Im Energieausweis steht eine Flächenangabe, die größer ist als Ihre Wohnfläche – das ist kein Fehler, sondern die Gebäudenutzfläche (AN). Diese rechnerische Größe umfasst alle beheizten Bereiche Ihres Gebäudes und ist im Durchschnitt 20-35 % größer als die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.
In diesem Artikel erkläre ich den Unterschied zwischen Gebäudenutzfläche und Wohnfläche, zeige die genauen Formeln und Rechenbeispiele, und warum die richtige Fläche bares Geld wert ist.
Was ist die Gebäudenutzfläche (AN) im Energieausweis?
Die Gebäudenutzfläche AN ist eine rechnerische Fläche, die alle beheizten und indirekt beheizten Bereiche eines Gebäudes umfasst. Sie wird im Energieausweis als Bezugsfläche für den Energiekennwert (kWh/m²a) verwendet – sowohl beim Verbrauchsausweis als auch beim Bedarfsausweis.
Anders als die Wohnfläche, die nur bewohnbare Räume erfasst, schließt die AN auch Treppenhäuser, Flure und Nebenräume ein, die durch angrenzende beheizte Räume „mitbeheizt” werden. Die Unterscheidung zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis wirkt sich direkt auf die Flächenberechnung aus.
Warum gibt es diese Unterscheidung?
Der Energieverbrauch eines Gebäudes bezieht sich auf das gesamte beheizte Volumen – nicht nur auf die Zimmer, die Sie tatsächlich bewohnen. Ein Treppenhaus im Mehrfamilienhaus verbraucht ebenfalls Heizenergie, auch wenn es keine „Wohnfläche” ist. Deshalb nutzt der Energieausweis eine größere Bezugsfläche, die das realistischer abbildet.
Welche Fläche wird im Energieausweis verwendet?
Beide Ausweisarten verwenden die Gebäudenutzfläche AN als Bezugsfläche – aber sie kommen auf unterschiedlichen Wegen dahin.
| Ausweisart | Bezugsfläche | Berechnungsweg | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | AN (abgeleitet aus Wohnfläche) | Wohnfläche × Pauschalfaktor (1,2 oder 1,35) | § 82 Abs. 2 GEG |
| Bedarfsausweis | AN (berechnet aus Gebäudevolumen) | AN = 0,32 × Ve | § 81 GEG / DIN V 18599 |
| Nichtwohngebäude | Nettogrundfläche nach DIN 277 | Zonenweise Ermittlung | § 82 Abs. 3 GEG |
Wie wird die Gebäudenutzfläche berechnet?
Verbrauchsausweis: AN aus Wohnfläche
Beim Verbrauchsausweis wird die AN aus der Wohnfläche mit einem pauschalen Faktor berechnet (§ 82 Abs. 2 Satz 4 GEG):
| Gebäudetyp | Faktor | Beispiel (120 m² Wohnfläche) |
|---|---|---|
| EFH/ZFH mit beheiztem Keller | 1,35 | AN = 162 m² |
| EFH/ZFH ohne beheizten Keller | 1,20 | AN = 144 m² |
| MFH (ab 3 Wohneinheiten) | 1,20 | AN = 144 m² |
Praxis-Tipp: Ob der Keller als „beheizt” gilt, hat erheblichen Einfluss. Ein Hobbykeller mit Heizkörper kann den Faktor von 1,20 auf 1,35 erhöhen – das bedeutet eine um 12,5 % größere AN und damit einen entsprechend besseren Energiekennwert.
Bedarfsausweis: AN aus dem beheizten Gebäudevolumen
Beim Bedarfsausweis wird die AN direkt aus dem beheizten Gebäudevolumen (Ve) berechnet:
Standardformel (für Geschosshöhen 2,50 bis 3,00 m):
AN = 0,32 [1/m] × Ve [m³]Sonderformel (für atypische Geschosshöhen):
AN = (1/hG − 0,04 [1/m]) × Ve [m³]Dabei ist hG die mittlere Geschosshöhe (lichte Raumhöhe + 0,25 m Deckenzuschlag).
Was ist Ve? Das beheizte Gebäudevolumen umfasst das Volumen innerhalb der wärmeübertragenden Umfassungsfläche – gemessen nach Außenabmessungen (DIN EN ISO 13789). Es schließt alle Räume ein, die direkt oder indirekt beheizt werden.
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Rechenbeispiel: So wirkt sich die Fläche auf den Energiekennwert aus
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche und einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh:
Weg 1: Verbrauchsausweis (ohne beheizten Keller)
- AN = 120 m² × 1,20 = 144 m²
- Energiekennwert = 20.000 ÷ 144 = 138,9 kWh/(m²·a) → Klasse E
Weg 2: Verbrauchsausweis (mit beheiztem Keller)
- AN = 120 m² × 1,35 = 162 m²
- Energiekennwert = 20.000 ÷ 162 = 123,5 kWh/(m²·a) → Klasse D
Was wäre bei falscher Berechnung (nur Wohnfläche)?
- Energiekennwert = 20.000 ÷ 120 = 166,7 kWh/(m²·a) → Klasse F
Das Ergebnis: Allein der Unterschied zwischen falsch (nur Wohnfläche) und korrekt (AN mit Faktor 1,35) bedeutet den Sprung von Klasse F nach Klasse D – zwei ganze Effizienzklassen. Bei einem Immobilienverkauf kann das den Preis erheblich beeinflussen.
Energieeffizienzklassen im Überblick (GEG Anlage 10)
| Klasse | Endenergie kWh/(m²·a) | Beschreibung |
|---|---|---|
| A+ | bis 30 | Passivhaus-Niveau |
| A | bis 50 | KfW-Effizienzhaus |
| B | bis 75 | Sehr gut saniert / Neubau |
| C | bis 100 | Gut saniert |
| D | bis 130 | Durchschnittlich saniert |
| E | bis 160 | Älterer Altbau, teilsaniert |
| F | bis 200 | Unsanierter Altbau |
| G | bis 250 | Stark sanierungsbedürftig |
| H | über 250 | Energetisch sehr schlecht |
Wohnfläche, Nutzfläche, Gebäudenutzfläche: Was ist was?
Die drei Begriffe werden häufig verwechselt. Hier die wesentlichen Unterschiede:
| Merkmal | Wohnfläche (WoFlV) | Gebäudenutzfläche AN | Grundfläche (DIN 277) |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Wohnflächenverordnung | GEG §§ 81/82 | DIN 277:2021 |
| Umfasst | Nur bewohnbare Räume | Alle beheizten/indirekt beheizten Bereiche | Alle Räume inkl. Keller, Garage |
| Dachschrägen | Gestaffelt (0/50/100 %) | Teil des Volumens Ve | 100 % ab 1,50 m |
| Balkon | 25-50 % | Nicht enthalten | 100 % |
| Keller (unbeheizt) | Nein | Nein | Ja |
| Keller (beheizt) | Nein | Ja (Teil von Ve) | Ja |
| Treppenhaus (MFH) | Nein | Ja | Ja |
| Typische Größe | Basis | ca. 20-35 % größer | ca. 20 m² größer als WoFlV |
| Verwendung | Mietrecht, Kaufvertrag | Energieausweis | Baukostenschätzung, Planung |
Merke: Für den Energieausweis ist weder die Wohnfläche im Kaufvertrag noch die Grundfläche nach DIN 277 direkt relevant – es zählt die Gebäudenutzfläche AN.
Häufige Fehler bei der Flächenangabe
Aus meiner täglichen Arbeit als Experte für Energieausweise kenne ich diese typischen Fehler:
1. Wohnfläche statt AN verwendet
Der häufigste Fehler: Eigentümer geben die Wohnfläche an und wundern sich, dass im Energieausweis eine größere Zahl steht. Das ist korrekt – die AN ist immer größer als die Wohnfläche.
2. Beheizter Keller nicht angegeben
Ein Hobbyraum mit Heizkörper im Keller wird oft verschwiegen. Folge: Faktor 1,20 statt 1,35 beim EFH – der Energiekennwert ist unnötig schlecht.
3. Heizkostenabrechnung zeigt andere Fläche als Kaufvertrag
Das kommt vor, weil Hausverwaltungen nach unterschiedlichen Methoden abrechnen (Wohnfläche, Nutzfläche oder Personenzahl). Für den Verbrauchsausweis ist die Fläche aus der Heizkostenabrechnung die bevorzugte Quelle, weil sie zu den Verbrauchsdaten passt.
4. Online-Energieausweise mit ungeprüften Flächen
Billig-Anbieter ohne Vor-Ort-Prüfung übernehmen Eigentümer-Angaben ungeprüft. Falsche Fläche = falscher Kennwert = bei Prüfung durch die dena beanstandbar. Der Aussteller haftet.
5. DIN 277 und WoFlV verwechselt
DIN 277 rechnet Dachschrägen zu 100 % an, die WoFlV staffelt nach Raumhöhe. DIN 277 zählt Balkone zu 100 %, die WoFlV nur 25-50 %. Ergebnis: DIN 277 ergibt bei gleichem Gebäude oft 20 m² mehr als die WoFlV.
Welche Unterlagen braucht der Aussteller?
Je nach Ausweisart benötige ich unterschiedliche Daten:
Für den Verbrauchsausweis:
- Wohnfläche (idealerweise aus Heizkostenabrechnung oder Bauplan)
- Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Angabe, ob beheizter Keller vorhanden ist
Für den Bedarfsausweis:
- Baupläne mit Maßen (Grundrisse, Schnitte)
- Gebäudedimensionen: Länge, Breite, Raumhöhe, Fensterflächen
- Technische Daten der Heizungsanlage (Baujahr, Typ, Leistung)
| Dokument | Enthaltene Fläche | Brauchbar für Energieausweis? |
|---|---|---|
| Baupläne / Grundrisse | Grundfläche (Rohbaumaße) | Ja – Aussteller rechnet um |
| Wohnflächenberechnung (Architekt) | Wohnfläche nach WoFlV | Ideal für Verbrauchsausweis |
| Kaufvertrag | Wohnfläche (oft gerundet) | Ja, als Näherung |
| Heizkostenabrechnung | Abrechnungsfläche | Bevorzugt für Verbrauchsausweis |
| Teilungserklärung | Sondereigentum (m²) | Vorsicht: oft nicht WoFlV-konform |
| Grundbuch | Grundstücksfläche | Nicht für Energieausweis nutzbar |
Häufige Fragen zur Gebäudenutzfläche
Warum ist die Fläche im Energieausweis größer als meine Wohnfläche?
Weil der Energieausweis die Gebäudenutzfläche (AN) verwendet, nicht die Wohnfläche. Die AN umfasst alle beheizten Bereiche einschließlich Treppenhäuser und Nebenräume. Sie ist je nach Gebäudetyp 20-35 % größer als die Wohnfläche. Das ist gesetzlich so vorgesehen und kein Berechnungsfehler.
Macht eine größere AN den Energiekennwert besser oder schlechter?
Besser. Die Formel lautet: Energieverbrauch ÷ AN = Energiekennwert. Je größer die AN (der Nenner), desto kleiner der Kennwert. Deshalb verbessert eine korrekt berechnete AN den Energiekennwert – und damit die Effizienzklasse Ihrer Immobilie.
Welchen Faktor muss ich nehmen – 1,2 oder 1,35?
1,35 gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser mit beheiztem Keller. Alle anderen Wohngebäude (MFH, EFH ohne beheizten Keller) verwenden den Faktor 1,20. Die rechtliche Grundlage ist § 82 Abs. 2 Satz 4 GEG.
Brauche ich die Wohnfläche für den Bedarfsausweis?
Nein. Beim Bedarfsausweis wird die AN direkt aus dem beheizten Gebäudevolumen (Ve) berechnet. Die Wohnfläche spielt dabei keine Rolle. Stattdessen benötigt der Aussteller Baupläne und Gebäudemaße.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Die richtige Fläche kann den Unterschied machen
Die Gebäudenutzfläche AN ist keine komplizierte Theorie – sie ist der Schlüssel zu einem korrekten Energiekennwert. Ob der Keller als beheizt gilt, ob die Wohnfläche vollständig erfasst ist, ob der richtige Faktor angewendet wird – das entscheidet über Effizienzklassen und damit über den Wert Ihrer Immobilie.
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