Nein, ein Energieausweis ist nicht immer Pflicht. Nach § 79 Abs. 4 GEG gibt es Ausnahmen: Baudenkmäler, Gebäude unter 50 m² Nutzfläche, provisorische Gebäude unter 2 Jahren Nutzungsdauer, Gebäude ohne Heizung/Kühlung sowie rein zur Eigennutzung genutzte Immobilien ohne Verkaufsabsicht. Wer zu diesen Ausnahmen gehört, spart sich Kosten und Bürokratie.
Doch Vorsicht: Die Ausnahmen sind präzise definiert – und ein Irrtum kann teuer werden. Als Experte für Energieausweise aus Bremen erkläre ich Ihnen in diesem Artikel alle gesetzlichen Ausnahmen mit den konkreten GEG-Paragraphen, zeige Ihnen Fallstricke auf und gebe praktische Tipps für die Umsetzung.
Die Kurzversion: Ein Energieausweis ist NICHT Pflicht bei: Baudenkmälern (§ 79 Abs. 4 GEG / § 105 GEG), Gebäuden unter 50 m² Nutzfläche, provisorischen Gebäuden unter 2 Jahren Nutzungsdauer, nicht beheizten/gekühlten Gebäuden sowie bei reiner Eigennutzung ohne Verkauf/Vermietung.
Die 5 Hauptausnahmen nach GEG im Überblick
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 79 Abs. 4 fünf klare Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht. Hier die Übersicht:
| Ausnahme | Rechtsgrundlage GEG | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Baudenkmal | § 79 Abs. 4 / § 105 GEG | Denkmalgeschützte Gebäude komplett befreit |
| Unter 50 m² Nutzfläche | § 79 Abs. 4 GEG | Kleine Häuser, Gartenlauben, Tiny Houses |
| Provisorische Gebäude unter 2 Jahre | § 79 Abs. 4 GEG | Temporäre Bauten, Container, Messepavillons |
| Keine Heizung/Kühlung | § 79 Abs. 4 GEG | Ungenutzte Gebäude, reine Lager |
| Reine Eigennutzung | § 80 GEG (kein Pflichtfall) | Kein Verkauf, keine Vermietung |
Sind Sie von einer Ausnahme betroffen? Rufen Sie mich an – ich prüfe Ihren konkreten Fall gerne: 0421 6689 4123
Ausnahme 1: Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 / § 105 GEG)
Baudenkmäler sind vollständig von der Energieausweis-Pflicht befreit. Diese Ausnahme gilt für alle unter Denkmalschutz stehenden Gebäude – unabhängig vom Baujahr, der Größe oder der Nutzung.
Voraussetzung: Tatsächlicher Denkmalschutz
Die Befreiung gilt nur, wenn das Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz steht. Das bedeutet:
- Eintragung in die Denkmalliste des Bundeslandes
- Bescheid oder Urkunde der Denkmalschutzbehörde liegt vor
- Nicht ausreichend: “Das Haus ist bestimmt alt genug” oder “sieht historisch aus”
Wichtig: Die bloße Vermutung oder das Alter eines Gebäudes rechtfertigen keine Ausnahme. Ohne formellen Denkmalschutz besteht die volle Energieausweis-Pflicht.
Denkmalschutz in Bremen: Konkrete Beispiele
In Bremen und dem Umland gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Gebäude, die von der Energieausweis-Pflicht befreit sind:
| Gebiet | Beispiele | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Bremen-Mitte | Bürgerhäuser am Markt, Schnoor-Viertel | Kompakte Altstadtbebauung |
| Bremen-Viertel | Gründerzeit-Häuser, Jugendstilfassaden | Hohe Dichte geschützter Gebäude |
| Bremen-Nord | Villen in Lesum, Landhäuser | Große Einzelgrundstücke |
| Bremerhaven | Havenwelten, historische Hafengebäude | Gemischte Nutzung |
| Worpswede | Künstlerhäuser, Bauernhöfe | Künstlerkolonie als Ensemble |
Praxis-Tipp: Viele Eigentümer älterer Gebäude gehen davon aus, dass ihr Haus unter Denkmalschutz steht. Doch “alt” allein reicht nicht – entscheidend ist die formelle Eintragung in die Denkmalliste. Eine bloße “Denkmalwürdigkeit” ohne offiziellen Schutzstatus begründet keine Befreiung. Im Zweifelsfall: Beim Landesamt für Denkmalpflege anfragen.
Teilbefreiung: Anbau an Baudenkmal
Was gilt, wenn ein nicht geschützter Anbau an ein Baudenkmal grenzt?
| Teil | Energieausweis? | Begründung |
|---|---|---|
| Baudenkmal (Altbestand) | Nein | § 79 Abs. 4 / § 105 GEG |
| Anbau (neu) | Ja | Kein Denkmalschutz, eigene Rechtspersönlichkeit |
| Gesamtgebäude bei Verkauf | Teilweise | Nur für den Anbau nötig |
Tipp: Lassen Sie vor dem Verkauf prüfen, welche Teile unter Denkmalschutz fallen. Bei Unsicherheit kann eine behördliche Auskunft des Denkmalamtes Klarheit schaffen.
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Ausnahme 2: Nutzfläche unter 50 m² (§ 79 Abs. 4 GEG)
Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² benötigen keinen Energieausweis. Diese Regelung betrifft vor allem:
- Gartenhäuser und Lauben
- Tiny Houses
- Kleine Nebengebäude
- Ehemalige Garagen mit Wohnnutzung
Was zählt zur Nutzfläche?
Die Nutzfläche ist definiert als die Summe aller beheizbaren oder gekühlten Nutzflächen des Gebäudes. Wichtig:
| Zählt zur Nutzfläche | Zählt NICHT zur Nutzfläche |
|---|---|
| Wohnräume | Unbeheizte Keller |
| Küche | Unbeheizte Dachböden |
| Badezimmer | Außenbereiche (Terrassen, Balkone) |
| Flure und Treppenhäuser (beheizt) | Garagen (unbeheizt) |
| Abstellkammern (beheizt) | Unbeheizte Wintergärten |
Keller-Frage: Ein beheizter Keller zählt zur Nutzfläche – ein unbeheizter Keller nicht. Das gilt auch für Teilkeller: Nur der beheizte Teil wird gerechnet.
Beispielrechnung: 50-m²-Grenze
Wohnfläche EG: 35 m²
Wohnfläche DG: 18 m²
Unbeheizter Keller: 0 m² (nicht gezählt)
----------------------------------------
Gesamtnutzfläche: 53 m²
→ Energieausweis PFLICHT!Wäre der Keller beheizt (z. B. 15 m²), läge die Nutzfläche bei 68 m² – deutlich über der Grenze.
Gewerbe unter 50 m²
Die Ausnahme gilt gleichermaßen für Gewerbeimmobilien. Ein kleines Büro von 40 m² oder ein Ladengeschäft mit 45 m² Nutzfläche benötigt keinen Energieausweis – auch nicht beim Verkauf oder zur Vermietung.
Wichtig: Die Grenze von 50 m² bezieht sich auf das einzelne Gebäude, nicht auf einzelne Einheiten. Ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen à 30 m² (90 m² gesamt) benötigt einen Energieausweis.
Ausnahme 3: Provisorische Gebäude mit Nutzungsdauer unter 2 Jahren (§ 79 Abs. 4 GEG)
Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von weniger als 2 Jahren sind von der Energieausweis-Pflicht befreit. Diese Ausnahme betrifft temporäre Bauten wie Baustellencontainer, Messepavillons oder vorübergehende Notunterkünfte.
Was zählt als provisorisches Gebäude?
| Gebäudetyp | Provisorisch? | Energieausweis? |
|---|---|---|
| Baustellencontainer | Ja | Nein |
| Messepavillon | Ja | Nein |
| Temporäre Verkaufsstände | Ja | Nein |
| Fertighäuser, Neubauten | Nein (permanent) | Ja |
| Wohnhäuser jedes Alters | Nein (permanent) | Ja |
Wichtig: Diese Ausnahme gilt ausschließlich für Gebäude, die von vornherein nur für einen begrenzten Zeitraum unter 2 Jahren errichtet werden. Es handelt sich nicht um eine “Neubau-Schonfrist” – auch ein erst kürzlich fertiggestelltes Wohnhaus benötigt bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis nach § 80 GEG.
Neubauten und Energieausweis
Bei Neubauten wird der Energieausweis (Bedarfsausweis) ohnehin im Rahmen der Bauabnahme erstellt. Er ist 10 Jahre gültig und kann sofort für Verkauf oder Vermietung verwendet werden.
Weitere Informationen: Wann ist ein Energieausweis erforderlich? und Energieausweis Pflicht bei Vermietung
Ausnahme 4: Gebäude ohne Heizung/Klimatisierung (§ 79 Abs. 4 GEG)
Gebäude, die weder beheizt noch gekühlt werden, benötigen keinen Energieausweis. Diese Ausnahme betrifft:
- Ungenutzte Gebäude (Leerstand)
- Reine Lagerhallen ohne Beheizung
- Gartenhäuser
- Garagen (unbeheizt)
- Stallungen (unbeheizt)
Abgrenzung: Wann ist ein Gebäude “ohne Heizung”?
| Situation | Beheizt? | Energieausweis? |
|---|---|---|
| Keine Heizungsanlage vorhanden | Nein | Nein |
| Heizungsanlage vorhanden, aber abgedreht | Ja (technisch) | Ja |
| Mobile Elektroheizung gelegentlich genutzt | Ja | Ja |
| Nur Frostwächter aktiv | Grenzfall | Prüfung nötig |
Wichtig: Die bloße Abschaltung einer vorhandenen Heizung ändert nichts an der Pflicht. Solange eine Heizungsanlage technisch vorhanden ist, gilt das Gebäude als beheizbar.
Saisonale Nutzung
Was ist mit Ferienhäusern, die nur im Sommer genutzt werden?
- Winter nicht beheizt: Dennoch Pflicht, da Heizungsanlage vorhanden
- Keine Heizungsanlage installiert: Keine Pflicht (Seltenheit)
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Ausnahme 5: Reine Eigennutzung ohne Verkaufsabsicht
Wer sein Gebäude weder verkauft noch vermietet, benötigt keinen Energieausweis. Diese Ausnahme ergibt sich nicht direkt aus den Befreiungstatbeständen, sondern aus dem System des § 80 GEG: Die Vorlagepflicht entsteht erst bei Verkauf oder Vermietung.
Wann greift diese Ausnahme?
| Situation | Energieausweis Pflicht? |
|---|---|
| Eigennutzung, kein Verkauf geplant | Nein |
| Eigennutzung, späterer Verkauf möglich | Nein (bis Verkauf) |
| Eigennutzung, Inserat zur Verkaufsvorbereitung | Ja (ab Inserat) |
| Eigennutzung mit Belegschaftswohnung | Ja (für vermietete Einheit) |
Fallstrick: Bereits das Schalten eines Inserats mit Verkaufsabsicht löst die Pflicht aus – auch wenn der Verkauf später doch nicht stattfindet.
Teilbefreiungen: Nur für bestimmte Nutzungen
In seltenen Fällen gibt es auch Teilbefreiungen, bei denen ein Energieausweis nur für Teilbereiche erforderlich ist:
| Fall | Befreiung für | Pflicht für |
|---|---|---|
| Teilweise Denkmalschutz | Geschützter Bereich | Ungeschützter Bereich |
| Gemischte Nutzung | Unbeheizte Bereiche | Beheizte Bereiche |
| Sanierungsstadien | Bereits sanierte Denkmalteile | Noch nicht sanierte Bereiche |
Was tun bei Unsicherheit?
Nicht sicher, ob eine Ausnahme greift? Hier meine Empfehlungen als Experte für Energieausweise:
Schritt 1: Selbstprüfung
Beantworten Sie diese Fragen:
- Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? → Denkmalliste prüfen
- Ist die Nutzfläche unter 50 m²? → Grundriss ausmessen
- Ist das Gebäude unter 2 Jahre alt? → Bauabnahme prüfen
- Gibt es eine Heizungsanlage? → Technische Dokumentation
- Findet Verkauf/Vermietung statt? → Nutzungsabsicht klären
Schritt 2: Fachberatung einholen
Bei Unsicherheit sollten Sie einen Experten für Energieausweise konsultieren. Die Kosten für eine Beratung sind deutlich günstiger als ein Bußgeld wegen unterlassener Erstellung.
Ich prüfe Ihren Fall gerne: Rufen Sie mich an unter 0421 6689 4123 – ich berate Sie unverbindlich.
Schritt 3: Dokumentation sichern
Wenn eine Ausnahme greift, dokumentieren Sie dies:
- Denkmalschutz: Bescheid oder Denkmalliste speichern
- Nutzfläche: Grundriss mit Flächenberechnung archivieren
- Baujahr/Baufertigstellung: Abnahmeprotokoll aufbewahren
- Heizungslosigkeit: Fotos, Bauunterlagen
Bescheinigung für Ausnahmen: Wann nötig?
Eine formelle Bescheinigung für die Ausnahme ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Doch in der Praxis ist Dokumentation wichtig:
| Situation | Empfohlene Nachweise |
|---|---|
| Verkauf an erfahrenen Investor | Denkmalbescheid, Flächenberechnung |
| Verkauf über Makler | Schriftliche Auskunft des Denkmalamtes |
| Vermietung | Kopien der relevanten Unterlagen |
Tipp: Lassen Sie bei strittigen Fällen eine schriftliche Stellungnahme eines Ausstellungsberechtigten erstellen. Diese dokumentiert die Rechtsauffassung und schützt vor späteren Streitigkeiten.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Energieausweis-Ausnahmen
Gilt Denkmalschutz für das ganze Gebäude?
Ja, grundsätzlich ja. Wenn ein Gebäude als Baudenkmal geschützt ist, umfasst die Befreiung das gesamte Gebäude – auch spätere Anbauten, sofern sie im Rahmen der Denkmalschutzmaßnahmen entstanden sind. Bei nachträglichen, nicht genehmigten Anbauten kann die Situation komplexer sein.
Was bei Anbau an ein Baudenkmal?
Der Anbau selbst ist nicht vom Denkmalschutz umfasst (außer er wurde mit genehmigt). Für den Anbau besteht daher die volle Energieausweis-Pflicht. Alt und Neu werden rechtlich getrennt betrachtet.
Zählt der Keller zur 50-m²-Grenze?
Ein beheizter Keller zählt zur Nutzfläche und muss addiert werden. Ein unbeheizter Keller zählt nicht. Bei teilweise beheizten Kellern wird nur der beheizte Teil gerechnet.
Beispiel:
- Wohnfläche: 42 m²
- Unbeheizter Keller: 15 m² → kein Energieausweis
- Beheizter Keller: 15 m² → Energieausweis Pflicht (57 m² gesamt)
Was bei Gewerbe unter 50 m²?
Die Ausnahme gilt gleichermaßen für Gewerbe. Ein Büro, Laden oder Showroom unter 50 m² Nutzfläche benötigt keinen Energieausweis. Wichtig: Die Nutzfläche beinhaltet alle beheizten Bereich – inklusive Lager, Toiletten, Pausenräume.
Kann ich trotzdem einen Ausweis erstellen lassen?
Ja, absolut. Auch wenn keine Pflicht besteht, können Sie freiwillig einen Energieausweis erstellen lassen. Das kann sinnvoll sein:
- Bei geplantem späteren Verkauf
- Zur energetischen Optimierung
- Für Förderanträge (auch Denkmäler können förderfähige Sanierungen durchführen)
- Zur Werterhaltung des Gebäudes
Gibt es ein Formular für die Ausnahme?
Nein, es gibt kein behördliches Formular. Die Ausnahmen sind gesetzlich geregelt und müssen nicht beantragt werden. Bei Bedarf kann eine fachkundige Bestätigung eines Ausstellungsberechtigten die Ausnahme dokumentieren.
Was passiert, wenn ich fälschlicherweise von einer Ausnahme ausgehe?
Wenn Sie irrtümlich annehmen, eine Ausnahme greife, und keinen Energieausweis erstellen, obwohl einer Pflicht besteht:
- Bußgeld bis 10.000 EUR nach § 108 GEG
- Kein “guter Glaube” schützt vor Strafe
- Ordnungswidrigkeit ist bereits mit der Besichtigung ohne Energieausweis begangen
Empfehlung: Lassen Sie Unsicherheiten vorab klären. Die Kosten für einen Energieausweis sind deutlich niedriger als ein Bußgeld.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite. Eine detaillierte Übersicht aller gesetzlichen Ausnahmen mit GEG-Paragraphen finden Sie in meinem Ratgeber Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, lesen Sie auch: Energieausweis beim Hausverkauf.
Meine Preise: Einfamilienhaus 299 EUR (Festpreis), Mehrfamilienhaus 399 EUR (Festpreis), Nichtwohngebäude 499 EUR. Alle Preise inklusive Best-Case-Optimierung und DIBt-Registrierung.
Fazit: Ausnahmen nutzen – aber korrekt
Die fünf Hauptausnahmen vom Energieausweis nach GEG bieten legitime Möglichkeiten, sich die Erstellung zu sparen. Doch Vorsicht: Die Ausnahmen sind eng definiert, und ein Irrtum wird teuer.
Meine Empfehlung als Experte für Energieausweise aus Bremen:
- Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt
- Dokumentieren Sie die Voraussetzungen (Denkmalbescheid, Flächenberechnung, etc.)
- Lassen Sie bei Unsicherheit prüfen – besser vorher als hinterher
- Denken Sie langfristig: Auch bei Ausnahme kann ein freiwilliger Energieausweis sinnvoll sein – durch meine Best-Case-Optimierung zeigt er das volle Potenzial Ihrer Immobilie
Haben Sie Fragen zu Energieausweis-Ausnahmen? Ich berate Sie persönlich und unverbindlich. Rufen Sie mich an unter 0421 6689 4123 oder berechnen Sie direkt Ihren Festpreis: