Die Kurzantwort: Was beim Wohngebäude wichtig ist
Für Wohngebäude gelten spezifische Regeln beim Energieausweis, die sich von Gewerbeimmobilien unterscheiden. Als Experte für Energieausweise erstelle ich seit 2018 Energieausweise für Wohngebäude in Bremen und Umgebung und kenne die Besonderheiten genau. Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- Zwei Ausweisarten: Bedarfsausweis (berechnet) und Verbrauchsausweis (verbrauchsbasiert)
- Pflicht bei Verkauf/Vermietung: Energieausweis muss vorgelegt werden (§ 80 GEG)
- Keine Aushangpflicht: Im Gegensatz zu Nichtwohngebäuden muss der Ausweis nicht öffentlich angebracht werden
- Berechnung nach DIN V 4108-6: Spezielle Norm für Wohngebäude
- Gültigkeit: 10 Jahre für beide Ausweisarten
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Was ist ein Wohngebäude? Definition und Arten
Offizielle Definition nach GEG
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert Wohngebäude als:
“Gebäude, die zu mindestens 75 % der Nutzfläche für Wohnzwecke genutzt werden.”
Diese Definition ist entscheidend für die Zuordnung. Ein gemischt genutztes Gebäude gilt weiterhin als Wohngebäude, solange der Wohnanteil mindestens 75 % beträgt.
Arten von Wohngebäuden
| Gebäudetyp | Abkürzung | Besondere Merkmale |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | EFH | Selbstständiges Gebäude für eine Familie, eigene Heizung |
| Zweifamilienhaus | ZFH | Zwei separate Wohneinheiten, oft getrennte Zugänge |
| Mehrfamilienhaus | MFH | Mehrere Wohnungen, gemeinsame Heizung möglich |
| Eigentumswohnung | ETW | Einzelne Wohnung im MFH, besondere Regelungen |
| Reihenhaus | RH | Angebaut an Nachbargebäude, reduzierte Außenwände |
| Doppelhaushälfte | DHH | Zwei EFH mit gemeinsamer Wand |
Besonderheit: Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen gibt es wichtige Besonderheiten:
- Gesamtausweis: Der Energieausweis wird immer für das gesamte Mehrfamilienhaus erstellt – nicht für einzelne Wohnungen
- Bei Verkauf einer ETW: Der Gesamtausweis des Gebäudes wird vorgelegt (§ 80 GEG)
- Eigentümergemeinschaft: Die Hausverwaltung ist typischerweise für die Erstellung zuständig
- Kostenverteilung: Oft über die Nebenkosten auf alle Eigentümer verteilt
Praxistipp: Als Eigentumswohnungsverkäufer sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Hausverwaltung sprechen. Falls kein gültiger Gesamtausweis vorliegt, kann die Neuerstellung 1-2 Wochen dauern.
Ist der Energieausweis für Wohngebäude Pflicht?
Wann besteht die Pflicht?
Die Energieausweispflicht für Wohngebäude entsteht bei bestimmten Handlungen:
| Situation | Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Verkauf | ✅ Ja, muss vorgelegt werden | § 80 Abs. 1 GEG |
| Vermietung | ✅ Ja, muss vorgelegt werden | § 80 Abs. 1 GEG |
| Eigennutzung | ❌ Nein | - |
| Schenkung/Erbe | ❌ Nein (erst bei späterer Vermietung/Verkauf) | § 80 GEG |
| Zwangsversteigerung | ✅ Ja | § 80 GEG |
Für welche Wohngebäude gilt die Pflicht?
| Gebäudetyp | Pflicht bei Verkauf/Vermietung | Ausnahmen |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | ✅ Ja | Nur bei Eigennutzung |
| Mehrfamilienhaus | ✅ Ja | Nur bei Eigennutzung |
| Eigentumswohnung | ✅ Ja | Nur bei Eigennutzung |
| Baujahr vor 1978 | ✅ Ja (bei Transaktion) | Keine Altbau-Befreiung mehr |
| Unbeheizte Gebäude | ❌ Nein | § 79 Abs. 4 GEG |
Ausnahmen von der Pflicht
Auch bei Wohngebäuden gibt es wichtige Ausnahmen:
| Ausnahme | Bedingung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Kleine Gebäude | Unter 50 m² Nutzfläche | § 79 Abs. 4 GEG |
| Unbeheizte Gebäude | Keine Beheizung vorhanden | § 79 Abs. 4 GEG |
| Saisonale Nutzung | Nutzung unter 4 Monate/Jahr | § 79 Abs. 4 GEG |
| Reine Eigennutzung | Kein Verkauf/Vermietung geplant | § 80 GEG (kein Pflichtfall) |
| Baudenkmal | Eingetragener Denkmalschutz | § 79 Abs. 4 / § 105 GEG |
Wichtig: Das Baujahr vor 1978 befreit NICHT von der Energieausweis-Pflicht – es bestimmt lediglich den Ausweistyp: Wohngebäude mit ≤4 WE und Bauantrag vor dem 1.11.1977 benötigen bei Verkauf/Vermietung einen Bedarfsausweis (§ 80 GEG).
Die beiden Arten für Wohngebäude
Für Wohngebäude stehen zwei unterschiedliche Ausweisarten zur Verfügung:
Der Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes:
| Merkmal | Bedarfsausweis |
|---|---|
| Basis | Berechnete Energiebilanz nach DIN V 4108-6 |
| Benötigte Daten | Baupläne, Dämmwerte, Heizungsdaten |
| Aussagekraft | Objektives Energieeffizienz-Potenzial |
| Beeinflusst durch | Baukonstruktion, Dämmung, Heizungssystem |
| Gültigkeit | 10 Jahre |
Ideal für:
- Neubauten (noch keine Verbrauchsdaten)
- Nach umfassenden Sanierungen
- Unbewohnte oder unterbeheizte Gebäude
- Mieter, die das objektive Potenzial sehen wollen
Der Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch:
| Merkmal | Verbrauchsausweis |
|---|---|
| Basis | Tatsächlicher Energieverbrauch (3 Jahre) |
| Benötigte Daten | Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre |
| Aussagekraft | Reale Verbrauchswerte |
| Beeinflusst durch | Nutzerverhalten, Beheizung, Wetter |
| Gültigkeit | 10 Jahre |
Ideal für:
- Bestandsgebäude mit repräsentativem Verbrauch
- Schnelle Verkäufe
- Wenn gute Verbrauchsdaten vorliegen
- Energiebewusste Haushalte mit guten Werten
Wann welcher Ausweis?
| Situation | Empfohlener Ausweis | Begründung |
|---|---|---|
| Neubau | Bedarfsausweis | Keine Verbrauchsdaten verfügbar |
| Kürzlich saniert | Bedarfsausweis | Alte Verbrauchsdaten nicht repräsentativ |
| Bestandsgebäude, gut beheizt | Verbrauchsausweis | Gute Werte durch Nutzerverhalten |
| Unbewohnt/vermietet | Bedarfsausweis | Kein repräsentativer Verbrauch |
| Schneller Verkauf nötig | Verbrauchsausweis | Schneller zu erstellen |
Praxis-Tipp: Viele Eigentümer glauben, der Bedarfsausweis sei “besser”. Tatsächlich kann ein Verbrauchsausweis bei energiesparendem Nutzerverhalten deutlich bessere Werte zeigen. Ich berate Sie gerne, welcher Ausweis für Ihr Wohngebäude sinnvoller ist. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was ist besser?
Was kostet der Energieausweis für Wohngebäude?
Die Kosten für einen Energieausweis bei Wohngebäuden sind überschaubar und oft niedriger als bei Gewerbeimmobilien.
Preisübersicht 2026
| Gebäudetyp | Wohnfläche | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | alle Größen | 299 € | 299 € |
| Mehrfamilienhaus | alle Größen | 399 € | 399 € |
| Nichtwohngebäude | ab 0 m² | ab 999 € | 499 € |
Was ist im Preis enthalten?
Bei energiepass® BREMEN immer inklusive:
- ✅ DIBt-Registrierung mit offizieller Ausweisnummer
- ✅ Best-Case-Optimierung der Energieeffizienzklasse
- ✅ Vor-Ort-Termin bei Bedarf (50 km Umkreis)
- ✅ Digitale und gedruckte Ausführung
- ✅ Fachberatung und Nachbetreuung
Keine Aufpreise für:
- Baujahr des Gebäudes
- Normale Gebäudegeometrie
- Standard-Heizsysteme
- Lage im Großraum Bremen
Express-Service verfügbar: Bei akutem Bedarf (z.B. notarielle Beurkundung) biete ich eine Express-Erstellung in 6-12 Stunden für +50 € Aufpreis.
Ablauf der Erstellung für Wohngebäude
Schritt 1: Erstberatung und Ausweiswahl
Zunächst kläre ich gemeinsam:
- Welcher Ausweis ist für Ihr Wohngebäude sinnvoll?
- Welche Unterlagen sind vorhanden?
- Welche Terminvorstellungen bestehen?
Schritt 2: Datenerhebung
| Für Bedarfsausweis | Für Verbrauchsausweis |
|---|---|
| Baupläne/Grundrisse | Heizkostenabrechnungen (3 Jahre) |
| Angaben zur Gebäudehülle | Stromrechnungen (bei elektrischer Beheizung) |
| Heizungsdaten (Typ, Baujahr) | Angaben zur Wohnfläche |
| Fenster-Daten | Nutzungszeiten |
| Dämmungswerte | - |
Schritt 3: Vor-Ort-Überprüfung (bei Bedarf)
Bei fehlenden Unterlagen oder komplexen Gebäuden:
- Vermessung der Gebäudegeometrie
- Erfassung der Gebäudehülle
- Dokumentation der Heizungsanlage
- Fotodokumentation
Schritt 4: Berechnung nach DIN V 4108-6
Die Berechnung erfolgt mit zertifizierter Software:
- Modellierung des Gebäudes
- Eingabe aller relevanten Parameter
- Berechnung des Endenergiebedarfs/-verbrauchs
- Ermittlung der Energieeffizienzklasse
Schritt 5: Best-Case-Optimierung
Meine Spezialität: Durch geschickte Wahl der Berechnungsparameter lässt sich oft die Energieeffizienzklasse verbessern – ohne zusätzliche Kosten.
Schritt 6: DIBt-Registrierung und Auslieferung
- Registrierung im DIBt-Register
- Ausstellung der offiziellen Ausweisnummer
- Übergabe des Energieausweises (PDF + gedruckt)
- Gültigkeit: 10 Jahre
Lieferzeiten:
- Standard: 24 Stunden
- Express: 6-12 Stunden
Tipps für Wohngebäude-Eigentümer
Tipp 1: Frühzeitig planen
Starten Sie die Energieausweis-Erstellung 2-3 Wochen vor dem geplanten Verkauf oder der Vermietung. So haben Sie Zeit für:
- Optimierungspotenziale zu nutzen
- Den Ausweis in Anzeigen zu erwähnen
- Stress vor Besichtigungsterminen zu vermeiden
Tipp 2: Unterlagen vollständig sammeln
Die häufigste Verzögerung: fehlende Unterlagen. Bereiten Sie vor:
- Baupläne oder Grundrisse
- Letzte Heizkostenabrechnung
- Angaben zu Dämmung und Fenstern
- Heizungs- und Warmwasserdaten
Tipp 3: Best-Case-Optimierung nutzen
Nicht jeder Energieausweis-Aussteller bietet diese Leistung. Durch geschickte Auswahl der Berechnungsparameter kann sich die Energieeffizienzklasse verbessern – ohne zusätzliche Kosten, aber mit erheblichem Mehrwert beim Verkauf. In meiner Praxis erreiche ich bei über der Hälfte aller Aufträge eine bessere Klasse als zunächst erwartet.
Tipp 4: Richtigen Ausweis wählen
- Gute Verbrauchsdaten (energiebewusste Nutzung)? → Verbrauchsausweis
- Neu oder kürzlich saniert? → Bedarfsausweis
- Derzeit unbewohnt? → Bedarfsausweis
Tipp 5: Gültigkeit beachten
Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Planen Sie frühzeitig eine Neuerstellung ein, wenn:
- Sie in den nächsten Jahren verkaufen möchten
- Wesentliche Modernisierungen durchgeführt wurden
- Der Ausweis älter als 8 Jahre ist
Fallbeispiele aus Bremen
Fall 1: Mehrfamilienhaus – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses aus den 1980er-Jahren plante den Verkauf und war unsicher, welcher Ausweis sinnvoller ist. Da das Haus durchgehend gut beheizt wurde und vollständige Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorlagen, wurde ein Verbrauchsausweis erstellt. Durch Best-Case-Optimierung konnte eine bessere Energieeffizienzklasse erreicht werden – ein klares Verkaufsargument.
Fall 2: Eigentumswohnung – Abgelaufener Gesamtausweis
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stellte sich heraus, dass der Energieausweis des Mehrfamilienhauses bereits abgelaufen war. Die Hausverwaltung ließ einen neuen Gesamtausweis für das gesamte Gebäude erstellen – denn der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Mit dem neuen Ausweis konnte der Verkauf reibungslos abgeschlossen werden.
Fall 3: Altbau – Sorge vor schlechter Klasse
Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses aus den 1960er-Jahren befürchtete, eine schlechte Energieeffizienzklasse könnte den Verkauf erschweren. Durch Best-Case-Optimierung – korrekte Erfassung der nachträglichen Dämmung und des modernisierten Heizsystems – konnte eine deutlich bessere Klasse als erwartet erreicht werden. Die transparente Darstellung der energetischen Daten schaffte Vertrauen bei den Kaufinteressenten.
FAQ: Häufig gestellte Fragen
Ist der Energieausweis für alle Wohngebäude Pflicht?
Nein, nicht für alle. Befreit sind:
- Gebäude unter 50 m² Wohnfläche
- Unbeheizte Gebäude
- Gebäude mit Nutzung unter 4 Monaten pro Jahr
- Reine Eigennutzung ohne Verkauf/Vermietung
- Eingetragene Baudenkmäler
Wichtig: Bei Verkauf oder Vermietung benötigen jedoch fast alle Wohngebäude einen Energieausweis – unabhängig vom Baujahr.
Was kostet der Energieausweis für ein Wohngebäude?
Die Kosten liegen bei:
- Einfamilienhaus: 299 € (bis 300 m²)
- Mehrfamilienhaus: ab 399 € (je nach Größe)
- Eigentumswohnung: Gesamtausweis für das MFH erforderlich (ab 399 €)
Bei energiepass® BREMEN sind Best-Case-Optimierung und DIBt-Registrierung immer inklusive.
Welcher Energieausweis ist für mein Haus besser?
Das hängt von Ihrer Situation ab:
- Verbrauchsausweis: Ideal bei guten Verbrauchsdaten und energiesparendem Nutzerverhalten
- Bedarfsausweis: Ideal bei Neubau, Sanierung oder unbewohnten Gebäuden
Ich berate Sie gerne unverbindlich, welcher Ausweis für Ihr Wohngebäude sinnvoller ist.
Wie lange dauert die Erstellung?
Mit vollständigen Unterlagen: 24 Stunden. Bei akutem Bedarf biete ich Express-Service mit 6-12 Stunden Lieferzeit.
Fehlende Unterlagen können den Prozess auf 3-5 Tage verlängern.
Was brauche ich für die Erstellung?
Für den Bedarfsausweis:
- Baupläne/Grundrisse
- Angaben zur Gebäudehülle (Dämmung, Fenster)
- Heizungsdaten (Typ, Baujahr, Leistung)
- Warmwasserdaten
Für den Verbrauchsausweis:
- Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Stromrechnungen (bei elektrischer Beheizung)
- Angaben zur Wohnfläche
- Nutzungszeiten
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Was Sie über den Energieausweis beim Wohngebäude wissen müssen
Der Energieausweis für Wohngebäude ist bei Verkauf oder Vermietung gesetzliche Pflicht. Mit den richtigen Informationen und einem erfahrenen Experten für Energieausweise lässt sich der Prozess einfach und kostengünstig gestalten.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
| Merkmal | Wichtigste Info |
|---|---|
| Pflicht | Bei Verkauf und Vermietung |
| Ausweisarten | Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis |
| Kosten EFH | Ab 299 € Festpreis |
| Kosten MFH | 399 € Festpreis |
| Gültigkeit | 10 Jahre |
| Aushangpflicht | Nein (nur bei Nichtwohngebäuden) |
| Berechnung | DIN V 4108-6 |
Die wichtigsten To-Dos für Eigentümer:
- Prüfen: Benötige ich einen Energieausweis? (Bei Verkauf/Vermietung: Ja)
- Wählen: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
- Optimieren: Best-Case-Betrachtung nutzen
- Aktualisieren: Gültigkeit beachten (max. 10 Jahre)
Als Experte für Energieausweise mit langjähriger Erfahrung in Bremen und Umgebung berate ich Sie gerne persönlich zu allen Fragen rund um den Energieausweis für Ihr Wohngebäude.
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Bereit für Ihren Energieausweis? So geht’s:
- Energieausweis-Rechner starten – Gebäudetyp wählen
- Daten eingeben – In wenigen Minuten erledigt
- Termin vereinbaren – Ich erstelle Ihren Ausweis
Fragen oder Beratung nötig? Rufen Sie mich an: 0421 6689 4123 – ich berate Sie persönlich und unverbindlich zu allen Fragen rund um den Energieausweis für Ihr Wohngebäude.
Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018