Energieausweis für Mischgebäude in Bremen

Ein Mischgebäude vereint Wohn- und Nichtwohnnutzung unter einem Dach. Typische Beispiele: Wohn-Geschäftshäuser mit Laden im EG, Praxishäuser mit Wohneinheiten, oder Gastronomie-Gebäude mit Wohnungen darüber. Gemäß §106 GEG gelten besondere Regeln: Gebäudeteile, die sich hinsichtlich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und einen erheblichen Flächenanteil ausmachen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln.

In den meisten Fällen benötigen Mischgebäude zwei separate Energieausweise – einen für den Wohnteil und einen für den Nichtwohnteil. Zwei Ausweise sind erforderlich, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: 1) Der Nichtwohnanteil überschreitet 10% der Gesamtnutzfläche. 2) Die Nutzung unterscheidet sich wesentlich (Laden, Restaurant, Werkstatt). 3) Die gebäudetechnische Ausstattung unterscheidet sich wesentlich (eigene Klimaanlage, separate Lüftung). Ist auch nur eine Bedingung nicht erfüllt, genügt ein einziger Ausweis. Wir prüfen das anhand Ihrer Grundrisse kostenlos.

Die 10-Prozent-Regel aus §106 GEG besagt: Ein Nichtwohnanteil von weniger als 10% der Gesamtnutzfläche gilt als nicht erheblich. In diesem Fall reicht ein einziger Energieausweis für das gesamte Gebäude. Beispiel: Ein MFH mit 900 m² Wohnfläche und 80 m² Laden im EG hat einen Gewerbeanteil von ca. 8,2% – ein Wohngebäude-Ausweis genügt. Selbst über 10% müssen zusätzlich die Kriterien der wesentlich unterschiedlichen Nutzung UND Anlagentechnik erfüllt sein.

Wir empfehlen bei Mischgebäuden grundsätzlich den Bedarfsausweis. Gründe: 1) Unabhängig vom Nutzerverhalten – bei gemischter Nutzung mit verschiedenen Nutzergruppen ein entscheidender Vorteil. 2) Aufteilung der Verbrauchsdaten auf Wohn- und Gewerbeanteil ist ohne Unterzähler kaum möglich. 3) Durch unsere Best-Case-Optimierung erreichen Mischgebäude oft deutlich bessere Werte. 4) Der Bedarfsausweis ist in jedem Fall zulässig, während es beim Verbrauchsausweis Einschränkungen gibt. Wir erstellen zu 99% Bedarfsausweise – auch und gerade bei Mischgebäuden.

Das hängt davon ab, ob ein oder zwei Ausweise benötigt werden. Wenn nur ein Ausweis genügt (Gewerbeanteil unter 10%): EFH 299 € Festpreis, MFH 399 € Festpreis. Wenn zwei separate Ausweise nötig sind: Wohnteil (299 € bzw. 399 €) plus Nichtwohnteil (ab 499 €). Alle Preise inklusive MwSt., DIBt-Registrierung, Best-Case-Optimierung und kostenfreier Vor-Ort-Überprüfung. Ob Sie einen oder zwei Ausweise benötigen, klären wir vorab kostenfrei unter 0421 6689 4123.

Wir benötigen: Grundrisse aller Geschosse (PDF oder Scan) – damit definieren wir die Zonen. Dazu Baujahr, Gebäudeabmessungen und Angaben zu Außenwand, Fenstertyp, Dach- und Kellerdämmung. Für die Anlagentechnik: Heizungstyp und Baujahr, Warmwasserbereitung, bei Gewerbe eventuelle Kühlung oder Lüftung. Die Zonierung – also die Aufteilung in Wohn- und Nichtwohnzonen – erfolgt anhand der Grundrisse durch unser Team. Fehlende Informationen klären wir bei der kostenfreien Vor-Ort-Überprüfung.

Best-Case-Optimierung bedeutet, dass wir bei der Berechnung alle erlaubten Spielräume im Rahmen der DIN V 18599 nutzen, um das bestmögliche Ergebnis für Ihre Immobilie zu erzielen. Gerade bei Mischgebäuden ist das besonders wirksam: Die geschickte Aufteilung in Zonen und unterschiedliche Nutzungsprofile bieten Optimierungsspielraum. Ein besserer Energieausweis bedeutet höhere Attraktivität bei Vermietung und Verkauf. Die Best-Case-Optimierung ist bei uns im Festpreis inbegriffen.

Wir führen grundsätzlich eine kostenfreie Vor-Ort-Überprüfung durch. Dabei verifizieren wir die Gebäudedaten (Abmessungen, Bausubstanz, Fenster), prüfen Fassade, Dach und Keller, dokumentieren die Anlagentechnik und erfassen bei Mischgebäuden die gewerblichen Bereiche mit deren Ausstattung. Die eigentliche Zonierung – welche Flächen als Wohn- und welche als Nichtwohnzonen gelten – erfolgt primär anhand der Grundrisse. Die Vor-Ort-Überprüfung dient der Verifizierung dieser Daten. Kostenfrei und zeitlich flexibel – auch samstags.

In den meisten Fällen liefern wir innerhalb von 24 Stunden nach Eingang aller Unterlagen und Vor-Ort-Termin. Bei Mischgebäuden mit zwei getrennten Ausweisen kann es bis zu 48 Stunden dauern, da beide Berechnungen separat durchgeführt werden. Jeder Energieausweis ist 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig (§80 Abs. 4 GEG). Bei wesentlicher Änderung am Gebäude erlischt die Gültigkeit vorzeitig.

Das GEG sieht empfindliche Bußgelder vor (§108 GEG): Energieausweis bei Verkauf/Vermietung nicht vorlegen – bis 10.000 €. Energiekennwerte in Immobilienanzeige fehlen – bis 10.000 €. Aushangpflicht nicht erfüllt – bis 5.000 €. Ausweis nicht beim DIBt registriert – bis 5.000 €. Besonders bei Mischgebäuden kritisch: Wenn Sie den Gewerbeteil separat vermieten, brauchen Sie den passenden Ausweis für diesen Gebäudeteil.

Die Aushangpflicht nach §80 GEG greift, wenn der Gebäudeteil mehr als 250 m² Nutzfläche hat und behördlich genutzt wird, oder mehr als 500 m² hat und starken Publikumsverkehr aufweist (z.B. Restaurants, Arztpraxen, Banken). Für reine Wohneinheiten besteht keine Aushangpflicht, aber die Vorlage bei Vermietung und Verkauf bleibt Pflicht. Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder bis 5.000 €.

Bei einer Umwidmung ändern sich die Anforderungen grundlegend. Wird Gewerbe zur Wohnung, muss ein neuer Wohngebäude-Ausweis erstellt werden – eventuell reicht dann ein einziger Ausweis. Wird Wohnung zum Gewerbe, steigt der Gewerbeanteil und ein zweiter Ausweis kann nötig werden. Unser Tipp: Sprechen Sie VOR der Umwidmung mit uns. Wir prüfen, welche Ausweise danach benötigt werden, und erstellen diese direkt.

Ja, das ist möglich. Vermieten Sie nur die Gewerbeeinheit, brauchen Sie zunächst nur den Nichtwohngebäude-Ausweis. Vermieten Sie eine Wohnung, nur den Wohngebäude-Ausweis. Beim Verkauf des gesamten Mischgebäudes benötigen Sie beide. Sie können bei uns erst den dringend benötigten Ausweis bestellen und den zweiten später nachbestellen. Allerdings ist es oft effizienter, beide gleichzeitig erstellen zu lassen, da wir die Gebäudedaten nur einmal erfassen müssen.