Der Energieausweis beim Notar ist nicht der gesetzliche Startpunkt: Bei einem ausweispflichtigen Gebäude muss er spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach dem Kaufvertrag unverzüglich übergeben werden. Fehlt er beim Beurkundungstermin, wird der Vertrag dadurch nicht automatisch unwirksam. Eine verspätete Nachreichung heilt die frühere Pflichtverletzung nicht.
Der falsche Termin bleibt der falsche Termin, auch wenn er amtlich klingt.
Nicht der Notar setzt die entscheidende Frist.
Die Besichtigung tut es.
Das folgt aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). § 80 GModG trennt die Vorlage vor dem Kauf von der Übergabe nach dem Kaufvertrag. § 311b BGB regelt dagegen, dass ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss.
Beides gehört zu einem Hausverkauf.
Es ist aber nicht dasselbe.
In meiner Arbeit für Verkäufer in Bremen ist mir dieses Muster mehr als einmal begegnet: Die Anzeige ist online, erste Interessenten waren im Altbremer Haus und erst vor der Beurkundung fällt jemandem der Energieausweis ein.
Das ist kein belastbarer Befund über den gesamten Bremer Immobilienmarkt.
Es ist eine konkrete Praxiserfahrung, aus der sich eine einfache Regel ableiten lässt: Der Ausweis gehört an den Anfang der Vermarktung.
Dann ist nicht zuerst eine juristische Debatte gefragt.
Dann braucht es Klarheit, vollständige Gebäudedaten und einen belastbaren Plan.
Inhaltsverzeichnis: Welche Antworten finden Sie?
- Wann muss der Energieausweis wirklich vorliegen?
- Was prüft der Notar beim Energieausweis?
- Was können Sie tun, wenn der Ausweis fehlt?
- Welche Bußgelder und Haftungsrisiken bestehen?
- Was gilt bis Ende 2026 und was ändert sich 2027?
- Welche Fragen stellen Verkäufer besonders häufig?
- Was sollten Sie vor der ersten Besichtigung erledigen?
Wann muss der Energieausweis wirklich vorliegen?
Bei einem ausweispflichtigen Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Gibt es keine Besichtigung, ist er dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen. Verlangt der Interessent das Dokument, darf die Vorlage ebenfalls nicht hinausgezögert werden. Nach dem Kaufvertrag muss der Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich erhalten.
Der Energieausweis gehört deshalb nicht in die gedankliche Schublade „Unterlagen für den Notar“.
Er gehört in die Schublade „Unterlagen für die Vermarktung“.
Nach § 80 Absatz 4 GModG muss der Energieausweis dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
Nach § 80 Absatz 5 GModG muss der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben.
Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung kann die Vorlage erfüllen.
Den Ausweis irgendwo auf dem Maklertelefon gespeichert zu haben, hilft dem Interessenten dagegen wenig, wenn er ihn nicht sehen kann.
Die Übergabe nach dem Kaufvertrag ist eine zweite Pflicht.
Wer den Ausweis bei der Besichtigung gezeigt hat, ist damit noch nicht fertig. Der Käufer muss ihn oder eine Kopie nach Vertragsschluss unverzüglich bekommen.
| Phase des Verkaufs | Was erforderlich ist |
|---|---|
| Immobilienanzeige | Liegt ein gültiger Ausweis bereits vor, müssen in kommerziellen Medien die vorgeschriebenen Angaben erscheinen |
| Besichtigung | Energieausweis oder Kopie spätestens beim Termin vorlegen; sichtbarer Aushang oder sichtbares Auslegen genügt |
| Verkauf ohne Besichtigung | Energieausweis dem potenziellen Käufer unverzüglich vorlegen |
| Kaufvertrag abgeschlossen | Energieausweis oder Kopie unverzüglich an den Käufer übergeben |
| Notartermin | Keine eigenständige gesetzliche Erstfrist, aber häufig der Moment, in dem ein Versäumnis auffällt |
Bei Wohngebäuden gehören nach § 87 GModG im Jahr 2026 insbesondere Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse in die kommerzielle Immobilienanzeige, wenn der Ausweis bereits vorliegt.
Bei Nichtwohngebäuden müssen die Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt angegeben werden.
Für ältere Energieausweise können Übergangsregeln zu den verfügbaren Angaben gelten. Deshalb sollten Werte nicht aus einem neuen Muster abgetippt werden, das gar nicht zum vorhandenen Ausweis gehört.
Das ist keine Einladung, die Ausstellung absichtlich aufzuschieben.
Die Vorlagepflicht bei der Besichtigung bleibt bestehen. Ein fehlender Ausweis im Inserat löst dieses Problem nicht.
Ein gültiger Energieausweis läuft grundsätzlich zehn Jahre ab Ausstellung. Prüfen Sie deshalb zuerst das Ausstellungsdatum.
Ein Dokument kann professionell aussehen und trotzdem abgelaufen sein.
Die vollständige Einordnung des Verkaufsprozesses finden Sie im Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf.
Was prüft der Notar beim Energieausweis?
Der Notar beurkundet den Grundstückskaufvertrag und klärt dessen rechtliche Tragweite. Er ist aber nicht automatisch dafür verantwortlich, Ihren Energieausweis zu beschaffen, energetisch zu prüfen oder eine versäumte Vorlage zu heilen. Die gesetzlichen Pflichten treffen beim Verkauf insbesondere Verkäufer und Immobilienmakler.
Das ist die unbequeme Antwort.
„Der Notar hat nichts gesagt“ ist kein Ersatz für den Ausweis.
Nach § 17 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Daraus folgt keine bundesweit identische Energieausweis-Checkliste für jeden Kaufvertrag.
Ein Notar kann nach dem Dokument fragen.
Er kann den Erhalt im Vertrag festhalten.
Er kann auch aufnehmen, dass ein Ausweis noch nachgereicht werden soll.
Keine dieser Handlungen verschiebt jedoch die gesetzliche Vorlagefrist von der Besichtigung auf den Beurkundungstermin.
Mögliche Vertragsformulierungen sehen beispielsweise so aus:
Dem Käufer wurde der Energieausweis vom vereinbarten Datum vor der Beurkundung vorgelegt.
Der Käufer bestätigt den Erhalt einer Kopie des Energieausweises.
Der Verkäufer verpflichtet sich, den Energieausweis unverzüglich nachzureichen.
Das sind redaktionelle Beispiele, keine Standardklauseln für jeden Vertrag.
Die dritte Formulierung regelt lediglich, was die Parteien jetzt tun wollen. Sie macht aus einer verspäteten Vorlage keine rechtzeitige Vorlage.
Auch der gegenteilige Fehler kommt vor.
Manche Verkäufer fürchten, ein fehlender Ausweis mache den gesamten Kaufvertrag automatisch unwirksam.
Das stimmt so nicht.
Die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrags richtet sich insbesondere nach der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB. Die öffentlich-rechtlichen Energieausweispflichten bestehen daneben.
Ein wirksamer Kaufvertrag und eine verletzte Dokumentpflicht können gleichzeitig existieren.
Genau deshalb lohnt es sich, beide Fragen getrennt zu stellen:
Ist der Vertrag wirksam?
Und wurden die Pflichten aus § 80 GModG erfüllt?
Was können Sie tun, wenn der Ausweis fehlt?
Wenn der Energieausweis kurz vor dem Notartermin fehlt, prüfen Sie zuerst, ob ein gültiges Dokument existiert und ob das Gebäude ausweispflichtig ist. Ist eine Neuerstellung nötig, sammeln Sie die Gebäudedaten vollständig. Nach vollständigen Angaben kann der Bedarfsausweis innerhalb von 24 Stunden erstellt werden.
Panik sammelt keine Daten.
Ein klarer Ablauf schon.
Wie lösen Sie das Problem in drei Schritten?
Prüfen Sie zuerst den vorhandenen Bestand, stellen Sie dann die Gebäudedaten zusammen und lassen Sie anschließend den passenden Bedarfsausweis erstellen. Diese Reihenfolge verhindert unnötige Rückfragen und schützt davor, einen noch gültigen Ausweis vorschnell zu ersetzen.
Gültigkeit und Auslöser prüfen. Suchen Sie nach einem vorhandenen Ausweis, prüfen Sie Ausstellungsdatum, Gebäudeart und Verkaufsanlass. Ein noch gültiger Ausweis muss wegen der Reform 2027 nicht pauschal ersetzt werden.
Gebäudedaten vollständig zusammentragen. Hilfreich sind Baujahr, Wohnfläche, Grundrisse, Angaben zu Außenwänden, Dach, Fenstern, Heizung und bereits ausgeführten Modernisierungen. Die Daten können telefonisch oder anhand von Fotos übermittelt werden.
Bedarfsausweis erstellen und richtig verwenden. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie den Ausweis innerhalb von 24 Stunden, also morgen in Ihrer Inbox. Anschließend legen Sie ihn Interessenten vor und übergeben ihn nach dem Kaufvertrag unverzüglich an den Käufer.
Ein enger Notartermin ändert keine gesetzliche Frist.
Er ändert aber, wie entschlossen Sie die fehlenden Unterlagen jetzt beschaffen sollten.
Was kostet der Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis kostet 299 EUR Festpreis für ein Einfamilienhaus, 399 EUR Festpreis für ein Mehrfamilienhaus und 899 EUR Festpreis für ein Nichtwohngebäude. Entscheidend ist die Gebäudeart, nicht die Dringlichkeit vor dem Notartermin.
| Gebäude | Produkt | Festpreis |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis für Wohngebäude | 299 EUR |
| Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis für Wohngebäude | 399 EUR |
| Nichtwohngebäude oder entsprechend einzuordnendes Mischgebäude | Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude | 899 EUR |
Ich biete für Wohngebäude bewusst Bedarfsausweise an. Sie bilden das Gebäude unabhängig vom Verhalten früherer Bewohner ab und erlauben eine Best-Case-Optimierung auf Grundlage der vorhandenen Gebäudedaten.
Es gibt keinen erfundenen Hausbesuch.
Die Angaben kommen telefonisch oder per Foto. Falls es zur Plausibilisierung sinnvoll ist, gehört eine kostenlose Sichtprüfung von außen ohne Termin zum Prozess.
Der Ausweis fehlt noch? Jetzt Angebot für den Bedarfsausweis berechnen. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie ihn innerhalb von 24 Stunden. Alternativ erreichen Sie mich unter 0421 6689 4123. Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren; jeder Ausweis erhält die vorgeschriebene Registriernummer.
Welche Praxistipps sparen Ihnen Rückfragen?
Suchen Sie Modernisierungsbelege an mehreren Stellen, fotografieren Sie erkennbare technische Angaben gezielt und klären Sie die beheizte Gebäudehülle früh. Diese drei Schritte liefern meist mehr verwertbare Informationen als eine große Sammlung unsortierter Raumfotos.
Mein erster Praxis-Tipp ist erstaunlich schlicht: Suchen Sie nicht nur im Verkaufsordner.
Bei einem Altbremer Haus in Neustadt oder Findorff liegen Angaben zu früheren Umbauten oft beim Bauantrag, bei alten Rechnungen oder in Unterlagen zur Finanzierung. Auch vorhandene Dokumente der Bauaktenstelle können fehlende Maße oder Bauteilaufbauten klären.
Mein zweiter Tipp: Fotografieren Sie Typenschilder und Bauteile, nicht ganze Räume.
Ein scharfes Foto vom Typenschild der Heizung ist nützlicher als mehrere Übersichtsaufnahmen des Heizungsraums. Dasselbe gilt für Fensterrahmen, Dachaufbau und sichtbare Dämmung.
Das spart Rückfragen und bringt den Ausweis schneller auf eine belastbare Datengrundlage.
Mein dritter Tipp betrifft Mehrfamilienhäuser.
Prüfen Sie früh, ob Keller, Dachgeschoss und Anbauten beheizt werden. Gerade bei Bremer Nachkriegsbauten in der Vahr oder in Gröpelingen wird die tatsächliche thermische Hülle sonst schnell falsch eingeordnet.
Welche Fehler kosten kurz vor dem Verkauf Zeit?
Zeit geht verloren, wenn Verkäufer zu spät suchen, Flächen verwechseln, Modernisierungen nur schätzen oder einen abgelaufenen Ausweis weiterverwenden. Noch gefährlicher ist die Annahme, eine Nachreichungsklausel verschiebe die gesetzliche Vorlagefrist.
| Häufiger Fehler | Warum er problematisch ist | Bessere Lösung |
|---|---|---|
| Erst am Notartermin nach dem Ausweis suchen | Die gesetzliche Vorlagefrist kann schon bei der Besichtigung abgelaufen sein | Vor Beginn der Besichtigungen Gültigkeit und Ausweispflicht prüfen |
| Wohnfläche mit Gebäudenutzfläche gleichsetzen | Beide Größen sind nicht automatisch identisch | Flächenart und Berechnungsgrundlage eindeutig benennen |
| Modernisierungen nur schätzen | Falsche Baujahre verändern die energetische Berechnung | Rechnungen, Fotos oder nachvollziehbare Jahresangaben nutzen |
| Einen abgelaufenen Ausweis weitergeben | Ein abgelaufenes Dokument erfüllt die Pflicht nicht | Ausstellungsdatum und zehnjährige Gültigkeit prüfen |
| „Wird nachgereicht“ als Befreiung verstehen | Eine private Abrede heilt keinen früheren Verstoß | Nachreichen, aber die frühere Pflicht rechtlich getrennt betrachten |
Mehr zur problematischen Formulierung lesen Sie unter „Der Energieausweis wird nachgereicht“.
Welche Bußgelder und Haftungsrisiken bestehen?
Ein Bußgeld entsteht nicht automatisch, nur weil beim Notartermin kein Energieausweis auf dem Tisch liegt. Entscheidend sind Gebäude, Anlass, konkrete Pflicht, verantwortliche Person und Verschulden. Für bestimmte Verstöße gilt nach § 108 GModG ein Höchstrahmen von 10.000 EUR, für versäumte Vorlage oder Übergabe bis zu 5.000 EUR.
Der Höchstrahmen ist keine Rechnung.
Er ist auch kein Pauschalpreis für ein Versäumnis.
Die zuständige Behörde muss den konkreten Tatbestand, die persönliche Verantwortlichkeit und das Verschulden prüfen. Verkäufer und Makler werden nicht automatisch gemeinsam verantwortlich, nur weil beide am Verkauf beteiligt sind.
| Möglicher Verstoß | Wer betroffen sein kann | Rechtliche Einordnung |
|---|---|---|
| Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt | Verpflichteter Verkäufer oder Immobilienmakler | Bei erfülltem Tatbestand Bußgeldrahmen bis 5.000 EUR nach § 108 GModG |
| Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben | Verpflichteter Verkäufer oder Immobilienmakler | Bei erfülltem Tatbestand Bußgeldrahmen bis 5.000 EUR nach § 108 GModG |
| Erforderlicher Ausweis fehlt oder enthält falsche Angaben | Jeweils verantwortliche Pflichtperson | Bei erfülltem Tatbestand Bußgeldrahmen bis 10.000 EUR nach § 108 GModG |
| Vorgeschriebene Angaben in einer kommerziellen Anzeige fehlen | Für die Veröffentlichung verantwortliche Person | Bei erfülltem Tatbestand Bußgeldrahmen bis 10.000 EUR nach § 108 GModG |
| Energieausweis unberechtigt ausgestellt | Unberechtigt handelnde Person | Gesonderter Verstoß mit Bußgeldrahmen bis 10.000 EUR nach § 108 GModG |
Der Notar ist in seiner notariellen Rolle nicht Adressat der Verkäuferpflichten aus § 80 GModG.
Der Käufer wird ebenfalls nicht allein deshalb verantwortlich, weil er einen Vertrag unterschreibt, obwohl der Ausweis fehlt.
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen enthält die bis Ende 2026 geltende Fassung zusätzlich eine Käuferpflicht: Nach Übergabe des Ausweises muss der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 GModG berechtigten Person führen, wenn dieses als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.
Das macht den Käufer nicht zum Ausweisbeschaffer.
Können falsche Werte zu zivilrechtlicher Haftung führen?
Falsche Werte können zivilrechtliche Folgen haben, wenn sie vereinbart, zugesichert, bewusst falsch dargestellt oder trotz bestehender Aufklärungspflicht verschwiegen wurden. Die bloße Existenz eines fehlerhaften Werts beantwortet die Haftungsfrage noch nicht. Vertrag, Kommunikation und Kenntnis der Beteiligten bleiben entscheidend.
Relevant können § 434 BGB zur geschuldeten Beschaffenheit, § 444 BGB zu Arglist und Beschaffenheitsgarantien sowie vorvertragliche Pflichten aus §§ 311 Absatz 2, 241 Absatz 2 und 280 BGB sein.
Eine arglistige Täuschung kann außerdem eine Anfechtung nach § 123 BGB ermöglichen.
Das OLG Schleswig entschied am 13. März 2015 im Verfahren 17 U 98/14, dass die bloße Übergabe des Energieausweises durch den Makler im damaligen Vertrag noch keine Beschaffenheitsvereinbarung begründete.
Das Urteil ist kein Freibrief für falsche Angaben.
Es zeigt, wie stark Wortlaut, Vertrag und konkreter Ablauf zählen.
Wann verjährt ein mögliches Bußgeld?
Die Verfolgungsverjährung richtet sich nach § 31 OWiG und dem gesetzlichen Höchstmaß des jeweiligen Bußgeldtatbestands. Für relevante Verstöße kann die Frist grundsätzlich zwei Jahre betragen. Beginn, Unterbrechungen und mögliche Ruhenszeiten müssen jedoch am konkreten Verfahren geprüft werden.
Das bedeutet nicht, dass jeder Fall exakt zwei Jahre nach Besichtigung oder Notartermin erledigt ist.
Der Beginn hängt von der Beendigung der konkreten Handlung ab. Unterbrechungen nach § 33 OWiG und gesetzliche Ruhenszeiten können den Ablauf verändern.
Für eine bereits rechtskräftig festgesetzte Geldbuße gelten außerdem die eigenen Regeln zur Vollstreckungsverjährung nach § 34 OWiG.
Wer eine Anhörung oder einen Bußgeldbescheid erhalten hat, braucht deshalb eine Prüfung des Einzelfalls und keine Fristberechnung aus einem allgemeinen Ratgeber.
Was gilt bis Ende 2026 und was ändert sich 2027?
Bis zum 31. Dezember 2026 gelten die heutigen Ausweisregeln weiter. Das neue Energieausweisrecht tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Rechtmäßig ausgestellte und noch gültige ältere Ausweise bleiben grundsätzlich zehn Jahre gültig. Die Reform zwingt Eigentümer nicht dazu, jeden Ausweis zum Jahreswechsel auszutauschen.
Die Zeitachse ist wichtig.
Am 29. Juli 2026 wurde das Gesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt. Die zentralen neuen Energieausweisregeln aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026 gelten aber erst ab dem 1. Januar 2027.
Wer beide Daten vermischt, gibt Verkäufern die falsche Antwort.
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Bestehende gültige Ausweise | Grundsätzlich zehn Jahre gültig | Bleiben bis zum regulären Ablauf gültig |
| Kleine Wohngebäude vor 1977 | Bei höchstens vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich Bedarfsausweis, sofern nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht wird | Die besondere 1977er-Regel entfällt bei der Neuausstellung für Bestandswohngebäude |
| Verbrauchsausweis | Unter den heutigen Voraussetzungen auch für weitere Bestandsgebäude möglich | Nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Verbrauchsdaten | Zusammenhängende 36 Monate, jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate alt | Nach Energieträgern differenzierte Jahreswerte über zwei Jahre |
| Nichtwohngebäude | Je nach Fall Bedarfs- oder Verbrauchsausweis | Beim Verkauf, Vermieten, Verpachten oder Leasing nur noch Bedarfsausweis |
| Effizienzklassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H bleiben bestehen |
| Effizienzklassen Nichtwohngebäude | Keine Effizienzklasse | Neue Klassen A bis G auf Grundlage des Primärenergiereferenzfaktors |
| Form des neuen Ausweises | Heutige Ausweismuster | Digital und maschinenlesbar, Papier auf Verlangen |
| Baudenkmäler | Verkaufsausnahme nach der heutigen Fassung möglich | Denkmal-Ausnahme entfällt |
| Kleine Gebäude | Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche | Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche |
| Vertragsverlängerung | Nicht ausdrücklich als eigener Vorlageanlass genannt | Verlängerung von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen wird Vorlageanlass |
| Immobilienanzeige | Angaben richten sich nach § 87 GModG in der geltenden Fassung | Erweiterte Angaben; für gültige ältere Ausweise gelten Übergangsregeln nach § 112 GModG |
Darf ein Verbrauchsausweis von 2026 beim Verkauf 2027 verwendet werden?
Ja. Ein im Jahr 2026 rechtmäßig ausgestellter Verbrauchsausweis darf grundsätzlich bis zum Ende seiner zehnjährigen Gültigkeit verwendet werden. Der Jahreswechsel allein macht ihn nicht unwirksam und löst keine pauschale Pflicht zur Umschreibung auf das neue Ausweisformat aus.
Das ist der Unterschied zwischen einer neuen Regel für künftige Ausstellungen und einer Austauschpflicht für vorhandene Dokumente.
Wer 2027 erstmals einen Ausweis für ein Nichtwohngebäude benötigt, bekommt dagegen keinen neuen Verbrauchsausweis mehr. Dann ist die energetische Bilanzierung für einen Bedarfsausweis maßgeblich.
Bei einem reinen Bestandswohngebäude eröffnet das Gesetz ab 2027 grundsätzlich die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, sofern kein anderer Bedarfsausweis-Anlass vorliegt.
Mein Angebot bleibt beim Bedarfsausweis, weil er das Gebäude und nicht das Heizverhalten der letzten Bewohner bewertet.
Welche zusätzlichen Angaben enthalten neue Ausweise?
§ 85 GModG erweitert ab dem 1. Januar 2027 den Datenumfang. Neue Ausweise enthalten zusätzliche Informationen zu Energie, Emissionen, erneuerbaren Energien und technischen Merkmalen. Sie werden digital und maschinenlesbar ausgestellt; eine Papierfassung muss auf Verlangen bereitgestellt werden.
Dazu gehören unter anderem Angaben zu Endenergie, Primärenergie, Treibhausgasemissionen, dem Anteil erneuerbarer Energien, technischen Gebäudemerkmalen und Modernisierungsempfehlungen.
Hinzu kommt ein Hinweis zur Fähigkeit des Gebäudes, auf Signale zu reagieren und den Energieverbrauch technisch zu steuern.
Die Wohngebäudeskala A+ bis H bleibt erhalten.
Die neue Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Klasse A verlangt dort nach § 86 GModG und Anlage 10a in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung einen Primärenergiereferenzfaktor von höchstens 1,0 und ein Nullemissionsgebäude.
Klasse G beginnt oberhalb von 3,5.
Ein 2026 ausgestellter Nichtwohngebäudeausweis ohne Klasse muss deshalb nicht vorzeitig umgeschrieben werden.
In Immobilienanzeigen sind ab 2027 nach § 87 GModG unter anderem Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger anzugeben, soweit die jeweilige Angabe nach dem anwendbaren Recht erforderlich ist.
Für ältere, noch gültige Ausweise regelt § 112 GModG Übergänge. Verkäufer sollten deshalb die Angaben des tatsächlich vorhandenen Ausweises verwenden und keine Werte erfinden, die das alte Dokument nicht enthält.
Die neuen amtlichen Ausweismuster nach § 85 Absatz 3 GModG waren laut der am 21. September 2026 geprüften Bekanntmachungs-Watchlist noch nicht veröffentlicht. Maßgeblich bleiben neue Veröffentlichungen im Bundesanzeiger und auf dem GModG-Infoportal des Bundes.
Welche Ausnahmen gelten 2026 und 2027?
Bis Ende 2026 können kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen sein. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Kleingebäudegrenze nur noch für Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche; die Denkmal-Ausnahme entfällt.
Gemeint ist jeweils ein ganzes Gebäude, nicht eine einzelne Wohnung mit kleiner Wohnfläche.
Bei Wohngebäuden ist außerdem die Gebäudenutzfläche entscheidend. Sie ist nicht automatisch mit der Wohnfläche identisch.
Baudenkmäler genießen bis zum 31. Dezember 2026 bei Verkauf und Vermietung die heutige Ausnahme. Ab dem 1. Januar 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei einem Verkaufs-, Vermietungs- oder Verlängerungsanlass grundsätzlich einen Energieausweis, sofern keine andere gesetzliche Ausnahme greift.
Daneben nennt § 2 Absatz 2 GModG weitere besondere Gebäudearten, für die das Gesetz ganz oder teilweise nicht gilt. Dazu können beispielsweise bestimmte Gotteshäuser, landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit niedrigem Energiebedarf oder nur kurzzeitig genutzte Gebäude gehören.
Eine bloße Abrissabsicht ist keine pauschale Energieausweisbefreiung.
Schenkung und Erbschaft sind für sich genommen kein Verkauf nach § 80 GModG. Das schließt andere Auslöser nicht aus. Wird das Gebäude später vermietet oder verkauft, ist der neue Anlass erneut zu prüfen.
Eine ausführliche Einordnung bietet der Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht 2026.
Welche Quellen tragen diese Einordnung?
Die belastbare Grundlage liefern der konsolidierte Gesetzestext, das Bundesgesetzblatt mit den Änderungen ab 2027 und die amtlichen Informationsseiten des Bundes und Bremens. Für Fristen und Rechtsfolgen ist der veröffentlichte Gesetzestext wichtiger als verkürzte Darstellungen in Immobilienportalen.
Die heutige konsolidierte Fassung veröffentlicht der Bund unter Gesetze im Internet.
Die zum 1. Januar 2027 wirksamen Änderungen stehen im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226.
Das GModG-Infoportal des Bundes erläutert die bundesweiten Energieausweisregeln und veröffentlicht amtliche Hinweise zu Mustern und Verfahren.
Die Bremer Umweltbehörde bündelt lokale Hinweise zu Pflichten, Anzeigenangaben und Ausnahmen auf ihrer Seite über Energieausweise in Bremen.
Für Verkäufer in Bremen bleibt daneben ein Punkt wichtig: Die kommunale Wärmeplanung verändert nicht rückwirkend die Vorlagefrist des Energieausweises.
Sie kann für künftige Heizungsentscheidungen nützlich sein, ersetzt aber weder den Ausweis noch die Prüfung des konkreten Gebäudes.
Welche Fragen stellen Verkäufer besonders häufig?
Verkäufer wollen vor allem wissen, ob der Ausweis schon bei der Besichtigung vorliegen muss, ob der Notar trotzdem beurkunden darf und ob die Reform 2027 vorhandene Dokumente ungültig macht. Die Antworten sind klarer, wenn man Vorlage, Vertragswirksamkeit und Neuausstellung getrennt betrachtet.
Muss ich den Energieausweis bei einer Besichtigung 2026 vorlegen, obwohl der Notartermin später ist?
Ja. Bei einem ausweispflichtigen Gebäude muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Der spätere Notartermin verschiebt diese Frist nicht. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich erhalten. Eine verspätete Nachreichung heilt den früheren Verstoß nicht rückwirkend.
Kann der Notar den Kaufvertrag ohne Energieausweis beurkunden?
Ja. Ein fehlender Energieausweis macht die Beurkundung nicht automatisch unwirksam. Die öffentlich-rechtliche Pflicht besteht daneben. Verkäufer sollten deshalb zwei Fragen trennen: Ist der notarielle Kaufvertrag wirksam, und wurden Vorlage sowie Übergabe nach § 80 GModG rechtzeitig erfüllt?
Bleibt ein Verbrauchsausweis von 2026 bei einem Verkauf 2027 gültig?
Ein 2026 rechtmäßig ausgestellter und noch gültiger Verbrauchsausweis bleibt grundsätzlich zehn Jahre gültig, auch wenn der Verkauf 2027 erfolgt. Die Reform löst keine pauschale Austauschpflicht aus. Fehlt ein gültiger Ausweis, gelten für eine Neuausstellung ab dem 1. Januar 2027 die neuen Regeln des GModG.
Was ändert sich beim Energieausweis ab dem 1. Januar 2027?
Neue Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt und enthalten zusätzliche Angaben zu Endenergie, Primärenergie, Treibhausgasemissionen und erneuerbaren Energien. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Für Nichtwohngebäude gelten die Klassen A bis G und bei einem Verkaufsanlass nur noch Bedarfsausweise.
Welche Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen?
Bis Ende 2026 können ganze Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche ausgenommen sein. Für Baudenkmäler gilt die heutige Verkaufsausnahme ebenfalls nur bis zum 31. Dezember 2026. Ab 2027 liegt die Grenze für kleine Gebäude bei weniger als 50 Quadratmetern und die Denkmal-Ausnahme entfällt.
Was sollten Sie vor der ersten Besichtigung erledigen?
Prüfen Sie vor der Vermarktung, ob ein gültiger Energieausweis existiert. Fehlt er, warten Sie nicht auf den Notar. Sammeln Sie die Gebäudedaten, lassen Sie den Bedarfsausweis erstellen und übernehmen Sie die richtigen Werte in Ihre Anzeige. So wird aus einem hektischen Nachreichen ein sauber vorbereiteter Verkauf.
Alle Grundlagen zum Produkt finden Sie auf der Übersichtsseite für Energieausweise für Wohngebäude.
Der entscheidende Gedanke bleibt einfach:
Der Notartermin ist nicht Ihre erste Frist.
Die erste Besichtigung kann es bereits sein.
Ein vollständiger Bedarfsausweis schafft Klarheit für Verkäufer und Käufer. Mit der Best-Case-Optimierung werden belegbare Bauteile und Modernisierungen korrekt berücksichtigt.
Nach vollständigen Angaben liegt der Ausweis innerhalb von 24 Stunden vor, morgen in Ihrer Inbox.
Warten Sie nicht darauf, dass im Beurkundungstermin jemand die fehlende Unterlage bemerkt. Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis berechnen.
