Energieausweis Pflicht Vermietung: Mein Leitfaden für Deutschland

Die wichtigste Information vorab

Ja, der Energieausweis ist bei der Vermietung von Immobilien in Deutschland Pflicht. Als Vermieter müssen Sie den Energieausweis spätestens vor der ersten Besichtigung oder der Veröffentlichung einer Mietanzeige potenziellen Mietern vorlegen. Diese Pflicht gilt für Wohngebäude ebenso wie für Gewerbeimmobilien und ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgeschrieben.

Die Energieausweis Pflicht bei Vermietung betrifft sowohl Neuvermietungen als auch bestehende Mietverhältnisse unter bestimmten Umständen. Werden die Vorschriften missachtet, drohen empfindliche Bußgelder und rechtliche Nachteile im Mietverhältnis.

In diesem Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie als Vermieter über die Energieausweis-Pflicht wissen müssen – von den gesetzlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Tipps für die Umsetzung.

Wann ist der Energieausweis bei Vermietung Pflicht?

Neue Vermietung: Pflicht vor der ersten Besichtigung

Bei jeder Neuvermietung ist der Energieausweis Pflicht. Konkret bedeutet das:

• Der Energieausweis muss vor der ersten Besichtigung vorliegen
• Bereits bei der Anzeigenschaltung muss der Energieverbrauchswert oder die Energieeffizienzklasse angegeben werden
• Interessenten haben das Recht, den vollständigen Energieausweis einzusehen
• Der Ausweis muss aktuell und gültig sein

Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie vermieten möchten. Die Energieausweis Vermietung Pflicht lässt sich nicht umgehen – sie ist für alle vermieteten Gebäude in Deutschland verbindlich.

Bestandsmieter: Pflicht bei Vertragsänderungen

Auch bei bestehenden Mietverhältnissen kann die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises entstehen:

• Bei Vertragsänderungen mit wesentlichen Auswirkungen auf die Energieeffizienz
• Nach durchgeführten energetischen Sanierungen
• Bei Verlängerungen oder Anpassungen des Mietvertrags
• Wenn der Mieter ausdrücklich danach fragt

Grundsätzlich entsteht die Vorlagepflicht nach § 80 GEG bei Neuvermietung. Bei bestehenden Mietverhältnissen empfiehlt es sich, den Energieausweis auf Anfrage zeitnah zur Verfügung zu stellen.

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Was sagt das Gesetz? Die rechtliche Grundlage

§ 80 GEG – Die Energieausweis-Pflicht

Die gesetzliche Grundlage für den Energieausweis bei Vermietung findet sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die zentrale Vorschrift ist § 80 GEG, der folgende Pflichten für Vermieter festlegt:

• Vorlagepflicht: Der Energieausweis muss vor Vertragsabschluss vorgelegt werden
• Aushangpflicht: Bei Nichtwohngebäuden über 250 m² mit Publikumsverkehr muss der Ausweis sichtbar ausgehängt werden (§ 80 GEG)
• Angabepflicht: Energiekennwerte müssen in Mietanzeigen angegeben werden
• Aktualisierung: Der Ausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein

§ 108 GEG – Konsequenzen bei Nichtbeachtung

§ 108 GEG regelt die Ordnungswidrigkeiten und Sanktionen bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht:

Die Bußgelder betragen einheitlich bis zu 10.000 € pro Verstoß nach § 108 GEG. Bei mehreren Mietobjekten können sich die Strafen addieren.

Wann muss der Mieter den Energieausweis bekommen?

Die wichtigsten Fristen im Überblick

Die Vorlagepflicht entsteht bei jeder Neuvermietung. Als Vermieter sollten Sie den Energieausweis rechtzeitig vor der Vermarktung erstellen lassen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Praktische Umsetzung

Um die Fristen einzuhalten, empfehle ich folgende Vorgehensweise:

1. Energieausweis rechtzeitig beschaffen – bevor Sie mit der Vermarktung beginnen
2. Kopien bereithalten – für Besichtigungstermine und Anfragen
3. Digital zur Verfügung stellen – per E-Mail an Interessenten senden
4. Im Mietvertrag vermerken – dass der Ausweis vorgelegt wurde

Was passiert ohne Energieausweis? Konsequenzen für Vermieter

Bußgelder und Ordnungswidrigkeiten

Die Nichtbeachtung der Energieausweis Miete-Pflicht kann teuer werden. Die zuständigen Behörden – in Bremen das Senatorium für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung – führen regelmäßig Kontrollen durch und verhängen bei Verstößen Bußgelder.

Mögliche Bußgeldszenarien:

• Vermietung ohne Energieausweis: Bis zu 10.000 € nach § 108 GEG
• Falsche oder veraltete Angaben: Bis zu 10.000 €
• Fehlende Angaben in Immobilienportalen: Bis zu 10.000 €

Weitere Nachteile

Neben den Bußgeldern können sich weitere Nachteile ergeben:

• Verzögerung der Vermietung: Ohne gültigen EA kann die Vermarktung ins Stocken geraten
• Vertrauensverlust: Professionelle Mieter erwarten einen gültigen Energieausweis
• Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen: Immobilienportale wie ImmoScout24 verlangen die Energiekennwerte

Besonderheiten bei der Vermietung

Mehrfamilienhäuser: Ein Energieausweis pro Gebäude

Bei Mehrfamilienhäusern wird ein Energieausweis pro Gebäude erstellt – nicht pro Wohneinheit. Das bedeutet:

• Bei Neuvermietung einer Wohnung muss der EA des gesamten Gebäudes vorgelegt werden
• Der Energieverbrauchswert bzw. die Effizienzklasse muss in der Anzeige stehen (§ 87 GEG)
• Die Aushangpflicht nach § 80 GEG gilt nur für Nichtwohngebäude über 250 m² mit Publikumsverkehr – nicht für normale Mehrfamilienhäuser

Wichtig: Ein freiwilliger Aushang im Treppenhaus ist dennoch empfehlenswert, da er Transparenz signalisiert.

Gewerbeimmobilien

Auch bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist der Energieausweis Pflicht. Besonderheiten:

• Pflicht ab einer Nutzfläche von mehr als 50 m²
• Gilt für Büros, Läden, Werkstätten und andere Gewerberäume
• Energieausweis muss bei Vertragsabschluss vorliegen
• Auch hier: Bußgelder bei Nichtbeachtung

Ausnahmen von der Pflicht

Es gibt wenige Ausnahmen von der Energieausweis Pflicht Vermietung:

• Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
• Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter 2 Jahren (Container, Messepavillons, etc.)
• Reine Denkmalschutzgebäude (unter bestimmten Voraussetzungen)

Die meisten Wohn- und Gewerbeimmobilien fallen jedoch unter die Pflicht. Eine vollständige Übersicht aller Ausnahmen finden Sie in meinem Artikel Energieausweis Pflicht: Ausnahmen.

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Tipps für Vermieter: Rechtssicher handeln

Frühzeitig planen

Der Erwerb eines Energieausweises sollte Teil Ihrer Vermietungsplanung sein:

1. 3-4 Wochen vor Vermarktungsstart – Energieausweis in Auftrag geben
2. Gültigkeit prüfen – Ausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein
3. Richtigen Ausweistyp wählen – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
4. Dokumente zusammenstellen – Baupläne, Verbrauchsdaten, etc.

Was ist beim Energieausweis zu beachten?

Bei Vermietung in Bremen

Als Experte für Energieausweise für Bremen und Umgebung empfehle ich:

• Lassen Sie den Energieausweis von einem qualifizierten Aussteller erstellen
• Achten Sie auf die DIBt-Registrierung und Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG
• Vergleichen Sie Angebote – die Kosten variieren
• Planen Sie bei Altbauten mehr Zeit ein

Fallbeispiele aus Bremen

Typisches Szenario 1: Vermietung ohne Energieausweis

Situation: Eine Vermieterin schaltet eine Anzeige auf einem Immobilienportal, ohne dass ein gültiger Energieausweis vorliegt – die Pflichtangaben nach § 87 GEG fehlen.

Risiko: Die zuständige Behörde kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € nach § 108 GEG verhängen. Die Vermarktung muss unterbrochen werden, bis der Energieausweis vorliegt.

Fazit: Den Energieausweis immer vor der ersten Anzeigenschaltung erstellen lassen.

Typisches Szenario 2: Mehrfamilienhaus – ein EA für alle Wohnungen

Situation: Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus und vermietet regelmäßig Wohnungen neu. Er ist unsicher, ob er für jede Wohnung einen eigenen Energieausweis braucht.

Lösung: Es wird ein Energieausweis pro Gebäude erstellt – nicht pro Wohneinheit. Dieser eine Ausweis gilt für alle Vermietungen im Gebäude und ist 10 Jahre gültig.

Fazit: Bei meinem Festpreis von 399 € für MFH erhalten Sie einen Energieausweis für das gesamte Gebäude.

Typisches Szenario 3: Abgelaufener Energieausweis

Situation: Ein Vermieter hat einen Energieausweis, der aber bereits über 10 Jahre alt ist. Bei der Neuvermietung wird dies vom Mieter bemerkt.

Risiko: Ein abgelaufener Energieausweis ist rechtlich ungültig. Die Vorlage eines ungültigen Ausweises kann ebenso als Ordnungswidrigkeit gewertet werden wie das Fehlen eines Ausweises.

Fazit: Prüfen Sie regelmäßig die Gültigkeit Ihres Energieausweises – 10 Jahre vergehen schnell.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist der Energieausweis bei jeder Vermietung Pflicht?

Ja, der Energieausweis ist bei jeder Vermietung von Wohn- oder Gewerberäumen mit mehr als 50 m² Nutzfläche Pflicht. Ausnahmen gibt es nur bei sehr kleinen Räumen oder temporären Bauten.

Was ist bei Bestandsmietern?

Die Vorlagepflicht nach § 80 GEG entsteht bei Neuvermietung. Bei bestehenden Mietverhältnissen empfiehlt es sich, den Energieausweis auf Anfrage zeitnah zur Verfügung zu stellen – eine gesetzliche Pflicht besteht hier nur bei erneuter Vermietung.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Gebäudetyp und Größe:

• Einfamilienhäuser: 299 € (Festpreis)
• Mehrfamilienhäuser (ab 2 WE): 399 € (Festpreis)
• Gewerbeimmobilien: 499 €

Die Kosten sind bei der Steuer als Werbungskosten absetzbar.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?

Bei Vermietung ohne Energieausweis drohen Bußgelder bis zu 10.000 €. Zusätzlich können mietrechtliche Konsequenzen wie Anfechtbarkeit des Vertrags oder Mietminderungen eintreten.

Muss ich den Energieausweis aushängen?

Die gesetzliche Aushangpflicht nach § 80 GEG gilt nur für Nichtwohngebäude über 250 m² mit Publikumsverkehr. Bei Mehrfamilienhäusern genügt die Vorlage gegenüber Mietinteressenten. Ein freiwilliger Aushang im Treppenhaus ist dennoch empfehlenswert.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten.

Welcher Energieausweis ist besser – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis basiert auf tatsächlichen Verbrauchsdaten und ist für bestehende Gebäude oft aussagekräftiger. Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf und eignet sich besonders für Neubauten oder kernsanierte Gebäude. Beide sind gesetzlich gleichwertig. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was ist besser?

Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite. Speziell zum Thema Verkauf habe ich einen eigenen Ratgeber erstellt: Energieausweis beim Hausverkauf.

Fazit: Die Energieausweis-Pflicht ernst nehmen

Die Energieausweis Pflicht Vermietung ist eine wichtige gesetzliche Regelung, die Vermieter unbedingt beachten sollten. Die Konsequenzen bei Nichtbeachtung – von Bußgeldern bis hin zu mietrechtlichen Streitigkeiten – können erheblich sein.

Die wichtigsten Punkte noch einmal zusammengefasst:

• Der Energieausweis muss vor der ersten Besichtigung vorliegen
• Er gilt für alle vermieteten Immobilien über 50 m²
• Bei Mehrfamilienhäusern gilt: ein Energieausweis pro Gebäude (nicht pro Wohneinheit)
• Bußgelder können bis zu 10.000 € betragen
• Der Ausweis ist 10 Jahre gültig

Als Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung helfe ich Ihnen gerne dabei, alle gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Ein professionell erstellter Energieausweis schützt Sie vor Bußgeldern und gibt Ihren Mietern die Transparenz, die sie bei der Mietentscheidung benötigen.

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Stephan Grosser – Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018