Die Energieausweis-Reform 2026 trennt ab 1. Januar 2027 klar zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) lässt für Wohnhäuser A+ bis H bestehen, führt für Nichtwohngebäude A bis G ein und macht neue Ausweise digital. Gültige Alt-Ausweise bleiben zehn Jahre gültig. Grundlage ist Artikel 9 Absatz 2 der Novelle im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226.
Die wichtigste Nachricht für Eigentümer in Bremen ist deshalb nicht spektakulär.
Ihr Wohnhaus fällt 2027 nicht plötzlich aus seiner bisherigen Effizienzklasse.
Viele frühe Berichte haben genau diesen Eindruck erweckt. Sie vermischten geplante EU-Regeln, Entwürfe und das inzwischen verkündete deutsche Gesetz.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Meine Aufgabe ist es, aus solchen Änderungen eine klare Entscheidung für Ihr Gebäude zu machen.
Nicht mehr Angst.
Mehr Klarheit.
Welche Antworten finden Sie in diesem Ratgeber?
Sie erfahren, welcher Rechtsstand bis Ende 2026 gilt, was sich am 1. Januar 2027 tatsächlich ändert und welche Regeln Wohngebäude, Nichtwohngebäude und bestehende Ausweise betreffen. Außerdem zeige ich, wann Sie handeln müssen, welche Angaben benötigt werden und welche Fehler Eigentümer jetzt vermeiden sollten.
- Warum ändert sich das Energieausweisrecht?
- Welche Effizienzklassen gelten ab 2027?
- Wann benötigen Sie einen neuen Energieausweis?
- Welche Angaben enthält der neue Energieausweis?
- Was bedeutet die Reform für Bremer Immobilien?
- Wie bereiten Sie sich in drei Schritten vor?
- Welche Fehler sollten Sie vermeiden?
- Welche Fragen werden besonders häufig gestellt?
Warum ändert sich das Energieausweisrecht?
Die Reform setzt wesentliche Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 in deutsches Recht um. Bundestag und Bundesrat beschlossen die Novelle am 10. Juli 2026. Der Bundespräsident fertigte sie am 23. Juli 2026 aus. Der neue Gesetzesname gilt seit 29. Juli 2026, die neuen Energieausweisregeln beginnen nach Artikel 9 Absatz 2 am 1. Januar 2027.
Das ist mehr als eine Namensänderung.
Der Energieausweis soll Gebäude leichter vergleichbar machen. Er soll digital lesbar sein. Und er soll bei Nichtwohngebäuden zeigen, wie weit der rechnerische Energiebedarf vom gesetzlichen Referenzgebäude entfernt ist.
Der entscheidende Unterschied liegt im Gebäudetyp.
Ein Bremer Reihenhaus in Hastedt bleibt ein Wohngebäude.
Eine Verkaufshalle im Gewerbegebiet bleibt ein Nichtwohngebäude.
Beide bekommen auch künftig einen Energieausweis. Aber sie werden ab 2027 nicht mehr nach derselben Logik behandelt.
Die ausführliche Einordnung des beschlossenen GModG erklärt die gesamte Gesetzesänderung. Für diesen Ratgeber genügt zunächst eine klare Linie: Wohngebäude behalten ihre bekannte Skala. Die große Klassenreform trifft Nichtwohngebäude.
Welche Effizienzklassen gelten ab 2027?
Wohngebäude behalten nach § 86 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung die Klassen A+ bis H. Nichtwohngebäude erhalten nach Anlage 10a erstmals die Klassen A bis G. Maßstab ist dort nicht ein allgemeiner Verbrauchswert, sondern das Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude.
Damit verschwindet eine besonders hartnäckige Fehlinterpretation.
Die neue Klasse G bedeutet nicht pauschal „mehr als 200 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr“.
Diese Art von Grenzwert gehört zur Skala der Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden wird ab 2027 ein Primärenergiereferenzfaktor verwendet.
Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling. Es hat dieselbe Geometrie, Ausrichtung, Nutzung und Nutzfläche, aber gesetzlich festgelegte Eigenschaften für Gebäudehülle und Anlagentechnik.
| Gebäudetyp | Klassen ab 1. Januar 2027 | Maßstab |
|---|---|---|
| Wohngebäude | A+ bis H | Endenergiekennwert in kWh/(m²·a) |
| Nichtwohngebäude | A bis G | Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude |
| Gültiger Alt-Ausweis | bisherige Darstellung bleibt bestehen | keine automatische Neuberechnung |
Für Nichtwohngebäude gelten nach Anlage 10a der im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündeten Novelle folgende Grenzen:
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | höchstens 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 bis 1,48 |
| C | über 1,48 bis 1,97 |
| D | über 1,97 bis 2,46 |
| E | über 2,46 bis 2,95 |
| F | über 2,95 bis 3,5 |
| G | über 3,5 |
Ein altes Wohngebäude der Klasse D wird also nicht automatisch zu E.
Und ein Nichtwohngebäude lässt sich nicht seriös anhand einer Wohngebäude-Tabelle umetikettieren.
Es muss nach der für seinen Gebäudetyp geltenden Methode berechnet werden. Die Hintergründe der neuen Effizienzklassen A bis G sind deshalb nur zusammen mit der Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohngebäude sinnvoll.
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Wann benötigen Sie einen neuen Energieausweis?
Ein gültiger Energieausweis bleibt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Die Reform erzeugt keine allgemeine Austauschpflicht zum 1. Januar 2027. Ein neuer Ausweis wird insbesondere erforderlich, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und ein gesetzlicher Anlass wie Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder künftig eine Vertragsverlängerung eintritt.
Die Zeitachse entscheidet.
Bis 31. Dezember 2026 gilt bei Wohngebäuden mit höchstens vier Wohnungen weiterhin die sogenannte 1977er-Regel. Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und erreicht das Gebäude nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977, ist nach § 80 GModG in der 2026 geltenden Fassung ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Am 1. Januar 2027 entfällt diese Regel.
Dann besteht bei Bestandswohngebäuden gesetzlich grundsätzlich Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. energiepass® BREMEN bietet für Wohngebäude weiterhin ausschließlich Bedarfsausweise an, weil sie das Gebäude unabhängig vom Verhalten früherer Bewohner bewerten.
Für Nichtwohngebäude geht das Gesetz in die andere Richtung.
Ab 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ohne gültigen Ausweis ein Bedarfsausweis erforderlich. Ein neuer Verbrauchsausweis ist dann nur noch für Gebäude möglich, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Auch die Vertragsverlängerung wird in § 80 Absatz 3 bis 5 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung ausdrücklich zum Vorlageanlass. Das bedeutet aber nicht, dass bei jeder Verlängerung ein neuer Ausweis bestellt werden muss.
Ist ein zehn Jahre gültiger Energieausweis vorhanden, kann dieser verwendet werden.
Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss gehandelt werden.
Kurzfassung des § 80 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Verlängerung eines solchen Vertrages ist ein gültiger Energieausweis rechtzeitig vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Die amtliche Grundlage steht in Artikel 2 Nummer 32 der Novelle im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226.
Für Baudenkmäler gilt ebenfalls ein klarer Stichtag.
Bis 31. Dezember 2026 besteht nach § 79 Absatz 4 GModG noch eine Ausnahme von der Energieausweispflicht. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Denkmal-Ausnahme. Ein gültiger Ausweis wird dann bei einem gesetzlichen Anlass auch für ein Baudenkmal benötigt.
Welche Angaben enthält der neue Energieausweis?
Neue Energieausweise werden ab 1. Januar 2027 nach § 79 Absatz 2 GModG digital und maschinenlesbar ausgestellt. Papier bleibt auf Verlangen möglich. § 85 GModG erweitert die Angaben unter anderem um Primär- und Endenergie, Treibhausgasemissionen, erneuerbare Energien und Hinweise zur technischen Ausstattung des Gebäudes.
Digital bedeutet nicht automatisch.
Ein Energieausweis wird weiterhin aus Gebäudedaten berechnet. Eine Software ersetzt keine fehlende Wandstärke, keine unbekannte Heizungsart und kein falsches Baujahr.
Neu ist das Format.
Behörden, Eigentümer und andere berechtigte Beteiligte sollen die Daten künftig technisch besser weiterverarbeiten können. Das erleichtert Vergleiche. Es erhöht aber auch den Wert sauberer Eingaben.
Lebenszyklus-Emissionen sollte man davon trennen.
Für Neubauten über 1.000 Quadratmeter wird ab 2028 ein Bericht über Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus verlangt. Ab 2030 gilt diese Anforderung für alle Neubauten. Das folgt aus den Artikeln 3 und 4 der GModG-Novelle.
Daraus folgt nicht, dass ab 2030 jeder Energieausweis für ein bestehendes Bremer Reihenhaus sämtliche grauen Emissionen seiner Baustoffe ausweisen muss.
Auch Immobilienanzeigen bekommen ab 2027 angepasste Pflichtfelder.
Nach § 87 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung gehören dazu unter anderem Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für ältere, weiterhin gültige Ausweise gelten die Übergangsregeln aus § 112 GModG.
Bis Ende 2026 gelten die bisherigen Angaben weiter. Bei Wohngebäuden sind das insbesondere Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden müssen Wärme- und Stromwerte getrennt angegeben werden.
Was bedeutet die Reform für Bremer Immobilien?
Der Energieausweis wird für Käufer und Mieter leichter einzuordnen, ersetzt aber keine Immobilienbewertung. Eine schlechte Klasse kann auf höhere Energiekosten und Modernisierungsbedarf hinweisen. Wie stark das den Preis beeinflusst, hängt dennoch von Lage, Zustand, Grundstück, Nachfrage, Finanzierung und den konkreten Maßnahmen am Gebäude ab.
Das ist wichtig, weil große Worte schnell falsche Sicherheit erzeugen.
„Green Premium“ und „Brown Discount“ klingen präzise.
Sie sind es bei einem einzelnen Haus selten.
Der Grundstücksmarktbericht Bremen 2026 nennt für die dort ausgewertete Wohnfläche durchschnittlich 5.370 EUR je Quadratmeter. Das waren 8,8 Prozent weniger als im Vorjahr, wie der Gutachterausschuss Bremen im Marktbericht 2026 berichtet.
Diese Marktzahl beweist keinen festen Preisabschlag für eine bestimmte Effizienzklasse.
Sie zeigt etwas anderes: Wer verkaufen will, sollte nicht mit pauschalen Aufschlägen rechnen. Ein nachvollziehbarer Energieausweis schafft Klarheit, aber er ersetzt weder Lage noch Bausubstanz.
In Bremen kommt eine zweite Entscheidung hinzu.
Die Stadtbürgerschaft hat den kommunalen Wärmeplan am 21. April 2026 beschlossen. Die offizielle Bremer Wärmeplanung kann Eigentümern Hinweise geben, wo Wärmenetze geprüft oder andere Versorgungslösungen wahrscheinlicher werden.
Der Energieausweis zeigt den energetischen Zustand.
Der Wärmeplan beschreibt die örtliche Perspektive.
Ein Heizungstausch sollte beides berücksichtigen.
Förderung ist ein drittes Thema und kein Bestandteil der Effizienzklasse. Nach den KfW-Förderbedingungen 2026 kann die Sanierung zum Effizienzhaus mit einem Kredit von bis zu 150.000 EUR je Wohneinheit unterstützt werden. Bei bestimmten Heizungen beträgt die Grundförderung 30 Prozent; die Förderung kann abhängig von den Voraussetzungen insgesamt höchstens 70 Prozent erreichen. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen KfW-Regeln zur Bundesförderung für effiziente Gebäude.
Ein Energieausweis ist dabei eine Diagnose.
Kein Förderbescheid.
Und kein Sanierungszwang für Wohnhäuser der Klassen F, G oder H.
Wie bereiten Sie sich in drei Schritten vor?
Prüfen Sie zuerst das Ausstellungsdatum, sammeln Sie danach belastbare Gebäudedaten und lassen Sie schließlich die passende Ausweisart berechnen. Für Wohngebäude erstelle ich ausschließlich Bedarfsausweise. Die Angaben kommen telefonisch oder per Foto. Nach vollständiger Datenlage erhalten Sie Ihren Ausweis innerhalb von 24 Stunden.
Gültigkeit prüfen. Ein Ausweis gilt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung. Entscheidend ist das Datum auf dem Dokument, nicht die Erinnerung an den Kauf oder die letzte Vermietung.
Unterlagen zusammentragen. Hilfreich sind Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Angaben zu Fenstern, Außenwänden, Dach, Kellerdecke, Heizung und bereits ausgeführten Modernisierungen. Fehlt etwas, kläre ich die Angaben telefonisch oder anhand von Fotos.
Angebot und Ausweisart festlegen. Bei Wohngebäuden ist der Bedarfsausweis die klare Linie von energiepass® BREMEN. Bei Misch- und Nichtwohngebäuden prüfe ich zuerst Nutzung und Abgrenzung, weil dafür andere Berechnungsregeln gelten.
Die Festpreise sind einfach:
| Gebäude | Produkt | Festpreis |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis Wohngebäude | 299 EUR |
| Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis Wohngebäude | 399 EUR |
| Nichtwohngebäude oder Mischgebäude | Bedarfsausweis | 899 EUR |
Praxis-Tipp 1: Prüfen Sie nicht nur das Baujahr
Ein Haus von 1965 kann energetisch sehr unterschiedlich aussehen.
Wurden Dach, Fenster und Heizung modernisiert, müssen diese Änderungen in die Berechnung. Eine alte Bauakte zeigt häufig nur den Ursprungszustand.
In Bremen können Unterlagen der Bauaktenstelle deshalb hilfreich sein. Entscheidend bleibt aber, was tatsächlich gebaut und später verändert wurde.
Praxis-Tipp 2: Fotografieren Sie Typenschilder und Bauteile
Ein unscharfes Heizungsfoto erzeugt Rückfragen.
Ein Foto des vollständigen Typenschilds zeigt Hersteller, Modell und oft das Baujahr. Fotos von Fenstern, Dachaufbau oder Dämmung können ebenfalls helfen, Angaben plausibel einzuordnen.
Das spart Zeit.
Und eine korrekte Datengrundlage ist die Voraussetzung für die Best-Case-Optimierung. Dabei werden vorhandene energetische Eigenschaften vollständig berücksichtigt, nicht künstlich schöngerechnet.
Welche Fehler sollten Sie vermeiden?
Die häufigsten Fehler entstehen durch falsche Stichtage, eine Vermischung der Klassen von Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie unvollständige Gebäudedaten. Gefährlich wird es, wenn Eigentümer wegen der Reform vorschnell einen gültigen Ausweis ersetzen, ungeprüfte Verbrauchswerte übernehmen oder eine Effizienzklasse als automatische Sanierungspflicht verstehen.
Der erste Fehler ist unnötige Eile.
Ein gültiger Ausweis verliert am 1. Januar 2027 nicht seine Gültigkeit. Er bleibt nach § 79 Absatz 3 GModG bis zum Ende seiner zehnjährigen Laufzeit verwendbar.
Der zweite Fehler ist die falsche Skala.
A bis G gilt ab 2027 für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H.
Der dritte Fehler ist ein falsches Versprechen.
Für Wohngebäude gibt es keine automatische Pflicht, ein Gebäude der Klasse F, G oder H allein wegen seiner Klasse zu sanieren. Die ab 2030 geltenden Renovierungsanforderungen aus § 40 GModG betreffen bestimmte bestehende Nichtwohngebäude und knüpfen an den Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude an.
Der vierte Fehler ist ein Verbrauchsausweis ohne passende Grundlage.
Bis Ende 2026 werden dafür nach § 82 GModG in der geltenden Fassung zusammenhängende Verbrauchsdaten aus 36 Monaten benötigt. Ab 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude vorgesehen; der Verbrauch wird dann jährlich über zwei Jahre erfasst.
Der fünfte Fehler ist eine unvollständige Immobilienanzeige.
Fehlen gesetzliche Pflichtangaben oder wird ein Energieausweis nicht ordnungsgemäß erstellt, können nach § 108 GModG Bußgelder bis 10.000 EUR drohen. Für bestimmte Verstöße bei Vorlage oder Übergabe sieht die Norm einen Rahmen bis 5.000 EUR vor.
Das Risiko liegt nicht im Alphabet.
Es liegt in falschen Angaben.
Welche Fragen werden besonders häufig gestellt?
Eigentümer fragen vor allem nach der Gültigkeit bestehender Ausweise, den neuen Klassen, Mietvertragsverlängerungen, Fördermitteln und dem Bremer Wärmeplan. Die kurzen Antworten helfen bei der ersten Einordnung. Für die richtige Ausweisart zählen anschließend Gebäudetyp, Nutzungsart, Ausstellungsdatum und der konkrete Anlass.
Muss ich ab 2027 für Verkauf oder Vermietung einen neuen Energieausweis erstellen lassen?
Nein. Ein gültiger Energieausweis bleibt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Die Reform enthält keine pauschale Austauschpflicht. Ist beim Verkauf oder bei der Vermietung kein gültiges Dokument vorhanden, muss der vorgeschriebene Ausweis nach § 80 GModG rechtzeitig vorgelegt und anschließend übergeben werden.
Welche Effizienzklassen gelten ab 1. Januar 2027?
Wohngebäude behalten nach § 86 GModG und Anlage 10 die Klassen A+ bis H. Nichtwohngebäude erhalten nach Anlage 10a die Klassen A bis G. Dort entscheidet der Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude. Eine allgemeine Umrechnung alter Wohngebäude-Klassen in die neue Nichtwohngebäude-Skala ist fachlich falsch.
Muss der Energieausweis bei einer Mietvertragsverlängerung erneut vorgelegt werden?
Ab 1. Januar 2027 nennt § 80 Absatz 3 bis 5 GModG in der neuen Fassung ausdrücklich auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrages. Ein vorhandener, noch gültiger Energieausweis genügt. Nur wenn kein gültiges Dokument existiert, muss ein passender Ausweis erstellt werden.
Welche Förderung gibt es 2026 für Heizung, Dämmung oder Fenster?
Die Förderung hängt von Maßnahme, Gebäude, Antragsteller und Programm ab. Die KfW nennt in ihren BEG-Anpassungen 2026 für bestimmte Heizungen 30 Prozent Grundförderung und abhängig von den Voraussetzungen insgesamt höchstens 70 Prozent. Effizienzhaus-Sanierungen können über Kredite gefördert werden. Maßgeblich sind die aktuellen KfW- und BAFA-Bedingungen vor Auftragsbeginn.
Wie beeinflusst der Bremer Wärmeplan meine Entscheidung?
Der am 21. April 2026 beschlossene Bremer Wärmeplan zeigt Perspektiven für Wärmenetze und andere lokale Versorgungswege. Er verpflichtet ein einzelnes Haus nicht automatisch zum Anschluss. Vor einem Heizungstausch sollten Eigentümer die Wärmeplanung, den Zustand des Gebäudes, mögliche Übergangslösungen und die aktuelle Förderung gemeinsam betrachten.
Was sollten Sie jetzt konkret tun?
Prüfen Sie das Ausstellungsdatum und handeln Sie nur, wenn ein Anlass besteht oder der bisherige Ausweis ausläuft. Für ein Bremer Wohnhaus bleibt der Bedarfsausweis die verlässliche, nutzerunabhängige Grundlage. Vollständige Angaben verhindern Rückfragen und sorgen dafür, dass der bestmögliche belastbare Wert berechnet wird.
Die Reform macht den Energieausweis nicht automatisch zum Preisschild.
Sie macht schlechte Daten sichtbarer.
Das ist der Punkt.
Wer jetzt sauber vorbereitet ist, muss 2027 nicht improvisieren. Der Verkauf kann starten, die Anzeige enthält die richtigen Angaben und der Ausweis liegt morgen im Postfach.
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