbrauchsausweis: In 24 Stunden möglich, wenn Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre vorliegen.
Bedarfsausweis: 1-3 Werktage, da Gebäudebegehung erforderlich.
Option 2: Termin verschieben
Warten Sie mit der Besichtigung, bis der Energieausweis vorliegt. Ein paar Tage Verzögerung sind besser als ein Bußgeldbescheid.
Energieausweis sofort benötigt? Jetzt Festpreis berechnen – Lieferung in 24 Stunden.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen Energieausweis für die eigene Nutzung?
Nein. Wenn Sie Ihr Gebäude weder verkaufen noch vermieten, besteht keine Pflicht. Freiwillige Erstellung ist möglich.
Was passiert beim Schenken?
Bei Schenkung besteht grundsätzlich keine Pflicht (§ 80 GEG). Ausnahme: Wurde die Immobilie vorher inseriert, kann die Pflicht durch die frühere Anzeige entstanden sein.
Gilt die Pflicht auch für Erben?
Nein. Erben müssen für die geerbte Immobilie keinen Energieausweis erstellen, solange sie diese weder verkaufen noch vermieten.
Was ist bei Mietwohnungen? Wer zahlt?
Der Vermieter trägt die Kosten. Diese sind nicht umlagefähig auf Mieter. Mehr dazu: Wer zahlt den Energieausweis?
Brauche ich den Energieausweis für die Steuer?
Nein, der Ausweis selbst ist keine Steuerunterlage. Aber die Erstellungskosten sind steuerlich absetzbar (Werbungskosten oder Veräußerungskosten).
Kann ich einen alten Energieausweis verwenden?
Energieausweise sind 10 Jahre gültig (§ 23 Abs. 2 GEG). Ältere Ausweise können verwendet werden.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Frühzeitig planen, Bußgelder vermeiden
Die Pflicht zum Energieausweis ist klar geregelt: Bei Verkauf, Vermietung und Neubau müssen Sie einen gültigen Ausweis vorlegen. Die Fristen sind strikt – wer erst beim Notar merkt, dass der Ausweis fehlt, hat bereits gegen das GEG verstoßen.
Mein Rat: Prüfen Sie frühzeitig, ob für Ihr Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt. Bei Verkauf oder Vermietung ist er unabhängig vom Baujahr zwingend erforderlich. Für Gebäude mit Bauantrag vor 1977 und bis zu 4 Wohneinheiten ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 4 GEG). Die Kosten (ab 299 EUR) sind deutlich günstiger als das Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 EUR. Durch meine Best-Case-Optimierung stelle ich sicher, dass Ihr Energieausweis den bestmöglichen Wert für Ihre Immobilie zeigt – rechtssicher und zu Ihrem Vorteil.
Haben Sie Fragen? Rufen Sie mich an: 0421 6689 4123 – ich berate Sie persönlich und unverbindlich.
Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018