Der Energieausweis muss nicht erst beim Notar vorliegen – die Vorlagepflicht greift bereits bei der Besichtigung. Wer erst beim Notartermin merkt, dass der Energieausweis fehlt, hat bereits gegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verstoßen. Bußgeld: bis zu 10.000 EUR.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die genauen Fristen, was der Notar tatsächlich prüft, und was Sie tun können, wenn der Energieausweis noch fehlt.
Wann genau muss der Energieausweis vorliegen?
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden – nicht erst beim Notar. Das regelt § 80 Abs. 4 GEG eindeutig. Viele Verkäufer und Makler unterschätzen diese Frist.
Das GEG unterscheidet dabei zwei Pflichten:
| Zeitpunkt | Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bei der Immobilienanzeige | Pflichtangaben aus dem Energieausweis (Kennwert, Klasse, Baujahr, Energieträger) | § 87 GEG |
| Spätestens bei der Besichtigung | Vorlage des Energieausweises (zeigen, aushängen oder auslegen) | § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG |
| Wenn keine Besichtigung stattfindet | Unverzügliche Vorlage auf Anforderung | § 80 Abs. 4 Satz 3 GEG |
| Unverzüglich nach Kaufvertrag | Übergabe einer Kopie oder des Originals | § 80 Abs. 4 Satz 5 GEG |
Praxis-Tipp aus meiner Erfahrung: Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie das Inserat schalten. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG (Energiekennwert, Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger) müssen bereits in der Anzeige stehen. Ohne Energieausweis fehlen diese Daten – und das ist bereits ein eigener Verstoß.
Was prüft der Notar beim Energieausweis?
Der Notar ist gesetzlich nicht verpflichtet, den Energieausweis zu prüfen oder einzufordern. Er ist kein Adressat des § 80 GEG – die Pflicht liegt allein beim Verkäufer und beim Makler.
Was der Notar in der Praxis tut:
- Vor dem Termin: Viele Notare verschicken eine Checkliste an den Verkäufer, auf der auch der Energieausweis steht
- Beim Termin: Der Notar fragt, ob der Energieausweis übergeben wurde
- Im Kaufvertrag: Eine Standard-Klausel dokumentiert, ob der Energieausweis vorgelegt wurde oder nicht
- Bei fehlendem Energieausweis: Der Notar belehrt über das Bußgeldrisiko (§ 17 BeurkG – allgemeine Belehrungspflicht), beurkundet aber trotzdem
Wichtig: Der Notartermin kann auch ohne Energieausweis stattfinden. Der Kaufvertrag ist rechtsgültig. Aber: Der Verkäufer begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Welche Bußgelder drohen ohne Energieausweis?
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht kosten bis zu 10.000 EUR Bußgeld (§ 108 Abs. 2 GEG). Das betrifft sowohl Verkäufer als auch Makler.
| Verstoß | Max. Bußgeld | GEG-Verweis |
|---|---|---|
| Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 24 |
| Energieausweis nach Kaufvertrag nicht übergeben | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 25 |
| Pflichtangaben in Immobilienanzeige fehlen | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 27 |
| Nicht sichergestellt, dass Energieausweis übergeben wird | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 23 |
Wer wird bestraft?
- Verkäufer: Primärer Adressat – haftet für Vorlage und Übergabe
- Makler: Gleichermaßen verantwortlich nach § 80 Abs. 4 GEG + § 87 GEG (Pflichtangaben in Anzeigen)
- Notar: Kann nicht bestraft werden – er ist kein Adressat des § 80 GEG
- Käufer: Hat keine Pflicht und keine Strafe
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Was passiert, wenn der Energieausweis beim Notartermin fehlt?
Der Kaufvertrag ist trotzdem gültig. Das Fehlen des Energieausweises ist kein Nichtigkeitsgrund. Aber es gibt Konsequenzen:
Szenario 1: Hausverkauf komplett ohne Energieausweis
- Der Kaufvertrag wird wirksam beurkundet
- Der Verkäufer begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GEG)
- Bußgeld bis 10.000 EUR (für versäumte Vorlage + versäumte Übergabe)
- Zusatzrisiko: Der Käufer kann später Schadensersatz geltend machen, wenn die tatsächlichen Energiekosten erheblich von einem korrekten Energieausweis abweichen
Szenario 2: “Der Energieausweis wird nachgereicht”
Diese Formulierung höre ich regelmäßig – und sie ist rechtlich problematisch (mehr dazu in meinem Artikel „Der Energieausweis wird nachgereicht” – was das wirklich bedeutet):
- Die Vorlagepflicht bei der Besichtigung ist öffentlich-rechtlich
- Selbst wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, auf die Vorlage zu verzichten, bleibt der Verstoß bestehen
- Ein einvernehmlicher Verzicht schützt nicht vor dem Bußgeld
- Die Ordnungswidrigkeit ist begangen, sobald die Besichtigung ohne Energieausweis stattgefunden hat
Szenario 3: Notartermin morgen, kein Energieausweis
Meine Empfehlung aus der Praxis:
- Express-Energieausweis bestellen: Ein Verbrauchsausweis kann in 24 Stunden erstellt werden – vorausgesetzt, die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre liegen vor
- Notartermin verschieben: Die sicherste Option. Ein paar Tage Verzögerung sind besser als 10.000 EUR Bußgeld
- Termin trotzdem wahrnehmen: Rechtlich möglich. Der Notar dokumentiert das Fehlen. Energieausweis muss dann unverzüglich nachgeliefert werden
- Nicht empfehlenswert: Einfach ohne machen und hoffen. Mehrere Verstöße (Besichtigung + Übergabe) summieren sich
Szenario 4: Vermietung statt Verkauf
Gleiche Regeln. § 80 Abs. 5 GEG stellt Vermieter den Verkäufern gleich. Die Vorlagepflicht bei Besichtigung und die Übergabepflicht nach Mietvertrag gelten identisch. Gleiches Bußgeld: bis zu 10.000 EUR.
Wann braucht man keinen Energieausweis?
Es gibt gesetzliche Ausnahmen, bei denen kein Energieausweis erforderlich ist:
| Ausnahme | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Baudenkmal (nach Landesrecht geschützt) | § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG |
| Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche | § 79 Abs. 4 Satz 1 GEG i.V.m. § 3 GEG |
| Nicht beheizte/gekühlte Gebäude | § 2 Abs. 2 Nr. 1 GEG |
| Abrissgebäude (nachweislich zum Abriss bestimmt) | Anerkannte Ausnahme (BR-Drs. 282/07) |
Achtung bei Baudenkmälern: Die Befreiung gilt nur, wenn das Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz steht. Ein Gutachten oder Bescheid der Denkmalschutzbehörde sollte vorliegen. Alle Details zu Ausnahmen finden Sie in meinem Artikel Wann ist ein Energieausweis nicht erforderlich?.
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Notar
Kann der Notar den Kaufvertrag ohne Energieausweis beurkunden?
Ja. Der Notar hat keine rechtliche Grundlage, die Beurkundung wegen eines fehlenden Energieausweises zu verweigern. Er wird das Fehlen dokumentieren und den Verkäufer über das Bußgeldrisiko belehren. Der Kaufvertrag ist rechtsgültig.
Wer haftet bei fehlendem Energieausweis – Verkäufer oder Makler?
Beide. § 80 Abs. 4 GEG nennt ausdrücklich “der Verkäufer oder der Immobilienmakler” als Pflichtige. Zudem haftet der Makler separat für fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG). Der BGH hat 2017 bestätigt, dass Makler für fehlende Energieausweis-Daten in Anzeigen abgemahnt werden können (BGH, 05.10.2017, I ZR 232/16).
Wie schnell kann ein Energieausweis erstellt werden?
Ein Verbrauchsausweis ist in 24 Stunden fertig, wenn die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre vorliegen. Ein Bedarfsausweis dauert 2-5 Werktage wegen der detaillierten Gebäudedatenerfassung. Bei mir erhalten Sie Ihren Energieausweis zum Festpreis mit Lieferung innerhalb von 24 Stunden.
Gilt die Energieausweis-Pflicht auch bei Schenkung oder Erbschaft?
Bei Schenkung: Ja, wenn die Immobilie zuvor inseriert wurde (z.B. vorherige Verkaufsversuche). Bei reiner Schenkung ohne Inserat besteht keine Pflicht nach § 80 GEG, da weder Verkauf noch Vermietung vorliegt.
Bei Erbschaft: Nein. Erben müssen keinen Energieausweis für die geerbte Immobilie erstellen, solange sie diese nicht verkaufen oder vermieten.
Verfällt das Bußgeld nach einer bestimmten Zeit?
Die Ordnungswidrigkeit verjährt nach 3 Jahren (§ 31 OWiG). Die Frist beginnt mit Beendigung der Handlung – also mit dem Zeitpunkt der Besichtigung ohne Energieausweis bzw. dem Kaufvertragsabschluss ohne Übergabe.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Nicht erst beim Notar an den Energieausweis denken
Der Energieausweis gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses – nicht ans Ende. Wer erst beim Notartermin merkt, dass er fehlt, hat mindestens einen Verstoß gegen das GEG begangen. Die Pflicht beginnt bei der Anzeige (§ 87) und verschärft sich bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4). Durch meine Best-Case-Optimierung sorge ich dafür, dass Ihr Energieausweis das volle Potenzial Ihrer Immobilie zeigt – ein echtes Verkaufsargument beim Notar.
Mein Rat: Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie den ersten Besichtigungstermin vereinbaren. Bei mir erhalten Sie ihn ab 299 EUR Festpreis (EFH) in 24 Stunden – deutlich schneller, als ein Bußgeldbescheid bearbeitet wird.
Haben Sie Fragen? Rufen Sie mich an: 0421 6689 4123 – ich berate Sie persönlich und unverbindlich.
Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018