Energieausweis Mehrfamilienhaus vs. Einfamilienhaus: Warum das gleiche Baujahr nichts bedeutet

Zwei Häuser. Gleicher Bauplan. Gleiches Baujahr. Gleiche Fenster, gleiche Dämmung, gleicher Heizkessel.

Das eine landet in Effizienzklasse E. Das andere rutscht auf G ab.

Kein Fehler. Physik.

In meiner täglichen Arbeit als Experte für Energieausweise sehe ich dieses Muster ständig. Eigentümer, Makler und Verwalter stehen vor den Ergebnissen und verstehen die Welt nicht mehr. Dabei ist die Erklärung einfach. Sie hat mit Geometrie zu tun. Und mit der neuen A-G-Skala, die 2026 kommt, wird dieser Unterschied richtig teuer.

Warum schneiden Einfamilienhäuser im Energieausweis schlechter ab?

Ein freistehendes Einfamilienhaus verliert Wärme über sechs Seiten gleichzeitig – vier Wände, Dach und Boden. Ein Mehrfamilienhaus teilt sich die Verluste auf viele Wohnungen. Die Physik bestraft das EFH. Das nennt sich A/V-Verhältnis: das Verhältnis zwischen wärmeübertragender Hüllfläche und beheiztem Volumen.

Stellen Sie sich zwei Eiswürfel vor. Einen großen. Einen kleinen. Der kleine schmilzt schneller. Nicht weil er schlechter gebaut ist. Sondern weil er im Verhältnis zu seinem Volumen mehr Oberfläche hat.

Genau das passiert bei Gebäuden.

Ein freistehendes EFH hat ein A/V-Verhältnis von 0,8 bis 1,1. Eine Mittelwohnung im MFH grenzt dagegen oft nur an eine einzige Außenwand. Die Nachbarn heizen mit. Typisches A/V-Verhältnis: 0,3 bis 0,6.

In der Praxis bedeutet das: Um den gleichen Energiekennwert wie ein MFH mit 8 cm Dämmung zu erreichen, braucht ein freistehendes EFH rund 14 cm Dämmstoffstärke.

Und es kommt noch dicker. Die Berechnungsnorm DIN V 18599 setzt für MFH höhere interne Wärmegewinne an – 100 Wh pro Quadratmeter und Tag statt 50 Wh beim EFH. Die Logik: Mehr Menschen auf weniger Fläche erzeugen mehr Abwärme. Diese kostenlose Wärme senkt den rechnerischen Heizbedarf zusätzlich.

Das Ergebnis: Ein unsaniertes MFH aus den 1970ern schneidet im Energieausweis fast immer besser ab als ein vergleichbares EFH. Bei identischer Bausubstanz.

Was ändert die neue A-G-Skala 2026 für Eigentümer?

Die bisherige Skala von A+ bis H wird durch ein neues System von A bis G ersetzt – EU-weit vergleichbar, wie bei Kühlschränken. Klasse A ist künftig Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Klasse G markiert die schlechtesten 15 Prozent aller Gebäude.

Das ist keine kosmetische Änderung. Es ist eine Neukalibrierung.

Drei Punkte sind entscheidend:

• Klasse A können die meisten Bestandsgebäude nicht erreichen. Der Restenergiebedarf muss vollständig durch erneuerbare Energien gedeckt werden.
• Klasse G ist keine feste kWh-Grenze. Es ist eine statistische Definition: die untersten 15 Prozent des deutschen Gebäudebestands. Wer hier landet, gilt als “Worst Performing Building” – mit Sanierungspflicht.
• Neue Vorlagepflicht: Künftig löst auch die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags die Pflicht zur Vorlage eines gültigen Energieausweises aus. Für Vermieter mit Langzeitmietern ist das völlig neu.

Bestehende Ausweise bleiben formal zehn Jahre gültig (§ 80 Abs. 1 GEG). Aber der Markt wartet nicht. Banken, Käufer und institutionelle Investoren verlangen bereits jetzt die neue Klassifizierung.

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Wie groß ist der Unterschied in der Praxis?

Ein Beispiel aus meiner täglichen Arbeit in Bremen: Zwei Gebäude, Baujahr 1968, beide unsaniert – und trotzdem zwei volle Effizienzklassen Unterschied.

Einfamilienhaus in Schwachhausen, 140 m² Freistehend, Ölheizung Baujahr 1995, keine nachträgliche Dämmung. Der Bedarfsausweis errechnet einen Endenergiebedarf von 285 kWh/m²a. Ergebnis nach neuer Skala: Klasse G. Worst Performing Building. Sanierungspflicht. Spürbare Abschläge beim Verkaufspreis.

Mehrfamilienhaus in Findorff, 6 Wohnungen, 480 m² Kompakter Baukörper, Gasetagenheizungen Baujahr 1998. Der Bedarfsausweis kommt auf 195 kWh/m²a. Ergebnis: Klasse E. Zwei volle Klassen besser – allein durch Geometrie und die höheren angenommenen internen Wärmegewinne.

Gleiche Bausubstanz. Gleiche Epoche. Völlig andere Konsequenzen.

Für den EFH-Eigentümer heißt das: Sanierungsauflagen. Für den MFH-Eigentümer: mehr Spielraum. Aber auch er hat ein Problem.

Warum wird der Energieausweis beim Mehrfamilienhaus trotzdem kompliziert?

Die Physik bevorzugt das MFH. Aber die Verwaltungspraxis macht es zum Alptraum – besonders bei Gebäuden mit Gasetagenheizungen. Für einen Verbrauchsausweis braucht der Aussteller lückenlose Verbrauchsdaten aller Wohneinheiten über drei zusammenhängende Jahre.

Bei einer Zentralheizung? Kein Problem. Die Hausverwaltung hat den Gesamtverbrauch.

Bei Gasetagenheizungen? Der Liefervertrag besteht direkt zwischen Mieter und Gasversorger. Die Verwaltung hat diese Daten schlicht nicht.

Das Einholen wird zum Spießrutenlauf. Mieter reagieren zögerlich. Datenschutzbedenken kommen auf. Leerstände verzerren die Zahlen. Branchenkenner sprechen vom “50-fachen E-Mail-Versand” – und am Ende fehlen trotzdem Daten einzelner Parteien.

Die Lösung: Der Bedarfsausweis. Er basiert nicht auf Verbrauchsdaten der Mieter, sondern auf einer technischen Analyse der Bausubstanz. Unabhängig vom Nutzerverhalten. Das schützt den Eigentümer vor Haftungsrisiken durch fehlerhafte Daten.

Wichtig für WEG-Eigentümer: Der Energieausweis muss das gesamte Gebäude abbilden. Einzelne Eigentümer dürfen keinen separaten Ausweis für ihre Wohnung ausstellen lassen.

Was kostet ein Energieausweis für EFH und MFH?

Die Kosten unterscheiden sich nach Gebäudetyp. Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kostet bei mir 299 EUR als Festpreis, für ein Mehrfamilienhaus 399 EUR. Das sind Festpreise – keine Überraschungen.

Bedarfsausweise kosten mehr, weil sie eine technische Analyse der Bausubstanz erfordern. Dafür sind sie unabhängig vom Nutzerverhalten.

Welcher Ausweis für Ihre Immobilie der richtige ist, erkläre ich ausführlich in meinem Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Wie beeinflusst die CO2-Kostenaufteilung die Rendite?

Seit 2023 teilen sich Mieter und Vermieter die CO2-Kosten nach einem 10-Stufen-Modell. Je schlechter die Energieklasse, desto mehr zahlt der Vermieter – bis zu 95 Prozent.

Die Auswirkungen sind drastisch:

Der Energieausweis bestimmt nicht mehr nur den Verkaufspreis. Er bestimmt den jährlichen Cashflow.

Für Vermieter eines unsanierten MFH mit Gasetagenheizungen bedeutet das: Ein Klasse-G-Ausweis signalisiert dem Markt nicht nur technische Veralterung. Er bedeutet dauerhaft reduzierte Erträge.

Was sollten EFH- und MFH-Eigentümer jetzt konkret tun?

Die Unterschiede zwischen MFH und EFH sind keine Theorie. Sie bestimmen, welche Sanierungspflichten greifen, welche CO2-Kosten anfallen und was eine Immobilie am Markt wert ist.

Wenn Sie ein Einfamilienhaus besitzen:

Das A/V-Verhältnis arbeitet gegen Sie. Prüfen Sie frühzeitig, wo Ihr Haus in der neuen A-G-Skala landet. Fällt es in Klasse G, sind Sanierungsmaßnahmen keine Option – sondern Pflicht. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kostet für ein EFH ca. 2.500 EUR (Eigenanteil nach BAFA-Förderung ca. 1.850 EUR) und bringt bei jeder Maßnahme 5 Prozent Extra-Förderung.

Durch unsere Best-Case-Optimierung zeigen wir den bestmöglichen Energieeffizienzwert für Ihre Immobilie. Das kann den Unterschied zwischen Klasse F und E bedeuten.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verwalten:

Klären Sie jetzt die Datenlage. Haben Sie Zugriff auf die Verbrauchsdaten aller Einheiten? Wenn nicht, planen Sie den Bedarfsausweis ein. Er kostet mehr, schützt aber vor Haftungsrisiken. Und prüfen Sie die CO2-Kostenaufteilung – sie bestimmt Ihre Rendite direkt.

Auch die Wohnfläche ist ein Hebel. Korrekt erfasste Quadratmeter können den Energiekennwert um eine ganze Klasse verbessern.

Wenn Sie Makler sind:

Sensibilisieren Sie Ihre Kunden für die Unterschiede. Ein EFH in Klasse G ist ein völlig anderes Verkaufsobjekt als ein MFH in Klasse E – selbst wenn beide gleich alt sind. Die neue Skala macht diesen Unterschied für jeden Käufer sichtbar.

Häufig gestellte Fragen

Braucht ein MFH einen anderen Energieausweis als ein EFH?

Grundsätzlich nein. Beide Gebäudetypen können einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis erhalten. Bei MFH mit Gasetagenheizungen empfehle ich den Bedarfsausweis, weil die lückenlose Erfassung der Verbrauchsdaten aller Wohneinheiten oft scheitert. Der Bedarfsausweis basiert auf der Bausubstanz – unabhängig von den Mietern.

Warum rutscht mein Einfamilienhaus in Klasse G, obwohl es gut gepflegt ist?

Pflege und Energieeffizienz sind zwei verschiedene Dinge. Ein gepflegtes EFH aus den 1970ern ohne nachträgliche Dämmung hat physikalisch bedingt hohe Transmissionswärmeverluste. Das A/V-Verhältnis ist ungünstig, die Wärme entweicht über alle Außenflächen. Die neue A-G-Skala bildet das schonungslos ab.

Was passiert bei Mischgebäuden mit Gewerbe und Wohnen?

Mischgebäude brauchen grundsätzlich zwei separate Energieausweise – einen für den Wohnteil, einen für das Gewerbe. Die Ausnahme: Macht ein Nutzungsanteil weniger als 10 Prozent der Gesamtfläche aus, bestimmt die dominierende Nutzung die Ausweisart für das gesamte Gebäude (§ 106 GEG).

Kann ich als einzelner WEG-Eigentümer einen eigenen Energieausweis beauftragen?

Nein. Der Energieausweis muss das gesamte Gebäude abbilden. Die Beauftragung ist eine gemeinschaftliche Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Einzelne Eigentümer dürfen keinen separaten Ausweis für ihre Sondereigentumseinheit erstellen lassen.

Wie lange ist mein alter Energieausweis noch gültig?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig (§ 80 Abs. 1 GEG). Ein Ausweis mit der alten A+-bis-H-Skala bleibt rechtlich gültig. Am Markt verliert er jedoch an Aussagekraft, weil Käufer und Banken zunehmend die neue A-G-Klassifizierung erwarten. Bußgelder bei fehlendem Ausweis: bis zu 10.000 EUR.

Fazit

Das GEG 2026 behandelt EFH und MFH nicht gleich – weil die Physik es nicht tut. Einfamilienhäuser tragen durch ihre Geometrie ein höheres Risiko, in den roten Bereich zu rutschen. Mehrfamilienhäuser profitieren physikalisch, kämpfen aber mit administrativen Hürden und der CO2-Kostenaufteilung.

Wer diese Unterschiede kennt, trifft bessere Entscheidungen. Beim Kauf, beim Verkauf und bei der Sanierung.

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