Sanierungspflicht beim Hauskauf: Was das GEG von Ihnen verlangt

Sie haben gerade ein Haus gekauft. Baujahr 1965. Charme der Wirtschaftswunderjahre. Und eine Zeitbombe im Keller.

Denn das Gebäudeenergiegesetz zwingt Sie zu Sanierungen. Nicht irgendwann. Innerhalb von zwei Jahren. Mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro, wenn Sie nichts tun. In meiner täglichen Arbeit als Experte für Energieausweise sehe ich, wie viele Käufer davon kalt erwischt werden. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die drei Pflichtmaßnahmen, die wahren Kosten und wie Sie mit Förderungen bis zu 70 Prozent zurückholen.

Welche drei Sanierungspflichten greifen beim Hauskauf sofort?

Das GEG löst bei jedem Eigentümerwechsel automatisch drei Nachrüstpflichten aus. Ab dem Grundbucheintrag haben Sie zwei Jahre Zeit. Die Uhr tickt ab dem Tag, an dem Ihr Name im Grundbuch steht – nicht ab dem Notartermin.

Pflicht 1: Dämmung der obersten Geschossdecke

Über Ihren Wohnräumen liegt ein unbeheizter Dachraum? Dann muss die Geschossdecke einen U-Wert von mindestens 0,24 W/m²K erreichen (§ 47 GEG). Das ist der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2.

In der Praxis bedeutet das: Mineralwolle oder Zellulose auf die Decke. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 100 m² Deckenfläche rechnen Sie mit 3.000 bis 8.000 Euro.

Die gute Nachricht: Diese Maßnahme ist eine der wirtschaftlichsten Sanierungen überhaupt. Die Heizkosten sinken sofort spürbar.

Pflicht 2: Dämmung freiliegender Heizungsrohre

Warmwasserführende Leitungen in unbeheizten Kellerräumen brauchen eine vorgeschriebene Isolierung nach Anlage 8 GEG. Die Kosten halten sich mit 1.000 bis 3.000 Euro in Grenzen. Der Effekt auf die Heizrechnung ist ab dem ersten Winter messbar.

Pflicht 3: Austausch alter Konstanttemperaturkessel

Ist Ihr Heizkessel ein Konstanttemperaturkessel und älter als 30 Jahre? Dann muss er raus (§ 72 GEG). Das betrifft vor allem Geräte, die vor 1996 eingebaut wurden. Kosten: 9.000 bis 24.000 Euro – je nach Technologie.

Aber Achtung: Moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von der 30-Jahres-Pflicht ausgenommen. Fragen Sie den Schornsteinfeger nach dem genauen Typ. Diese Information kann Ihnen Zehntausende Euro sparen.

Warum ist die Zwei-Jahres-Frist eine Falle?

Die Frist bezieht sich auf den ersten Eigentümerwechsel nach Inkrafttreten der jeweiligen Pflicht – nicht auf Ihren Kauf. Wer das nicht weiß, kauft ein Bußgeldrisiko.

Hier wird es gefährlich.

Ein Beispiel: Das Haus wurde 2015 verkauft. Der damalige Käufer hätte bis 2017 dämmen müssen. Hat er nicht. Kaufen Sie das Haus 2026, erben Sie ein rechtswidriges Objekt. Ihre Frist beginnt nicht neu. Die Sanierungspflichten sind sofort fällig.

Ich rate meinen Kunden deshalb: Fordern Sie vor dem Kauf Schornsteinfegerprotokolle, Rechnungen über Dämmmaßnahmen und den Energieausweis an. Fehlen diese Nachweise, verhandeln Sie den Kaufpreis nach unten. Denn Sie kaufen nicht nur ein Haus. Sie kaufen die Versäumnisse des Vorbesitzers mit.

Was kostet es, wenn Sie nichts tun?

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Das GEG sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor (§ 108 GEG). Dazu kommt der schleichende Wertverlust Ihrer Immobilie.

Der Bezirksschornsteinfeger stellt bei der Feuerstättenschau Mängel fest. Er meldet sie an die Bauaufsichtsbehörde. Es folgen Mahnung, Fristsetzung, Bußgeld.

Aber das Bußgeld ist nicht das größte Problem.

Unsanierte Gebäude der Energieeffizienzklassen G und H verlieren am Markt massiv an Wert. Käufer rechnen die erwarteten Sanierungskosten vom Kaufpreis herunter. Experten nennen das den “Sanierungsabschlag”. Wer heute nicht saniert, verkauft morgen mit Verlust.

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Wann wird eine freiwillige Renovierung zur Sanierungspflicht?

Sobald Sie mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuern, greift § 48 GEG. Das gesamte Bauteil muss dann den aktuellen energetischen Standard erfüllen – egal ob Sie das geplant hatten oder nicht.

Die 10-Prozent-Regel ist die unterschätzteste Falle im GEG.

Sie wollen die verwitterte Wetterseite Ihres neuen Hauses streichen lassen. Harmlos, denken Sie. Aber wenn der Neuverputz die 10-Prozent-Schwelle der Gesamtfassade überschreitet, wird aus dem kosmetischen Anstrich eine Pflicht zur Fassadendämmung.

Statt 3.000 Euro für den Maler stehen plötzlich 20.000 bis 45.000 Euro für ein Wärmedämmverbundsystem auf der Rechnung.

Mein Tipp: Lassen Sie sich vor jeder Renovierung beraten. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt Ihnen, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Für ein Einfamilienhaus kostet das nach BAFA-Förderung ca. 1.850 Euro Eigenanteil – und schützt vor teuren Überraschungen.

Was müssen Hauskäufer in Bremen zusätzlich beachten?

Bremen hat zwei Sonderregeln, die über das Bundesrecht hinausgehen: Die Solarpflicht bei Dachsanierung und die kommunale Wärmeplanung ab Juni 2026. Beides kann Ihre Kosten erheblich steigern.

Die Solarpflicht bei Dachsanierung

Das Bremische Solargesetz (BremSolarG) gilt seit Juli 2024. Wer mehr als 50 Prozent des Daches erneuert, muss eine Solaranlage installieren. Das koppelt zwei Investitionen aneinander:

• Dachdämmung: 15.000 bis 35.000 Euro
• PV-Anlage (5-10 kWp): 10.000 bis 18.000 Euro

Zusammen: 25.000 bis 53.000 Euro. In der Kaufpreiskalkulation darf dieser Posten nicht fehlen.

Die kommunale Wärmeplanung ab 30. Juni 2026

Bremen muss als Großstadt bis zum 30. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorlegen. Ab diesem Stichtag gilt die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Regel beim Heizungstausch sofort. Ohne Übergangsfrist.

Was bedeutet das für Sie? Liegt Ihre Wunschimmobilie in einem geplanten Fernwärmegebiet, kann das langfristig ein Vorteil sein. Liegt sie außerhalb, brauchen Sie eine individuelle Lösung wie eine Wärmepumpe. Prüfen Sie das vor dem Kauf.

Was kostet die Sanierung eines typischen Bremer Altbauhauses?

Für ein Einfamilienhaus Baujahr 1960 reichen die Kosten von 20.000 Euro für reine Pflichtmaßnahmen bis 150.000 Euro für eine Komplettsanierung. Die Spanne ist enorm – und genau deshalb brauchen Sie einen Plan.

Drei Szenarien:

Diese Zahlen wirken auf den ersten Blick erschreckend. Aber sie sind nur die halbe Wahrheit. Denn der Staat zahlt kräftig mit.

Welche Förderungen gibt es für Pflichtmaßnahmen?

Auch Pflichtmaßnahmen sind förderfähig. Beim Heizungstausch können Sie bis zu 70 Prozent Zuschuss erhalten. Bei Dämmmaßnahmen sind es 15 bis 20 Prozent. Der Schlüssel ist der Antrag vor Baubeginn.

Heizungstausch (BAFA)

• 30 % Grundförderung
• Bis zu 20 % Klimageschwindigkeitsbonus (2026: 17 %) beim freiwilligen Austausch
• 30 % Einkommensbonus bei unter 40.000 Euro Haushaltseinkommen
• 5 % Effizienzbonus für bestimmte Wärmepumpentypen
• Maximal bis zu 70 % Zuschuss

Dämmung und Fenster (BAFA)

• 15 % Zuschuss auf förderfähige Kosten
• 5 % Extra mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
• Förderfähige Kosten: bis 30.000 Euro pro Wohneinheit (60.000 Euro mit iSFP)

Mehr zur energetischen Haussanierung mit iSFP und den iSFP-Kosten in Bremen finden Sie in meinen separaten Artikeln.

Komplettsanierung (KfW)

• 5-25 % Zuschuss je nach Effizienzstandard
• 10 % “Worst Performing Building”-Bonus für Klasse G und H
• Ergänzungskredit bis 120.000 Euro (zinsverbilligt)

Entscheidend: Förderanträge müssen vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden. Wer zuerst baut und dann beantragt, geht leer aus. Ausnahmslos.

Bremer Extras

• Bremer Förderlotse: kostenlose Beratung zur optimalen Förderkombination
• BAB-Darlehen “Rund ums Haus”: bis 50.000 Euro zinsgünstig
• Klima Bau Zentrum: kostenlose Energieberatung

Mein Praxis-Tipp: So verhandeln Sie den Kaufpreis richtig

Aus meiner Erfahrung mit Energieausweisen kann ich Ihnen sagen: Der Energieausweis ist Ihr stärkstes Verhandlungsinstrument beim Hauskauf. Ein Haus der Klasse G mit Konstanttemperaturkessel von 1992 hat absehbare Sanierungskosten von 35.000 bis 88.000 Euro. Das ist kein Gefühl. Das sind Fakten. Und Fakten gehören auf den Verhandlungstisch.

Durch unsere Best-Case-Optimierung erreichen Sie nach der Sanierung den bestmöglichen Energieeffizienzwert für Ihre Immobilie. Das steigert den Wiederverkaufswert und senkt Ihre laufenden Kosten. Ein Einfamilienhaus-Energieausweis kostet bei uns 299 Euro Festpreis, ein Mehrfamilienhaus 399 Euro.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich sofort nach dem Hauskauf sanieren?

Sie haben grundsätzlich zwei Jahre ab dem Grundbucheintrag Zeit für die Pflichtmaßnahmen nach dem GEG. Eine wichtige Ausnahme: Wenn der Vorbesitzer seine Pflichten bereits versäumt hat, sind die Maßnahmen sofort fällig. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf die Eigentümerhistorie und fordern Sie Schornsteinfegerprotokolle an.

Kann ich eine alte Gasheizung nach dem Hauskauf behalten?

Ja, solange es ein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel ist und er jünger als 30 Jahre. Nur Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre unterliegen der Austauschpflicht nach § 72 GEG. Erst bei einem freiwilligen Austausch greift die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Regel – in Bremen nach Vorliegen der Wärmeplanung ab dem 30. Juni 2026.

Sind Fördermittel auch für Pflichtmaßnahmen beim Hauskauf verfügbar?

Ja. Auch für die Pflichtdämmung und den Pflicht-Heizungstausch können Sie BEG-Förderungen beantragen. Die Grundförderung von 30 Prozent ist beim Heizungstausch gesichert. Entscheidend ist, dass Sie den Förderantrag bei BAFA oder KfW vor Baubeginn stellen. Nachträgliche Anträge werden abgelehnt.

Brauche ich vor dem Hauskauf einen Energieausweis?

Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 GEG). Fehlt er, droht dem Verkäufer ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro. Für Sie als Käufer ist der Ausweis die wichtigste Grundlage, um Sanierungskosten einzuschätzen und den Kaufpreis zu verhandeln.

Fazit

Der Kauf eines älteren Hauses ist 2026 kein Risiko. Es ist eine Chance. Unsanierte Immobilien sind günstiger, die Förderlandschaft ist großzügig, und nach der Sanierung besitzen Sie ein wertbeständiges Zuhause mit niedrigen Energiekosten. Der entscheidende Fehler wäre, die Sanierungskosten bei der Kaufentscheidung zu ignorieren.

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