Sanierungspflicht beim Hauskauf in Bremen: Was das GModG verlangt

Die Sanierungspflicht beim Hauskauf ist 2026 kleiner, als Käufer fürchten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt vor allem zwei Dinge: eine gedämmte oberste Geschossdecke oder ein gedämmtes Dach sowie gedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen. Eine Zwei-Jahres-Frist läuft nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 selbst bewohnt waren, ab dem ersten Eigentümerwechsel danach.

Sie haben ein Haus in Bremen gefunden.

Baujahr 1965. Ein gepflegter Garten. Dielen unter dem Teppich. Und im Keller Rohre, bei denen niemand genau weiß, ob sie gedämmt sein müssen.

Jetzt beginnt das gefährliche Raten.

Der Verkäufer sagt, es sei nie etwas beanstandet worden. Der Makler verweist auf den Energieausweis. Im Internet lesen Sie von drei Pflichten, zwei Jahren Frist und 50.000 EUR Bußgeld.

So einfach ist es nicht.

Meine These ist unbequem und entlastend zugleich: Beim Hauskauf ist nicht das Gesetz Ihr größtes Risiko. Es ist die fehlende Akte.

Wer Unterlagen hat, kann rechnen.

Wer keine hat, zahlt Angstaufschläge. Oder unterschreibt blind.

Ich zeige Ihnen, welche Pflichten tatsächlich mit einem Eigentümerwechsel zusammenhängen, warum die Frist nicht bei jedem Verkauf neu beginnt und was seit dem 29. Juli 2026 für alte Heizkessel gilt. Sie erfahren, welche Bremer Sonderregel beim Dach wichtig wird, wie Sie Pflicht, Wunsch und Reparatur im Budget trennen und welche Unterlagen vor den Notartermin gehören. Außerdem lesen Sie, was ein Energieausweis leisten kann und wann Sie für die Maßnahmenplanung einen individuellen Sanierungsfahrplan benötigen.

Welche Sanierungspflichten können beim Hauskauf tatsächlich greifen?

Bei einem Eigentümerwechsel sind vor allem eine unzureichend gedämmte oberste Geschossdecke oder das darüberliegende Dach sowie ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen zu prüfen. Ein alter Heizkessel wird durch den Hauskauf nicht austauschpflichtig: Das frühere Betriebsverbot für bestimmte alte Kessel ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen.

Wann muss die oberste Geschossdecke gedämmt werden?

Wenn die zugängliche oberste Geschossdecke über beheizten Räumen den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erreicht und auch das Dach darüber nicht gedämmt ist. Dann schreibt § 35 GModG eine nachträgliche Dämmung vor, mit einem U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K).

Grenzt eine zugängliche oberste Geschossdecke an einen unbeheizten Dachraum, kann § 35 GModG eine Dämmung verlangen.

Ob die Pflicht greift, entscheidet der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2. Mit der Novelle verweist das Gesetz hier auf die Ausgabe 2026-05 der Norm, nicht mehr auf die Ausgabe 2013-02.

Erreicht die Decke diesen Mindestwärmeschutz nicht, muss sie gedämmt werden. Das Ziel ist ein Wärmedurchgangskoeffizient, kurz U-Wert, von höchstens 0,24 W/(m²K).

Zwei Zahlen, zwei Aufgaben.

Die Norm sagt, ob Sie müssen. Die 0,24 sagt, wie gut die Decke danach sein muss.

„Mindestens 0,24“ wäre technisch das Gegenteil: Je niedriger der U-Wert, desto weniger Wärme geht durch das Bauteil verloren.

Die Pflicht greift nicht doppelt.

Erfüllt die Geschossdecke bereits den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz oder ist das darüberliegende Dach ausreichend gedämmt, muss nicht noch einmal dieselbe thermische Grenze gedämmt werden. Zusätzlich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die Wirtschaftlichkeit im konkreten Gebäude zu prüfen.

§ 35 GModG in der seit 29. Juli 2026 geltenden Fassung, sinngemäß: Bei zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume ist der vorgeschriebene Wärmeschutz herzustellen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden.

Auf Fotos aus Bremer Siedlungshäusern der 1950er- und 1960er-Jahre begegnet mir eine dünne alte Dämmung zwischen den Balken. Sie sieht nach Dämmung aus. Sie erfüllt aber nicht automatisch den heutigen Wert.

Für eine Deckenfläche von etwa 100 m² setze ich einen groben Planungsrahmen von 3.000 bis 8.000 EUR an, Datenstand Juli 2026. Das ist kein Angebot und keine allgemeine Marktstatistik. Zugänglichkeit, Aufbau, Material und notwendige Laufwege verändern den Preis erheblich.

Wann müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt werden?

Wenn Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen und bestimmte Armaturen in unbeheizten Räumen frei liegen und nicht nach § 69 GModG und Anlage 8 gedämmt sind. Es ist die günstigste Pflicht beim Hauskauf und eine, die im Kaufstress leicht untergeht.

Ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie bestimmte Armaturen in unbeheizten Räumen müssen nach § 69 GModG und Anlage 8 gedämmt werden.

Das betrifft häufig Kellerdecken, Hausanschlussräume und Leitungsstränge unter dem Erdgeschoss.

Hier lohnt sich genaues Hinsehen.

Ein Rohr mit dünner grauer Ummantelung ist nicht automatisch ausreichend gedämmt. Entscheidend sind Rohrdurchmesser, Lage und vorgeschriebene Dämmschichtdicke.

Mein grober Planungsrahmen für typische Einfamilienhäuser liegt bei 1.000 bis 3.000 EUR, Datenstand Juli 2026. Bei kurzen, frei zugänglichen Leitungen kann es weniger sein. Bei verzweigten Anlagen oder schwer zugänglichen Abschnitten kann es mehr werden.

Muss ein alter Heizkessel nach dem Hauskauf heraus?

Nein. Laut Bundesregierung und GModG-Infoportal sind mit der Novelle seit dem 29. Juli 2026 die bisherigen Betriebsverbote für bestimmte alte Heizkessel entfallen. Der Hauskauf allein zwingt Sie deshalb nicht zum Kesseltausch.

Die alte Faustformel „Kessel älter als 30 Jahre muss nach dem Eigentümerwechsel raus“ stammt aus dem früheren GEG und davor aus der EnEV.

Für eine Kaufentscheidung im Herbst 2026 taugt sie nicht mehr.

Heißt das: Die Heizung ist egal?

Nein. Zwei Dinge bleiben.

Erstens misst der Schornsteinfeger weiter die Abgaswerte nach der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, kurz 1. BImSchV. Ein Kessel, der die Grenzwerte nicht einhält, muss nachgebessert werden, notfalls ersetzt.

Zweitens gelten für jede neue Heizung die dann geltenden Regeln des GModG. Wer nach dem Kauf tauscht, prüft sie vorher, einschließlich der mit der Novelle eingeführten Grüngas- und Grünheizölquote in § 42a GModG.

Die Einzelheiten zu Geschossdecke, Dach und Leitungen ergeben sich aus § 35 und § 69 GModG sowie dem amtlichen Verkündungstext der Novelle im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226.

Mein Rat ist einfach: Lassen Sie sich den genauen Kesseltyp und das letzte Messprotokoll schriftlich geben. Ein Baujahr auf dem Brenner reicht nicht, wenn Kessel und Brenner aus unterschiedlichen Jahren stammen.

Wann beginnt die Zwei-Jahres-Frist nach dem Eigentümerwechsel?

Die Zwei-Jahres-Frist beginnt nicht bei jedem Verkauf neu. Sie gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, deren damaliger Eigentümer am 1. Februar 2002 eine davon selbst bewohnte, und läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Für alle anderen Häuser eröffnet der Kauf keine neue Schonfrist.

Das ist der Punkt, an dem aus einer scheinbar großzügigen Frist ein sofortiges Problem werden kann.

Nehmen wir ein Haus in Bremen-Hastedt.

Der langjährige Eigentümer bewohnte es am 1. Februar 2002 selbst. Im Jahr 2015 wurde es erstmals verkauft. Für den damaligen Käufer begann die gesetzliche Zwei-Jahres-Frist.

Wird dasselbe Haus 2026 erneut verkauft, startet diese Frist nicht von vorn. Offene Pflichten verschwinden nicht durch den nächsten Kaufvertrag.

Sie wandern mit dem Haus zu Ihnen.

Und das vermietete Zweifamilienhaus in Walle, in dem der Eigentümer 2002 gar nicht wohnte? Dort gab es die Ausnahme nie. Die Pflichten bestanden schon vorher, und der Kauf schenkt Ihnen keine zwei Jahre.

Sonderregel zu den Nachrüstungspflichten nach § 35 und § 69 GModG, sinngemäß: Die Begünstigung für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, endet beim ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Die betroffenen Pflichten sind innerhalb von zwei Jahren nach diesem ersten Übergang zu erfüllen.

Fordern Sie deshalb vor dem Notartermin nicht nur einen Energieausweis an.

Der Bedarfsausweis für Wohngebäude hilft bei der energetischen Einordnung, ersetzt diese Nachweise aber nicht.

Fehlen Unterlagen, ist das kein Beweis für einen Verstoß.

Es ist ein Preisrisiko.

Und ein Verhandlungsargument, wenn Sie es sauber benennen.

Sie möchten vor dem Kauf wissen, welche Maßnahmen zusammenpassen und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll sind? Jetzt Sanierungsfahrplan berechnen und das Haus mit einem klaren Maßnahmenplan bewerten.

Wann löst eine freiwillige Renovierung zusätzliche Anforderungen aus?

Nicht jeder Anstrich führt zu einer Dämmpflicht. § 48 GModG greift bei bestimmten Änderungen an Außenbauteilen, wenn die betroffene Fläche mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe ausmacht. Maßgeblich sind Art und Umfang der konkreten Arbeit.

Sie streichen eine Fassade neu.

Das ist Instandhaltung.

Schlagen Sie dagegen den alten Außenputz großflächig ab und bauen die Wand neu auf, kann § 48 GModG Anforderungen an den geänderten Bereich auslösen. Die verbreitete Aussage, ab 10 Prozent müsse stets die komplette Fassade gedämmt werden, ist zu pauschal.

§ 48 GModG in der seit 29. Juli 2026 geltenden Fassung, sinngemäß: Bei Änderungen bestimmter Außenbauteile gelten die Anforderungen für die betroffenen Flächen. Die Bagatellgrenze bezieht sich auf höchstens 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe.

Drei Fragen gehören deshalb vor den Auftrag:

1. Welche Bauteilgruppe wird tatsächlich verändert?
2. Wie groß ist die betroffene Fläche im Verhältnis zur gesamten Bauteilgruppe?
3. Handelt es sich um reine Instandhaltung oder um eine gesetzlich erfasste Erneuerung?

Für ein Wärmedämmverbundsystem am Einfamilienhaus rechne ich mit einem groben Korridor von 20.000 bis 45.000 EUR, Datenstand Juli 2026. Das ist keine Preisgarantie. Gerüst, Fassadenfläche, Anschlüsse und Untergrund entscheiden über die tatsächlichen Kosten.

Ein Sanierungsfahrplan ist hier kein dekoratives Gutachten.

Er verhindert, dass Sie heute die Fassade streichen, nächstes Jahr die Fenster tauschen und danach feststellen, dass Laibungen, Rollladenkästen und Dämmung nicht zusammenpassen. Beim iSFP gehört die Gebäudebegehung zum Produkt.

Die Reihenfolge ist oft wichtiger als die einzelne Maßnahme.

Was gilt in Bremen zusätzlich für Dach, Solaranlage und Wärmeplanung?

Der Hauskauf allein löst in Bremen keine Solarpflicht aus. Erst eine grundlegende Dachsanierung kann nach dem Bremischen Solargesetz eine Photovoltaikanlage verlangen. Das ist insbesondere die Erneuerung, der erstmalige Einbau oder die Ertüchtigung von mindestens 80 Prozent der maßgeblichen Dachschicht.

Seit Juli 2024 gilt die Bremer Solarpflicht für die erfassten grundlegenden Dachsanierungen im Bestand.

Der Eigentümerwechsel ist dabei kein Auslöser. Auslöser ist die Arbeit am Dach.

Die zuständige Bremer Senatorin für Umwelt, Klima und Wissenschaft erläutert das BremSolarG in ihrer Behördeninformation und den FAQ vom Dezember 2025: Werden mindestens 80 Prozent der maßgeblichen Dachschicht erneuert, erstmalig eingebaut oder ertüchtigt, liegt grundsätzlich eine grundlegende Dachsanierung vor.

Eine neue Dachrinne ist das nicht. Ein paar getauschte Ziegel nach dem Sturm auch nicht.

Die gesetzliche Mindestanforderung ist konkreter als die oft genannte Beispielanlage mit 5 bis 10 kWp.

Für den erfassten Bestand nennt Bremen mindestens 1 kW Modulleistung und 1.000 VA Wechselrichterleistung. Die Anlage muss grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss der Dachsanierung installiert werden.

Es gibt Ausnahmen. Die aktuelle Bremer Information nennt unter anderem Gebäude mit weniger als 50 m² gesamter Dachfläche. Weitere Ausnahmen und Ersatzmaßnahmen sind nach dem BremSolarG im Einzelfall zu prüfen.

Für die Kaufentscheidung bedeutet das: Planen Sie das Dach neu einzudecken, gehören Dach und Solaranlage in dieselbe Rechnung.

Als groben Planungsrahmen, Datenstand Juli 2026, setze ich 15.000 bis 35.000 EUR für eine Dachsanierung und 10.000 bis 18.000 EUR für eine beispielhafte Photovoltaikanlage mit 5 bis 10 kWp an. Das sind keine gesetzlichen Mindestgrößen und keine Angebote.

Die kommunale Wärmeplanung sollten Sie ebenfalls lesen.

Sie zeigt, welche Gebiete perspektivisch für Wärmenetze betrachtet werden. Sie löst aber nicht an einem einzigen Tag für jedes Bremer Haus dieselbe Austauschpflicht aus. Seit der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026 müssen Heizungsart, geltendes Bundesrecht, Übergangsregelungen und örtliche Planung zusammen geprüft werden.

Ein Fernwärmegebiet auf einer Planungskarte ist außerdem noch kein Anschlussvertrag.

Wie kalkulieren Sie Sanierungskosten und Förderung richtig?

Trennen Sie gesetzliche Pflichten, freiwillige Modernisierung und ohnehin notwendige Reparaturen. Erst danach lassen sich Kosten und Fördermittel seriös zuordnen. Ein pauschales Gesamtbudget aus Energieklasse und Baujahr reicht für eine Kaufentscheidung nicht.

Ein Haus der Klasse G oder H hat nicht automatisch eine individuelle Sanierungspflicht.

Für Wohngebäude gibt es keine gesetzliche Regel „Klasse F oder G bedeutet Sanierungszwang“, weder 2026 noch nach dem 1. Januar 2027. Der Energieausweis beschreibt die energetische Qualität. Er ordnet weder eine Fassadendämmung noch einen Heizungstausch an.

Diese Unterscheidung schützt Ihr Budget.

Die Kostenspannen sind grobe Planungsrahmen für ein typisches Einfamilienhaus, keine Angebote und keine Marktstatistik. Belastbar wird das Budget erst mit Flächen, Bauteilaufbauten, Angeboten und einer geklärten Maßnahmenfolge.

Lesen Sie die Tabelle von oben nach unten.

Die ersten zwei Zeilen können Pflicht sein. Alles darunter ist eine Entscheidung.

Welche Förderung gehört zu welcher Stelle?

Den Heizungstausch fördert die KfW, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle das BAFA, die Komplettsanierung zum Effizienzhaus der KfW-Kredit 261. Den Sanierungsfahrplan selbst bezuschusst das BAFA. Jeder Antrag muss vor dem förderschädlichen Beginn gestellt sein.

Der Heizungstausch wird im Wohngebäude regelmäßig über die KfW-Heizungsförderung beantragt, nicht über das BAFA.

Für förderfähige Heizungen kann die Förderung nach den im September 2026 geltenden BEG-Regeln durch Grundförderung und Boni insgesamt bis zu 70 Prozent erreichen. Der konkrete Satz hängt von Technik, Einkommen, Austauschzeitpunkt und persönlicher Berechtigung ab.

Das BAFA ist insbesondere für förderfähige Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle zuständig.

Die Grundförderung beträgt nach der BEG-Fassung vom 21. Juli 2026 grundsätzlich 15 Prozent. Ein iSFP kann weitere 5 Prozentpunkte ermöglichen. Bei einem Einfamilienhaus setzt dieser Bonus seit dem 21. Juli 2026 jedoch mindestens 30.000 EUR förderfähiges Investitionsvolumen voraus.

Mit iSFP kann die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben für die erste Wohneinheit 60.000 EUR erreichen. Die Details veröffentlicht das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie im offiziellen BEG-Dossier und in seinen FAQ zur Änderung vom 21. Juli 2026.

Wer das Haus in einem Zug zum Effizienzhaus saniert, landet beim KfW-Kredit 261. Laut Pressemitteilung der KfW zu den Anpassungen vom 21. Juli 2026 liegt der Förderhöchstbetrag für die Effizienzhaus-Sanierung jetzt bei bis zu 150.000 EUR je Wohneinheit. Zugleich wurden Förderbedingungen geändert. Maßgeblich ist das jeweils aktuelle KfW-Merkblatt 261, nicht ein Zeitungsartikel vom letzten Jahr.

Die Beratung zum Sanierungsfahrplan fördert das BAFA mit 50 Prozent, höchstens 650 EUR beim Einfamilienhaus und 850 EUR beim Mehrfamilienhaus.

Einen allgemeingültigen Eigenanteil für den iSFP gibt es trotzdem nicht.

Beratungspreis, Gebäudegröße, Förderhöchstbetrag und Antragssituation sind verschieden. Entscheidend ist, den Förderantrag in der vorgeschriebenen Reihenfolge und vor dem förderschädlichen Beginn des Vorhabens zu stellen.

Die Kosten und Förderung eines Sanierungsfahrplans in Bremen habe ich deshalb getrennt aufbereitet.

Welche Fehler machen Hauskäufer, und was hilft dagegen?

Der teuerste Fehler ist nicht eine schlechte Energieklasse. Es ist eine Entscheidung ohne belastbare Unterlagen. Käufer verwechseln den Energieausweis mit einer Maßnahmenplanung, verlassen sich auf mündliche Angaben und rechnen Fördermittel ein, bevor ihre Förderfähigkeit geprüft wurde.

Welche Fehler sehe ich bei Käufern immer wieder?

Drei Muster: pauschale Abzüge nach Energieklasse, blindes Vertrauen in einen gültigen Energieausweis und Förderung, die fest eingeplant ist, bevor ein Antrag gestellt wurde. Alle drei kosten Geld, und alle drei lassen sich vor dem Notartermin vermeiden.

Aus meiner Praxis seit 2018 kenne ich diese Situationen gut.

Der erste Käufer sieht Klasse G und zieht pauschal 100.000 EUR vom Kaufpreis ab.

Das kann richtig sein. Es kann aber auch weit am Gebäude vorbeigehen.

Der zweite Käufer sieht einen zehn Jahre gültigen Energieausweis und glaubt, damit seien Dach, Leitungen und Heizkessel rechtlich geprüft.

Auch das stimmt nicht.

Der dritte Käufer unterschreibt im ersten Monat den Vertrag mit dem Dachdecker. Den Förderantrag will er danach stellen.

Dann ist es zu spät.

Ein Energieausweis ist ein Informationsdokument. Ein Bedarfsausweis ist nutzerunabhängiger als ein Verbrauchsausweis und zeigt die energetische Qualität des Gebäudes. Er ersetzt weder einen Sanierungsfahrplan noch den Nachweis, dass jede einzelne Nachrüstungspflicht erfüllt ist.

Welche Praxis-Tipps helfen vor dem Notartermin?

Fotografieren Sie alles, was Technik und Dämmung zeigt. Trennen Sie in der Verhandlung Pflicht, Modernisierung und Instandhaltung. Und holen Sie die Bauakte, bevor Sie unterschreiben. Diese drei Schritte kosten wenig Zeit und verändern die Qualität Ihrer Kaufentscheidung spürbar.

Aus meinem Alltag mit Bremer Käufern und Verkäufern:

1. Fotografieren Sie, wenn Sie das Haus mit dem Makler anschauen, Typenschilder, Rohrdämmung, Dachboden und vorhandene Rechnungen. Ein Foto des Kessels allein genügt nicht. Typenschild, Kessel, Brenner und Regelung sollten eindeutig zugeordnet werden können.
2. Trennen Sie in der Kaufpreisverhandlung zwischen sofort fälliger Pflicht, mittelfristig sinnvoller Modernisierung und normaler Instandhaltung. Nur so sprechen Sie über belastbare Beträge statt über Angstaufschläge.
3. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vollmacht geben und sehen Sie die Bauakte bei der Bremer Bauaktenstelle ein. Dort steht, wann der Bauantrag gestellt wurde und welche Umbauten genehmigt sind. Das Datum des Bauantrags brauchen Sie auch für die richtige Ausweisart.

Was leistet der Energieausweis beim Hauskauf, und was kostet er?

Er zeigt die energetische Qualität des Hauses, nicht die Erfüllung einzelner Pflichten. Bei energiepass® BREMEN kostet der Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus 299 EUR Festpreis, für ein Mehrfamilienhaus 399 EUR. Nach vollständigen Angaben ist er innerhalb von 24 Stunden in Ihrer Inbox.

Für den Energieausweis übermitteln Sie mir die Angaben telefonisch unter 0421 6689 4123 oder per Foto. Ergänzend ist eine kostenlose Sichtprüfung von außen möglich.

Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen für Wohngebäude Bedarfsausweise mit Best-Case-Optimierung: Jede belegbare Verbesserung am Haus setzen wir korrekt an, damit es mit dem bestmöglichen, rechtlich sauberen Wert erscheint. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie den Ausweis innerhalb von 24 Stunden, also morgen in Ihrer Inbox.

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt für Wohnhäuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen: Der Bedarfsausweis ist Pflicht. Das trifft viele Häuser wie das aus Baujahr 1965 vom Anfang.

Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Eigentümer bestehender Wohngebäude zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Ich stelle für Wohngebäude trotzdem nur Bedarfsausweise aus. Nur er bewertet das Gebäude und nicht die Heizgewohnheiten des Vorbesitzers.

Ein gültiger Energieausweis bleibt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre gültig. Ein 2026 ausgestellter Ausweis wird durch das neue Energieausweisrecht am 1. Januar 2027 nicht ungültig.

Neue Ausweise werden ab 2027 grundsätzlich digital und maschinenlesbar erstellt. Papier gibt es auf Verlangen. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Die neue Skala A bis G betrifft Nichtwohngebäude.

Mehr zu Pflicht, Vorlage und Ausnahmen steht im Ratgeber zur Energieausweispflicht 2026.

Was fragen Käufer zur Sanierungspflicht besonders häufig?

Hauskäufer wollen vor allem wissen, ob sie sofort handeln müssen, ob die Heizung bleiben darf und welche Unterlagen vor dem Notartermin fehlen. Die Antwort hängt nicht allein vom Baujahr ab, sondern vom Bauteilzustand, der Eigentümerhistorie und den gesetzlichen Ausnahmen.

Muss ich sofort nach dem Hauskauf sanieren?

Nicht automatisch. Eine Zwei-Jahres-Frist läuft nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, und zwar ab dem ersten Eigentümerwechsel danach. Bei späteren Verkäufen beginnt sie nicht neu, offene Pflichten bleiben offen. Prüfen Sie Eigentümerhistorie, Dämmzustand und Nachweise nach § 35 und § 69 GModG.

Kann ich eine alte Gasheizung nach dem Hauskauf behalten?

In aller Regel ja. Das frühere Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel ist mit der GModG-Novelle seit 29. Juli 2026 entfallen, der Kauf allein erzwingt keinen Tausch. Der Schornsteinfeger prüft aber weiter die Abgaswerte nach der 1. BImSchV. Lassen Sie Typenschild und Messprotokolle prüfen, bevor Sie einen Austauschbetrag in den Kaufpreis einrechnen.

Sind Pflichtmaßnahmen förderfähig?

Das kann sein, aber nur mit Antrag vor Beginn und nur, wenn die Maßnahme die technischen Mindestanforderungen der Förderung erfüllt. Diese können strenger sein als die gesetzliche Pflicht. Heizungen fördert die KfW, Einzelmaßnahmen an der Hülle das BAFA. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten setzt beim Einfamilienhaus seit 21. Juli 2026 mindestens 30.000 EUR förderfähiges Investitionsvolumen voraus.

Brauche ich vor dem Hauskauf einen Energieausweis?

Den Energieausweis muss der Verkäufer beschaffen. Er muss ihn Ihnen nach § 80 GModG spätestens vorlegen, wenn Sie das Haus anschauen, und nach Vertragsschluss übergeben. Fehlt er, können dem Verkäufer nach § 108 GModG bis 10.000 EUR Bußgeld drohen. Der Ausweis ordnet das Haus energetisch ein, prüft aber keine einzelne Nachrüstpflicht.

Droht bei Klasse F, G oder H automatisch eine Sanierungspflicht?

Nein. Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht wegen einer schlechten Effizienzklasse, weder 2026 noch nach dem 1. Januar 2027. Pflichten entstehen aus konkreten Bauteilen, aus Umbauten oder aus Landesrecht wie dem Bremer Solargesetz. Die Klasse zeigt Energiebedarf und Kostenrisiko. Sie ist weder Sanierungsbescheid noch verbindliche Maßnahmenliste.

Fazit: Kaufen Sie kein altes Haus auf Grundlage einer pauschalen Zwei-Jahres-Regel oder einer Kessel-Faustformel, die nicht mehr gilt. Klären Sie zuerst Eigentümerhistorie, Bauteile und Nachweise. Dann wird aus Unsicherheit ein Plan und aus einer groben Kostenschätzung eine Zahl, über die Sie mit dem Verkäufer verhandeln können.

Jetzt Sanierungsfahrplan für das Kaufobjekt berechnen und die nächsten Schritte vor dem Notartermin ordnen.

Das Video zum Artikel

6:41 Video · Hausbesitzer und Verkäufer in Bremen und Bremerhaven

Sanierungspflicht 2026 und Ihr Immobilienwert

Das Video erklärt, warum es für Wohngebäude keinen festen Sanierungsstichtag gibt und wie die Energieklasse trotzdem Verkaufspreis, Vermietung und Finanzierung beeinflusst. Video ansehen → 6:18 Video · Hausbesitzer und Käufer in Bremen und Bremerhaven

Heizung und Solarpflicht 2026: Die neuen Regeln

Im Video erfahrt ihr, ob alte Öl- und Gasheizungen raus müssen, wie Biotreppe und Wärmepumpe zusammenhängen und wo Solarpflicht in Bremen und Niedersachsen gilt. Video ansehen →