GModG beschlossen: Was das neue Gesetz für Hauseigentümer in Bremen bedeutet

GModG beschlossen und verkündet: Für Eigentümer in Bremen gelten bis zum 31. Dezember 2026 die bisherigen Energieausweis-Regeln; ab 1. Januar 2027 gilt das neue Recht. Wohnhäuser behalten A+ bis H, bestehende Ausweise bleiben zehn Jahre gültig, und Verbrauchsausweise sind dann nur noch für reine Wohngebäude vorgesehen.

Die Reform ist kein Gerücht mehr.

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde nicht durch ein völlig anderes Gesetz ersetzt. Es wurde geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) umbenannt.

Das klingt nach einer sprachlichen Feinheit. Für Eigentümer macht es aber einen großen Unterschied.

Ein Beschluss ist noch kein geltendes Recht. Eine Verkündung schon.

Genau diese Grenze war in vielen frühen Meldungen unscharf. Ich zeige Ihnen deshalb, welche Regeln heute gelten, was sich am 1. Januar 2027 ändert und warum Sie Ihren gültigen Energieausweis nicht vorschnell ersetzen müssen.

In diesem Artikel:

1. Was wurde beschlossen und wann gelten die Regeln?
2. Was gilt bis zum 31. Dezember 2026?
3. Was ändert sich am 1. Januar 2027?
4. Welcher Ausweis passt ab 2027 zu welchem Gebäude?
5. Was sollten Eigentümer in Bremen jetzt tun?
6. Welche Fragen stellen Eigentümer besonders häufig?
7. Was ist jetzt der richtige nächste Schritt?

Was wurde beschlossen und wann gelten die Regeln?

Bundestag und Bundesrat beschlossen die Novelle am 10. Juli 2026. Sie wurde am 28. Juli 2026 als BGBl. 2026 I Nr. 226 verkündet. Die Umbenennung und der neue Heizungsteil gelten seit 29. Juli 2026, das neue Energieausweisrecht beginnt nach Artikel 9 Absatz 2 der Novelle am 1. Januar 2027.

Bei der namentlichen Abstimmung im Deutschen Bundestag stimmten am 10. Juli 2026 insgesamt 323 Abgeordnete mit Ja und 271 mit Nein. Der Bundesrat billigte das Gesetz am selben Tag.

Die Veröffentlichung folgte am 28. Juli 2026.

Damit stehen die Termine fest. Es gibt für die Energieausweis-Regeln keine unbestimmte Wartezeit und keine sechsmonatige Übergangsfrist, die erst individuell berechnet werden müsste.

Die ausführliche Vorgeschichte finden Sie in meinem Überblick zur Energieausweis-Reform 2026.

Der wichtige Satz für Ihren Hausverkauf lautet heute nicht: „Bald könnte etwas kommen.“

Er lautet: Am 1. Januar 2027 ändert sich das Ausweisrecht.

Was gilt bis zum 31. Dezember 2026?

Bis einschließlich 31. Dezember 2026 gelten die bisherigen Ausweisvorschriften des GModG. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ist ein gültiger Energieausweis erforderlich. Ein Bedarfsausweis ist für bestimmte Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen vorgeschrieben. Kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche sind dagegen von der Ausweispflicht ausgenommen.

Ein typisches Bremer Beispiel ist das Altbremer Haus mit zwei oder drei Wohnungen.

Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, hat das Haus höchstens vier Wohnungen und erreicht es nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977, verlangt § 80 Absatz 3 GModG in der bis 31. Dezember 2026 geltenden Fassung einen Bedarfsausweis.

Die Jahreszahl befreit das Haus also nicht vom Energieausweis.

Sie entscheidet nur mit darüber, welche Ausweisart bis zum Jahresende zulässig ist. Mehr dazu lesen Sie in meinem Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht 2026.

Auch die bisherigen Ausnahmen bleiben bis zum Stichtag bestehen.

Baudenkmäler sind nach § 79 Absatz 4 GModG in der bis 31. Dezember 2026 geltenden Fassung ausgenommen. Bei kleinen Gebäuden liegt die Grenze nach § 3 Nummer 17 dieser Fassung bei nicht mehr als 50 m² Nutzfläche, also höchstens 50 m².

Ab 1. Januar 2027 ändert sich beides.

Die Denkmal-Ausnahme entfällt. Ein kleines Gebäude ist nach der neuen Definition nur noch ein Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche.

Ein Gebäude mit genau 50 m² kann dadurch ab 2027 anders behandelt werden als noch 2026.

Kleine Worte verändern große Pflichten.

„Energieausweise sind für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.“

§ 79 Absatz 3 GModG in der seit 29. Juli 2026 geltenden Fassung, verkündet durch BGBl. 2026 I Nr. 226.

Ein 2026 korrekt ausgestellter Ausweis bleibt deshalb gültig.

Es gibt am 1. Januar 2027 keinen automatischen Austausch, kein Umschreiben auf ein neues Muster und keine verkürzte Laufzeit.

Was ändert sich am 1. Januar 2027?

Ab 1. Januar 2027 werden Energieausweise digital und maschinenlesbar ausgestellt. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Nichtwohngebäude erhalten erstmals A bis G. Verbrauchsausweise sind nur noch für Gebäude vorgesehen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Hinzu kommen neue Pflichtangaben, Anlässe und Berechnungsgrundlagen.

Die Reform verändert nicht nur das Aussehen eines Formulars.

Sie trennt Wohngebäude, Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Immobilien deutlicher voneinander.

Warum Wohnhäuser A+ bis H behalten

Die bekannte Wohngebäude-Skala richtet sich nach dem Endenergiekennwert.

Nach § 86 und Anlage 10 GModG bleibt sie auch 2027 bestehen. Ein Wohnhaus wird also nicht allein wegen des Jahreswechsels von Klasse D auf eine neue europäische Buchstabenlogik umgestellt.

Die neue A-bis-G-Skala aus Anlage 10a gilt nur für Nichtwohngebäude.

Dort wird der berechnete Primärenergiebedarf mit einem Referenzgebäude verglichen. Klasse A setzt einen Primärenergiereferenzfaktor von höchstens 1,0 und zusätzlich die Eigenschaften eines Nullemissionsgebäudes voraus. Klasse G beginnt oberhalb von 3,5.

Diese Werte stammen aus § 86 und Anlage 10a GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung.

Warum neue Primärenergiefaktoren nicht automatisch die Wohngebäude-Klasse ändern

Ab 2027 verweist das Gesetz auf die DIN/TS 18599:2025-10.

Gleichzeitig sinkt der Primärenergiefaktor für Strom nach der neuen Anlage 4 von 1,8 auf 1,5. Für Biomasse steigt er von 0,2 auf 0,7. Erdgas bleibt bei 1,1.

Die Werte folgen Anlage 4 GModG in der bis 31. Dezember 2026 beziehungsweise ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung.

Doch daraus folgt nicht automatisch eine bessere oder schlechtere Wohngebäude-Klasse.

Die Klassen A+ bis H richten sich weiterhin nach der Endenergie. Der Primärenergiefaktor verändert vor allem den Primärenergiekennwert. Wer nur auf die Heizung schaut und daraus eine neue Klasse verspricht, verwechselt zwei verschiedene Werte.

Ein Energieausweis ist keine einfache Heizungsampel.

Gebäudehülle, Anlagentechnik, Warmwasser, Geometrie und zulässige Berechnungsannahmen gehören zusammen.

Welche neuen Angaben im Ausweis erscheinen

§ 85 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung erweitert die Pflichtangaben.

Dazu zählen unter anderem die absolute Endenergie in MWh pro Jahr, Treibhausgasemissionen, Angaben zum Anteil erneuerbarer Energien und zusätzliche Hinweise zur energetischen Verbesserung.

Das neue Muster muss nach § 85 Absatz 3 GModG amtlich bekannt gemacht werden. Im GModG-Faktenkatalog vom 21. September 2026 ist diese Muster-Bekanntmachung weiterhin als offen geführt.

Für Eigentümer bedeutet das: Das Gesetz ist beschlossen, doch das endgültige Dokumentenlayout für 2027 steht noch aus.

Warum Vertragsverlängerungen wichtig werden

Ab 2027 nennt § 80 GModG ausdrücklich auch die „Verlängerung eines solchen Vertrags“.

Gemeint sind Miet-, Pacht- und Leasingverträge. Fehlt bei einem solchen Anlass ein gültiger Ausweis, können die Vorlage- und Übergabepflichten greifen.

Verstöße gegen zentrale Energieausweis-Pflichten können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 EUR geahndet werden. Nicht jede einzelne Pflichtverletzung fällt unter denselben Bußgeldtatbestand. Entscheidend ist deshalb immer, welche konkrete Handlung unterlassen wurde.

Sie benötigen einen belastbaren Bedarfsausweis für Ihr Wohngebäude? Jetzt Angebot für den Energieausweis berechnen. Wir erstellen ihn DIBt-registriert, mit Best-Case-Optimierung und innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Alternativ erreichen Sie mich unter 0421 6689 4123.

Welcher Ausweis passt ab 2027 zu welchem Gebäude?

Für reine Bestandswohngebäude kann ab 2027 grundsätzlich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden, sofern geeignete Verbrauchsdaten vorliegen. Neubauten benötigen weiterhin eine Bedarfsberechnung. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist der Verbrauchsausweis nicht mehr vorgesehen. Ich biete für Wohngebäude bewusst ausschließlich Bedarfsausweise an.

Die freie Wahl wird oft zu groß erzählt.

Sie gilt nicht für jedes Gebäude.

§ 82 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung öffnet den Verbrauchsausweis nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Außerdem müssen die Verbrauchsdaten energieträgerbezogen und jährlich über zwei Jahre erfasst werden können.

Ein Ladenlokal mit Wohnung darüber ist nicht automatisch ein reines Wohngebäude.

Eine Halle mit Hausmeisterwohnung auch nicht.

Warum biete ich keinen Verbrauchsausweis für Wohngebäude an, obwohl er 2027 häufiger zulässig wird?

Weil der Verbrauch vor allem die Bewohner misst.

Eine Familie heizt jeden Raum. Die nächste trägt Pullover und lässt das Dachgeschoss kalt. Das Gebäude ist dasselbe, der Verbrauch nicht.

Der Bedarfsausweis betrachtet dagegen die baulichen und technischen Eigenschaften. Er ist die bessere Grundlage, wenn Käufer zwei Häuser vergleichen oder Eigentümer Schwachstellen verstehen wollen.

Mein ausführlicher Vergleich erklärt, wann ein Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis sinnvoll ist. Die zentrale Seite zu meinem Angebot finden Sie unter Bedarfsausweise für Wohngebäude.

Best-Case-Optimierung bedeutet dabei nicht, Zahlen schönzurechnen.

Ich prüfe, ob alle zulässigen Angaben, Modernisierungen und Gebäudedetails vollständig berücksichtigt sind. Das Ergebnis soll Ihr Gebäude bestmöglich, aber fachlich belastbar abbilden.

Was sollten Eigentümer in Bremen jetzt tun?

Bestellen Sie nicht aus Angst vor 2027, warten Sie aber auch nicht, wenn Verkauf oder Vermietung konkret werden. Prüfen Sie zuerst, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist. Fehlt er, reichen Sie die Gebäudedaten telefonisch oder per Foto ein. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie den Bedarfsausweis innerhalb von 24 Stunden.

Der richtige Zeitpunkt hängt nicht von einer Schlagzeile ab.

Er hängt von Ihrem Vorhaben ab.

Wer sein Reihenhaus in Findorff im Oktober inserieren will, braucht keinen Vortrag über das Jahr 2030. Er braucht rechtzeitig einen gültigen Ausweis und die richtigen Angaben für die Immobilienanzeige.

Wer dagegen erst 2028 verkaufen möchte und bereits einen gültigen Ausweis besitzt, muss heute nichts austauschen.

Wie läuft die Bestellung in drei Schritten?

1. Gebäude auswählen: Sie geben an, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus handelt.
2. Daten übermitteln: Fehlende Angaben klären wir telefonisch oder anhand Ihrer Fotos und Unterlagen. Die Datenaufnahme erfolgt nicht am Gebäude. Möglich ist ausschließlich eine kostenlose Sichtprüfung von außen ohne Termin.
3. Ausweis erhalten: Nach vollständigen Angaben erstellen wir den DIBt-registrierten Bedarfsausweis innerhalb von 24 Stunden. Er liegt damit regelmäßig morgen in Ihrer Inbox.

Für ein Wohngebäude helfen insbesondere Baujahr, Wohnfläche, Grundrisse, Angaben zu Außenwänden und Fenstern sowie Informationen zu Heizung und Warmwasser.

Fehlt ein Plan, ist das nicht automatisch ein Hindernis.

Gerade bei Altbauten in Walle, der Neustadt oder Schwachhausen sind Unterlagen nicht immer vollständig. Fotos, nachvollziehbare Maße und ein strukturiertes Telefonat reichen häufig aus, um die offenen Punkte zu klären.

Was kostet der Bedarfsausweis?

Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren.

Die DIBt-Registriernummer gehört zum ausgestellten Dokument und zur gesetzlichen Kontrolle. Sie ersetzt nicht den Nachweis der persönlichen Ausstellungsberechtigung. Beides muss sauber getrennt werden.

Sie erreichen mich unter 0421 6689 4123 oder am Bahnhofsplatz 42, 28195 Bremen.

Welche zwei Praxistipps gebe ich aus meiner Arbeit seit 2018?

Praxistipp 1: Suchen Sie zuerst nach Modernisierungsjahren, nicht nach perfekten Bauplänen.

Das Baujahr des Hauses allein genügt nicht.

Neue Fenster, eine gedämmte oberste Geschossdecke oder ein später erneuertes Dach können die Berechnung verändern. Ein Foto der Rechnung oder eine kurze Angabe zum Jahr ist oft hilfreicher als ein unscharfer alter Plan.

Praxistipp 2: Prüfen Sie die Nutzung jeder Fläche.

Ein beheizter Kellerraum ist nicht automatisch Wohnfläche. Eine frühere Praxis, ein Laden oder eine Einliegerwohnung kann die Einordnung des Gebäudes verändern.

Sagen Sie mir lieber früh, wie die Flächen heute genutzt werden. Dann muss die Berechnung nicht später neu aufgebaut werden.

Welche Rolle spielt der Bremer Wärmeplan?

Die Bremer Stadtbürgerschaft beschloss den Wärmeplan am 21. April 2026.

Er zeigt Gebiete, in denen Wärmenetze, dezentrale Wärmepumpen oder andere Lösungen eine Rolle spielen können. Er verpflichtet den einzelnen Eigentümer aber nicht allein durch die Kartendarstellung zum Anschluss an ein Wärmenetz.

Der Energieausweis beantwortet eine andere Frage.

Er beschreibt die energetische Qualität des Gebäudes. Der Wärmeplan beschreibt, welche Versorgungswege in einem Gebiet künftig plausibel sein können.

Beides gehört nebeneinander auf den Tisch, nicht übereinander.

Was ändert sich bei neuen Öl- und Gasheizungen?

Die bisherige 65-Prozent-Regel für neue Heizungen (früher § 71 GEG) ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Es gilt Technologieoffenheit.

Das bedeutet nicht, dass eine neue fossile Heizung dauerhaft ohne weitere Anforderungen betrieben werden darf. § 42a GModG in der seit 29. Juli 2026 geltenden Fassung sieht für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steigende Anteile grüner Brennstoffe vor.

Diese Heizungsanforderungen entscheiden nicht darüber, ob Ihr bestehender Energieausweis gültig bleibt.

Sie können aber eine langfristige Heizungsentscheidung beeinflussen. Genau deshalb sollte niemand aus einem guten oder schlechten Buchstaben im Energieausweis vorschnell eine Kaufempfehlung für eine bestimmte Heizung ableiten.

Welche häufigen Fehler kosten Zeit oder führen zu falschen Erwartungen?

Fehler 1: A bis G für jedes Gebäude erwarten.

Diese Skala gilt ab 2027 nur für Nichtwohngebäude. Wohnhäuser behalten A+ bis H.

Fehler 2: Den Primärenergiefaktor mit der Effizienzklasse verwechseln.

Ein geänderter Strom- oder Biomassefaktor verändert nicht automatisch die Wohngebäude-Klasse. Diese basiert auf der Endenergie.

Fehler 3: Einen gültigen Ausweis vorschnell ersetzen.

Zehn Jahre bleiben zehn Jahre. Das neue Recht schafft keine allgemeine Austauschpflicht.

Fehler 4: Ein Mischgebäude wie ein reines Wohnhaus behandeln.

Schon ein erheblicher Gewerbeanteil kann eine andere Bilanzierung verlangen. Die Nutzung muss vor der Bestellung geklärt werden.

Fehler 5: Auf fehlende Unterlagen warten und dadurch den Verkauf verzögern.

Nicht jede alte Bremer Bauakte ist vollständig. Vieles lässt sich anhand vorhandener Unterlagen, Fotos und eines Telefonats nachvollziehbar ergänzen.

Welche Fragen stellen Eigentümer besonders häufig?

Die meisten Fragen betreffen die Gültigkeit vorhandener Ausweise, die richtige Effizienzskala, Altbauten von vor 1977, gemischt genutzte Gebäude und den Bremer Wärmeplan. Die Antworten hängen am Stichtag 1. Januar 2027 und an der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes, nicht allein am Baujahr.

Ist mein aktueller Energieausweis nach dem GModG weiterhin gültig?

Ja. Nach § 79 Absatz 3 GModG bleibt ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis zehn Jahre gültig. Die am 1. Januar 2027 beginnenden Regeln schaffen keine allgemeine Austausch- oder Umschreibepflicht. Das gilt auch für einen Ausweis, der noch 2026 nach den bisherigen Berechnungsregeln ausgestellt wird.

Gilt für mein Wohnhaus ab 2027 die Skala A+ bis H oder A bis G?

Wohngebäude behalten nach § 86 und Anlage 10 GModG auch ab 1. Januar 2027 die Skala A+ bis H. Die neue Skala A bis G aus Anlage 10a ist ausschließlich für Nichtwohngebäude bestimmt. Ein gültiger älterer Ausweis wird deshalb nicht auf eine andere Skala umgeschrieben.

Darf ich 2027 für ein Haus von vor 1977 einen Verbrauchsausweis beantragen?

Grundsätzlich ja, wenn das Bestandsgebäude ausschließlich Wohnzwecken dient und geeignete Verbrauchsdaten jährlich für zwei Jahre vorliegen. Die bisherige Sonderregel für Gebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt. Für Neubauten bleibt die energetische Bedarfsberechnung vorgeschrieben.

Welcher Energieausweis gilt für ein Gebäude mit Wohnungen und Gewerbe?

Ein gemischt genutztes Gebäude ist ab 2027 nicht für den Verbrauchsausweis geöffnet, weil § 82 GModG diesen nur für Gebäude vorsieht, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Entscheidend sind die überwiegende Nutzung sowie die technische und räumliche Abgrenzung. Je nach Aufteilung kann eine getrennte energetische Bilanzierung erforderlich sein.

Was bedeutet der Bremer Wärmeplan für meine Immobilie?

Der von der Bremer Stadtbürgerschaft am 21. April 2026 beschlossene Wärmeplan zeigt, wo Wärmenetze oder dezentrale Lösungen vorgesehen sind. Er schafft allein noch keine individuelle Anschlusspflicht für Ihr Haus. Prüfen Sie deshalb zuerst das konkrete Versorgungsgebiet, den Zustand der Heizung und den Energiebedarf des Gebäudes.

Was ist jetzt der richtige nächste Schritt?

Prüfen Sie das Ablaufdatum Ihres vorhandenen Energieausweises und den konkreten Anlass. Ist der Ausweis gültig, bleibt er gültig. Fehlt er für einen anstehenden Verkauf oder eine Vermietung, sollten Sie nicht auf 2027 warten. Klarheit heute ist wertvoller als eine neue Regel morgen.

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