Ist der Energieausweis umlagefähig? Rechtslage & Praxis

Die Kurzantwort: Ist der Energieausweis umlagefähig?

Nein, grundsätzlich nicht. Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind eine Eigentümerpflicht und können nicht auf die Betriebskosten der Mieter umgelegt werden. Die Rechtslage ist zwar komplex, doch die überwiegende Mehrheit der Gerichtsentscheidungen und Rechtsgutachten lehnt eine Umlage ab.

Wichtiger Hinweis: Versuchen Vermieter dennoch, die Kosten auf Mieter umzulegen, drohen Rechtsstreitigkeiten. Die Kosten für einen Energieausweis bei energiepass® BREMEN starten bei ab 299 EUR (Festpreis) – eine überschaubare Investition für Vermieter. Jetzt unverbindlich anfragen

Was sagt die Betriebskostenverordnung (BetrKV)?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in Deutschland, welche Kosten ein Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Sie enthält in Anlage 1 ein abschließendes Verzeichnis aller umlagefähigen Betriebskosten.

Anlage 1 BetrKV: Das Betriebskostenverzeichnis

Die Anlage 1 zur Betriebskostenverordnung listet 17 Betriebskostenarten auf, die grundsätzlich umlagefähig sind:

1. Grundsteuer
2. Gebäudeversicherung
3. Wasserversorgung
4. Entwässerung
5. Heizung und Warmwasserversorgung
6. Schornsteinreinigung
7. Straßenreinigung
8. Müllbeseitigung
9. Gartenpflege
10. Beleuchtung
11. Reinigung
12. Hausmeister
13. Pflege der Gemeinschaftsantennenanlage
14. Pflege der Wohnungsfunk- und Breitbandkabelanlagen
15. Personen- und Lastenaufzüge
16. Vermögensverwaltung
17. Versicherungen (sonstige)

Auffällig: Ein Energieausweis taucht in dieser Liste nicht auf.

Nr. 17 der BetrKV: “Sonstige Betriebskosten”

Nr. 17 der BetrKV enthält eine Auffangklausel für sonstige Betriebskosten, die nicht unter die anderen Kategorien fallen.

Rechtsauslegung: Manche Vermieter und Verwalter berufen sich auf diese Klausel, um Energieausweiskosten umzulegen. Sie argumentieren, der Energieausweis sei eine gesetzliche Informationspflicht gegenüber Mietinteressenten.

Die Gegenposition: Gerichte und der Deutsche Mieterbund lehnen diese Auslegung ab. Der Energieausweis sei keine “laufende” Betriebskostenart, sondern eine einmalige oder zehnjährige Eigentümerverpflichtung, die unabhängig von der Vermietung besteht.

Was sagt das Mietrecht? § 556 BGB und die Modernisierungsumlage

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 556 die Betriebskostenabrechnung. Daraus ergeben sich wichtige Einschränkungen für eine mögliche Umlage der Energieausweiskosten.

§ 556 BGB: Betriebskostenabrechnung

§ 556 BGB besagt, dass Betriebskosten nur umgelegt werden dürfen, wenn:

1. Eine vereinbarte Umlage im Mietvertrag besteht
2. Die Kosten im Betriebskostenverzeichnis (Anlage 1 BetrKV) aufgeführt sind
3. Die Kosten durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache entstehen

Anwendung auf den Energieausweis:

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Eine Ausnahme könnte die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB sein. Wenn ein Vermieter energieeffiziente Modernisierungsmaßnahmen durchführt, darf er bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umlegen (seit 2019, zuvor 11 %).

Relevant für den Energieausweis:

Wird ein Energieausweis im Zusammenhang mit einer Modernisierung erstellt – also um die energetische Verbesserung nachzuweisen – könnten die Kosten unter Umständen als Teil der Modernisierungskosten behandelt werden.

Wichtig: Dies gilt nur für die Aktualisierung des Energieausweises nach einer Modernisierung, nicht für die Ersterstellung oder die regelmäßige Erneuerung nach 10 Jahren.

Wann kann der Energieausweis umlagefähig sein?

Trotz der klaren rechtlichen Grundlage gibt es Graubereiche, in denen eine Umlage diskutiert wird oder unter bestimmten Umständen möglich sein könnte.

Bei Modernisierung: Die Ausnahme

Die wahrscheinlichste Konstellation für eine Umlage ist der Energieausweis nach energetischer Sanierung:

Voraussetzungen:

• Das Gebäude wurde energetisch saniert (z. B. Dämmung, neue Fenster, Heizung)
• Der Energieausweis wurde speziell zur Dokumentation der Verbesserung erstellt
• Die Kosten sind eng mit der Modernisierung verknüpft

Rechtliche Einschätzung: Hier könnte man argumentieren, dass der Energieausweis zur Erfüllung der Dokumentationspflicht nach einer Modernisierung dient und daher als Begleitkosten der Modernisierung umlagefähig ist.

Aber: Selbst hier ist die Rechtslage nicht abschließend geklärt. Viele Juristen raten dennoch davon ab, diese Kosten separat umzulegen.

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Bei Neubau: Keine Umlage möglich

Bei Neubauten ist der Energieausweis eine Baubegleitmaßnahme. Die Kosten entstehen vor der Vermietung und sind daher:

• Teil der Baukosten des Vermieters
• Nicht als laufende Betriebskosten zu behandeln
• Kein Gegenstand der Umlage

Rechtsprechung: Wichtige Urteile und Streitfragen

Die Rechtsprechung zum Energieausweis ist noch nicht abschließend geklärt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich bislang nicht in einem Grundsatzurteil zum Thema Umlagefähigkeit geäußert.

Aktueller Stand der Rechtsprechung

Die Rechtsprechung tendiert deutlich dazu, eine Umlage der Energieausweiskosten abzulehnen:

• BGH: Kein Grundsatzurteil zur Umlagefähigkeit des Energieausweises
• Instanzgerichte: Die überwiegende Tendenz lehnt eine Umlage ab, da der Energieausweis keine laufende Betriebskostenart darstellt
• Ausnahme: Bei enger Verknüpfung mit einer Modernisierung wird vereinzelt eine Umlage als Teil der Modernisierungskosten diskutiert

Positionen der Verbände

Deutscher Mieterbund (DMB):

• Lehnt jegliche Umlage ab
• Argument: Energieausweis ist Eigentümerpflicht
• Empfiehlt Mieter, bei Umlage Widerspruch einzulegen

Haus & Grund:

• Befürwortet angemessene Umlage
• Argument: Informationspflicht gegenüber Interessenten
• Rät zu individueller Prüfung

Streitfragen: Was ist noch unklar?

1. Aktualisierungskosten: Sind die Kosten für die Erneuerung eines Energieausweises nach 10 Jahren umlagefähig?
2. Mehrfamilienhäuser: Kann eine pauschale Umlage bei mehreren Wohneinheiten gerechtfertigt sein?
3. Gewerbeimmobilien: Gibt es bei Gewerberäumen andere Regelungen?

Was ist die gängige Praxis?

Trotz rechtlicher Unsicherheit hat sich in der Praxis ein deutlicher Trend herausgebildet:

Die Mehrheit der Vermieter trägt die Kosten selbst

In der Praxis tragen die meisten Vermieter die Kosten selbst – aus guten Gründen:

Warum Vermieter nicht umlegen (sollten)

1. Rechtsrisiko: Mieter können erfolgreich Widerspruch einlegen
2. Image-Schaden: Negative Bewertungen bei Umlageversuchen
3. Wirtschaftlichkeit: Die Kosten sind überschaubar (ab 299 EUR)
4. Steuerliche Absetzbarkeit: Als Werbungskosten von der Steuer absetzbar
5. Höhere Mieten: Gute Energieeffizienzklassen rechtfertigen höhere Mieten

Tipps für Vermieter

Was sollten Vermieter beachten?

1. Umlage vermeiden Die rechtlichen Risiken und der administrative Aufwand überwiegen den Nutzen einer Umlage um ein Vielfaches. Tragen Sie die Kosten selbst.

2. Als Investition betrachten Ein Energieausweis ist keine Last, sondern eine Investition:

• Höhere Vermietbarkeit
• Bessere Energieeffizienzklasse = höhere Mieten
• Steuerlich absetzbar

3. Steuerliche Absetzbarkeit nutzen Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises können als Werbungskosten bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Bewahren Sie die Rechnung des Energieausweis-Ausstellers auf.

4. Best-Case-Optimierung nutzen Ein professionell optimierter Energieausweis kann die Energieeffizienzklasse verbessern und damit die Vermietbarkeit und Mietpreise positiv beeinflussen.

5. Bei Modernisierung dokumentieren Wenn Sie energetisch sanieren, lassen Sie den Energieausweis direkt aktualisieren. Die Kosten könnten dann ggf. als Teil der Modernisierung behandelt werden.

Tipps für Mieter

Was sollten Mieter wissen?

1. Umlage prüfen Wenn Energieausweiskosten auf der Betriebskostenabrechnung erscheinen, prüfen Sie:

• Ist es eine Ersterstellung oder Aktualisierung?
• Gab es eine Modernisierung?
• Steht es im Mietvertrag?

2. Widerspruch einlegen Bei unberechtigter Umlage können Sie Widerspruch einlegen. Der Deutsche Mieterbund unterstützt hierbei.

3. Energieausweis anfordern Als Mieter haben Sie das Recht, den Energieausweis kostenlos vom Vermieter anzufordern. Dies gilt für:

• Mietinteressenten (vor Vertragsabschluss)
• Bestandsmieter (auf Verlangen)

4. Rechte kennen Der Vermieter muss den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen. Verweigert er dies, kann dies ein Mangel sein.

Typische Situationen in der Praxis

Umlageversuch bei Mehrfamilienhäusern

Vermieter versuchen manchmal, die Energieausweiskosten auf die Wohneinheiten aufzuteilen. In der Praxis scheitert dies regelmäßig am Widerspruch der Mieter, da der Energieausweis nicht im Betriebskostenverzeichnis aufgeführt ist.

Energieausweis im Rahmen einer Modernisierung

Wird ein Energieausweis im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung aktualisiert, können die Kosten ggf. als Teil der Modernisierungskosten in die Mieterhöhung nach § 559 BGB (max. 8 % jährlich) eingerechnet werden. Eine separate Umlage als Betriebskosten ist jedoch auch hier umstritten.

Gewerbeimmobilien: Mehr vertragliche Freiheit

Bei Gewerberäumen besteht größere vertragliche Gestaltungsfreiheit. Wenn der Mietvertrag eine Umlage aller Betriebskosten vorsieht, kann eine Umlage unter Umständen möglich sein. Hier empfiehlt sich individuelle Rechtsberatung.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Energieausweis auf die Nebenkosten umlegen?

Grundsätzlich nein. Die Ersterstellung eines Energieausweises ist eine Eigentümerpflicht und wird von Gerichten und dem Deutschen Mieterbund nicht als umlagefähige Betriebskostenart anerkannt. Versuchen Sie es dennoch, riskieren Sie Rechtsstreitigkeiten.

Was ist bei einer Modernisierung?

Bei energetischen Sanierungen könnten die Kosten für die Aktualisierung des Energieausweises unter Umständen als Teil der Modernisierungskosten behandelt werden. Dies ist jedoch eine Grauzone – lassen Sie sich individuell beraten.

Muss ich die Umlage im Mietvertrag vereinbaren?

Ja, grundsätzlich müssen umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden. Allerdings hilft dies beim Energieausweis nur bedingt, da er nicht im Betriebskostenverzeichnis (Anlage 1 BetrKV) aufgeführt ist.

Was gilt bei Gewerbeimmobilien?

Bei Gewerberäumen gibt es mehr vertragliche Freiheit. Wenn der Mietvertrag eine Umlage vorsieht und pauschalisierte Betriebskosten vereinbart sind, kann eine Umlage unter Umständen möglich sein. Hier empfiehlt sich eine individuelle Rechtsberatung.

Kann der Mieter verlangen, dass ich den Energieausweis zahle?

Der Mieter kann verlangen, dass der Energieausweis kostenlos zur Verfügung gestellt wird. Er kann jedoch nicht direkt verlangen, dass der Vermieter die Erstellungskosten trägt – dies ergibt sich indirekt aus der gesetzlichen Regelung, dass eine Umlage nicht zulässig ist.

Wer zahlt bei einem Immobilienverkauf?

Beim Verkauf muss der Verkäufer einen Energieausweis vorlegen und trägt daher in der Regel die Kosten. Die Kosten können jedoch im Kaufpreis verrechnet oder durch eine Klausel auf den Käufer übertragen werden.

Sind die Kosten für den Energieausweis steuerlich absetzbar?

Ja, für Vermieter: Die Kosten können als Werbungskosten bei der Vermietung von der Steuer abgesetzt werden.

Nein, für Eigennutzer: Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Kosten nicht steuerlich absetzbar.

Was kostet ein Energieausweis?

Bei energiepass® BREMEN gelten folgende Festpreise:

Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.

Lesen Sie auch: Wo bekomme ich einen Energieausweis?

Fazit: Energieausweis ist grundsätzlich nicht umlagefähig

Die Frage “Ist der Energieausweis umlagefähig?” lässt sich klar beantworten:

Empfehlung für Vermieter: Tragen Sie die Kosten selbst. Mit ab 299 EUR (EFH) sind sie überschaubar, steuerlich absetzbar und amortisieren sich durch höhere Mieten und bessere Vermietbarkeit.

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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018