Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich ist eine enge Ausnahme, kein Ersatz für ein fehlendes Dokument. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) zählen 2026 vor allem Baudenkmäler, kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und bestimmte Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs dazu; ab 2027 gelten einzelne Regeln anders.
Das Häkchen im Immobilienportal wirkt harmlos.
Ein Klick, und die lästige Frage nach dem Ausweis scheint erledigt.
Doch das Häkchen prüft Ihr Gebäude nicht. Es übernimmt auch nicht Ihre Verantwortung.
Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren und sehe seit 2018 immer wieder Bremer Anzeigen, in denen „laut Gesetz nicht erforderlich“ gewählt wurde, obwohl lediglich kein Ausweis vorhanden war.
Das ist etwas völlig anderes.
Das GModG fragt nicht, ob die Beschaffung gerade bequem ist. Es fragt nach dem Gebäude, dem Anlass und dem jeweiligen Stichtag.
Die entscheidende These dieses Ratgebers lautet deshalb: Nicht das Alter des Hauses befreit Sie. Nur eine konkrete gesetzliche Regel tut es.
Welche Entscheidung müssen Sie vor dem Inserieren treffen?
Prüfen Sie zuerst, ob Verkauf, Vermietung oder ein anderer Pflichtanlass vorliegt. Danach prüfen Sie den Anwendungsbereich und eine mögliche Ausnahme. Nur wenn sich die Befreiung konkret aus dem GModG ergibt, dürfen Sie „Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich“ auswählen. Ein fehlendes Dokument genügt nicht.
Drei Fälle werden oft miteinander vermischt.
Im ersten Fall besteht noch kein Pflichtanlass. Sie wohnen selbst in Ihrem Bremer Reihenhaus, verkaufen es nicht, vermieten es nicht und haben keine ausweispflichtige Änderung durchgeführt.
Im zweiten Fall fällt das Gebäude aufgrund seiner Nutzung oder Bauart nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes. Dazu können bestimmte Ställe, offene Betriebsgebäude oder nur begrenzt genutzte Ferienhäuser gehören.
Im dritten Fall gilt eine besondere Ausnahme aus dem Energieausweisrecht. Im Jahr 2026 betrifft das kleine Gebäude und, mit einer engeren Rechtsfolge, Baudenkmäler.
| Situation bis zum 31. Dezember 2026 | Rechtsgrundlage | Praktische Folge |
|---|---|---|
| Baudenkmal bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing | § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG | Die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 greifen 2026 nicht |
| Kleines Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche | § 79 Abs. 4 Satz 1 und § 3 Nr. 17 GModG | Die Vorschriften des Energieausweisabschnitts sind nicht anzuwenden |
| Ferienhaus mit gesetzlich begrenzter Nutzung | § 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG | Das Gebäude fällt aus dem Anwendungsbereich |
| Provisorisches Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer bis zwei Jahre | § 2 Abs. 2 Nr. 6 GModG | Das Gesetz ist nicht anzuwenden |
| Bestimmte Tierhaltungsgebäude | § 2 Abs. 2 Nr. 1 GModG | Das Gesetz ist nicht anzuwenden |
| Bestimmte offene oder kaum beheizte Betriebsgebäude | § 2 Abs. 2 Nr. 2 und 9 GModG | Das Gesetz ist nicht anzuwenden |
| Selbst genutzter Bestand ohne Verkauf, Vermietung oder anderen Pflichtanlass | § 80 GModG | Allein die Eigennutzung verlangt keinen Ausweis |
| Ausweis fehlt, obwohl verkauft oder neu vermietet wird | Keine Ausnahme | Ausweis beschaffen und Pflichtangaben prüfen |
„Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden.“ § 79 Abs. 4 Satz 1 GModG, bis zum 31. Dezember 2026 geltende Fassung.
Diese Unterscheidung ist mehr als juristische Ordnung.
Sie verhindert einen teuren Denkfehler: „Ich brauche jetzt keinen Ausweis“ bedeutet nicht automatisch „Mein Gebäude ist dauerhaft befreit“.
Ein heute selbst genutztes Haus kann morgen durch den Verkaufsentschluss ausweispflichtig werden. Ein Baudenkmal, das 2026 noch unter die besondere Ausnahme fällt, verliert diesen Vorteil ab dem 1. Januar 2027.
Die umfassende Einordnung finden Sie in meinem Ratgeber zu den Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht.
Wann befreit der Denkmalschutz im Jahr 2026?
Bis zum 31. Dezember 2026 nimmt § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG Baudenkmäler von den Pflichten nach § 80 Abs. 3 bis 7 aus. Das betrifft vor allem Ausstellung, Vorlage und Übergabe bei Verkauf oder Vermietung sowie den Aushang. Es handelt sich nicht um eine pauschale Befreiung von jeder Ausweispflicht.
Das Wort „Baudenkmal“ ist kein Stilurteil.
Ein altes Bremer Haus wird nicht deshalb zum Baudenkmal, weil es eine Schmuckfassade, Sprossenfenster oder eine denkmalwürdige Geschichte besitzt. Entscheidend sind der rechtliche Schutzstatus und sein konkreter Umfang.
Ein Bürgerhaus im Schnoor kann geschützt sein.
Eine Gründerzeitfassade im Viertel kann Teil eines geschützten Ensembles sein.
Eine Villa in Lesum kann ebenfalls unter Schutz stehen.
Keiner dieser Ortsnamen beweist jedoch einen Denkmalstatus. Maßgeblich sind der konkrete Eintrag in der amtlichen Denkmaldatenbank des Landesamts für Denkmalpflege Bremen und gegebenenfalls die Auskunft der zuständigen Denkmalschutzbehörde.
Die veröffentlichte Denkmalliste für das Land Bremen in der Fassung vom 5. Juni 2026 hilft bei der ersten Prüfung. Entscheidend bleibt der Eintrag für das konkrete Grundstück und Gebäude.
Genau dort beginnen die schwierigen Fälle.
Steht nur das Vorderhaus unter Schutz, kann ein späterer Anbau anders zu beurteilen sein. Gehört ein Haus lediglich zu einer erhaltenswerten Straßenzeile, folgt daraus noch keine Ausnahme nach § 79 Abs. 4 GModG.
Bei Ensembleschutz muss geklärt werden, was der Eintrag tatsächlich umfasst.
Auch die Rechtsfolge wird häufig zu weit verstanden.
Die Denkmalregel des Jahres 2026 nimmt die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 aus. Sie sagt nicht, dass für einen Neubau oder für jede nach § 80 Abs. 2 relevante Änderung niemals ein Ausweis entstehen kann.
Was empfehle ich bei einem möglichen Baudenkmal?
Sichern Sie zuerst den amtlichen Nachweis und prüfen Sie danach den Schutzumfang. Verlassen Sie sich weder auf das Baujahr noch auf die Architektur oder eine Beschreibung im Exposé. Ein dokumentierter Listeneintrag oder Bescheid ist belastbarer als eine Vermutung und gehört zu Ihren Verkaufsunterlagen.
Bewahren Sie den Listenauszug oder den Bescheid zusammen mit den übrigen Unterlagen auf.
Ein Maklerfeld ist kein Nachweis. Wenn ein Kaufinteressent, eine Behörde oder ein Wettbewerber nachfragt, brauchen Sie ein Dokument, keine Vermutung.
Prüfen Sie außerdem, ob der Denkmalschutz das gesamte Objekt umfasst.
Die Adresse allein genügt nicht. Gerade bei Hinterhäusern, Anbauten und geteilten Grundstücken kann der Schutzumfang entscheidend sein.
Und schauen Sie auf den Kalender.
Ein Verkaufsvorgang, der erst 2027 den gesetzlichen Vorlageanlass auslöst, ist nach dem dann geltenden Recht zu beurteilen. Darauf sollte man sich nicht erst beim Notartermin vorbereiten.
Welche Flächen- und Nutzungsgrenzen entscheiden über die Ausnahme?
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt ein Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche als kleines Gebäude. Ab dem 1. Januar 2027 lautet die Grenze „weniger als 50 m²“. Außerdem bleiben bestimmte Ferienhäuser, Provisorien, Kirchen, Tierhaltungsgebäude und kaum beheizte Betriebsgebäude außerhalb des Anwendungsbereichs.
Die 50-m²-Grenze klingt einfacher, als sie ist.
Sie bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf eine einzelne Wohnung.
Eine 45-m²-Eigentumswohnung in einem Bremer Mehrfamilienhaus ist deshalb kein kleines Gebäude im Sinne der Ausnahme. Entscheidend ist die Größe des gesamten Gebäudes.
Auch Wohnfläche und gesetzliche Nutzfläche sind nicht dasselbe.
Bei Wohngebäuden ist die nach den gesetzlichen Berechnungsregeln bestimmte Gebäudenutzfläche maßgeblich. Bei Nichtwohngebäuden kommt es auf die gesetzlich definierte Nutzfläche an. Eine schnelle Addition der Zimmerflächen liefert nicht automatisch das richtige Ergebnis.
Ergibt die fachliche Ermittlung für ein kleines Wohnhaus 53 m² Gebäudenutzfläche, greift die Ausnahme 2026 nicht.
Ergibt sie genau 50 m², greift die Kleingebäudeausnahme nach dem bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Recht noch. Ab dem 1. Januar 2027 reicht exakt dieser Wert nicht mehr, weil § 3 Nr. 17 GModG in der dann geltenden Fassung weniger als 50 m² verlangt.
Warum dieser eine Quadratmeter wichtig ist?
Weil aus einer scheinbar kleinen Rundung eine falsche Immobilienanzeige werden kann.
Bei knappen Fällen wie 48 oder 52 m² sollten Sie deshalb nicht schätzen. Grundrisse, Gebäudegeometrie und die passende Berechnung gehören zusammen. Mehr dazu lesen Sie in meinem Beitrag zur Wohnfläche und Gebäudenutzfläche beim Energieausweis.
Wann ist ein Ferienhaus wirklich ausgenommen?
Die Bezeichnung „Ferienhaus“ reicht nicht. § 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG verlangt eine entsprechend begrenzte Zweckbestimmung oder einen erwarteten Energieverbrauch von weniger als 25 Prozent einer ganzjährigen Nutzung. Entscheidend ist deshalb, wie das Gebäude genutzt werden soll, nicht wie es im Inserat genannt wird.
§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG erfasst Wohngebäude, die für weniger als vier Monate jährlich bestimmt sind.
Ebenfalls erfasst werden Gebäude mit begrenzter jährlicher Nutzungsdauer, wenn ihr zu erwartender Energieverbrauch weniger als 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt.
Das klassische, im Winter geschlossene Wochenendhaus im Blockland kann diese Voraussetzung erfüllen.
Ein Ferienhaus im Bremer Umland oder an der Wesermündung, das über Buchungsportale nahezu ganzjährig angeboten und genutzt wird, erfüllt sie nicht allein wegen der Bezeichnung „Ferienhaus“.
Der Name auf dem Inserat entscheidet nicht.
Die tatsächliche Zweckbestimmung und Nutzung entscheiden.
Welche weiteren Gebäude fallen aus dem Anwendungsbereich?
Ausgenommen sein können unter anderem bestimmte Provisorien, Tierhaltungsgebäude, überwiegend offene Betriebsgebäude, unterirdische Bauten, Gewächshäuser und religiös genutzte Gebäude. Jede Ausnahme hat eigene Voraussetzungen. Leerstand, ein abgestellter Heizkörper oder eine ungewöhnliche Gebäudebezeichnung verändern die rechtliche Nutzung nicht automatisch.
Provisorische Gebäude können nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 GModG ausgenommen sein, wenn sie für höchstens zwei Jahre errichtet werden.
Das betrifft beispielsweise bestimmte temporäre Baucontainer. Es betrifft keinen gewöhnlichen Neubau, nur weil dieser jünger als zwei Jahre ist. Ein Neubau benötigt nach § 80 Abs. 1 GModG nach Fertigstellung einen Bedarfsausweis.
Weitere Sonderfälle sind unter anderem bestimmte Tierhaltungsgebäude, überwiegend offene Betriebsgebäude, unterirdische Bauten, Gewächshäuser, Zelte, Traglufthallen und Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken dienen.
Bei bestimmten Betriebsgebäuden greift § 2 Abs. 2 Nr. 9 GModG, wenn sie bestimmungsgemäß auf weniger als 12 °C beheizt werden oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden.
„Ich habe die Heizung abgedreht“ genügt nicht.
Maßgeblich ist, wofür das Gebäude bestimmt ist. Ein leer stehendes, beheizbares Wohnhaus wird nicht zur unbeheizten Lagerhalle, nur weil der Thermostat auf null steht.
Keine Ausnahme gefunden? Dann schaffen Sie Klarheit statt Risiko. Der Bedarfsausweis kostet für ein Einfamilienhaus 299 EUR, für ein Mehrfamilienhaus 399 EUR und für ein Nichtwohngebäude 899 EUR Festpreis. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie ihn innerhalb von 24 Stunden, mit Best-Case-Optimierung und DIBt-Registriernummer. Jetzt Angebot für den Energieausweis berechnen. Alternativ erreichen Sie mich unter 0421 6689 4123.
Wann brauchen Selbstnutzer einen Energieausweis?
Wer ein bestehendes Haus ausschließlich selbst nutzt und keinen weiteren Pflichtanlass auslöst, benötigt allein wegen der Eigennutzung keinen Energieausweis. Neubau, bestimmte Änderungen, Verkauf oder Vermietung können die Lage ändern. Ab 2027 zählt auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags als ausdrücklicher Vorlageanlass.
„Ich brauche heute keinen Ausweis“ ist oft richtig.
„Mein Haus braucht nie einen Ausweis“ ist fast immer die falsche Schlussfolgerung.
Stellen Sie sich ein Reihenhaus in Bremen-Hastedt vor.
Die Eigentümerin lebt seit Jahren selbst darin. Es gibt keinen Verkauf und keine Vermietung. Allein daraus entsteht für den Bestand kein Anlass nach § 80 Abs. 3 GModG.
Dann entscheidet sie sich zum Verkauf.
Jetzt braucht sie einen gültigen Energieausweis, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Der Ausweis muss einem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben.
Der Pflichtanlass entsteht nicht durch das Baujahr.
Er entsteht durch den Vorgang.
| Situation | Rechtslage bis zum 31. Dezember 2026 |
|---|---|
| Selbst genutzter Bestand ohne weiteren Anlass | Allein deshalb kein Energieausweis erforderlich |
| Neubau nach Fertigstellung | Bedarfsausweis erforderlich |
| Bestimmte Änderungen mit Berechnung des gesamten Gebäudes | Neuer Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 2 GModG |
| Verkauf oder neue Vermietung | Gültigen Ausweis bereitstellen, sofern keine Ausnahme greift |
| Verpachtung oder Leasing | Gültigen Ausweis bereitstellen, sofern keine Ausnahme greift |
| Bloße Vertragsverlängerung im Jahr 2026 | Noch kein ausdrücklich genannter eigener Vorlageanlass |
| Vertragsverlängerung ab 1. Januar 2027 | Ausdrücklicher Vorlage- und Übergabeanlass |
| Kommerzielle Immobilienanzeige, Ausweis liegt vor | Pflichtangaben nach § 87 GModG aufnehmen |
Bei einer kommerziellen Immobilienanzeige verlangt § 87 GModG bestimmte Angaben, wenn der Energieausweis bei Aufgabe der Anzeige bereits vorliegt.
Das bedeutet nicht, dass Verkäufer absichtlich mit der Bestellung warten sollten.
Spätestens beim nächsten Schritt wird der Ausweis gebraucht. Wer erst nach der ersten Besichtigung beginnt, Grundrisse, Baujahr und Heizungsdaten zu suchen, erzeugt den Zeitdruck selbst.
Was beim Vertrag und beim Notar wichtig wird, erkläre ich im Ratgeber zum Energieausweis beim Notar.
Welche Ausweisart gilt bis zum 31. Dezember 2026?
Für bestimmte ältere Wohngebäude ist 2026 ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Die Regel betrifft Gebäude mit bis zu vier Wohnungen, einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 und einem energetischen Niveau unterhalb der Wärmeschutzverordnung 1977. Sie bestimmt die Ausweisart, nicht die grundsätzliche Ausweispflicht.
Bis zum 31. Dezember 2026 besteht für diese älteren Wohngebäude keine Wahlfreiheit.
Die sogenannte 1977er-Regel entscheidet über die Ausweisart.
Sie befreit ein altes Haus nicht von der Ausweispflicht.
Für andere bestehende Wohngebäude kann das Gesetz 2026 grundsätzlich eine Wahl zulassen. Ich stelle für Wohngebäude dennoch ausschließlich Bedarfsausweise aus.
Sie bilden die energetischen Eigenschaften des Gebäudes unabhängig davon ab, ob die vorherigen Bewohner besonders sparsam oder verschwenderisch geheizt haben.
Was kostet der Ausweis, wenn keine Ausnahme greift?
Ein Bedarfsausweis kostet bei energiepass® BREMEN für ein Einfamilienhaus 299 EUR, für ein Mehrfamilienhaus 399 EUR und für ein Nichtwohngebäude 899 EUR Festpreis. Die Gebäudedaten übermitteln Sie telefonisch oder per Foto. Nach vollständigen Angaben erhalten Sie den fertigen Ausweis innerhalb von 24 Stunden.
| Gebäude | Produkt von energiepass® BREMEN | Festpreis |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis für Wohngebäude | 299 EUR |
| Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis für Wohngebäude | 399 EUR |
| Nichtwohngebäude oder entsprechender Mischfall | Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude | 899 EUR |
Die Daten kommen telefonisch oder per Foto.
Ein Termin zur Datenaufnahme im Gebäude ist nicht nötig. Wenn es für die Plausibilitätsprüfung sinnvoll ist, biete ich in Bremen eine kostenlose Sichtprüfung von außen ohne Termin an.
Nach vollständigen Angaben erhalten Sie den fertigen Ausweis innerhalb von 24 Stunden, also morgen in Ihrer Inbox.
Welche Fehler und Folgen drohen bei einer falsch behaupteten Ausnahme?
Wer eine Ausnahme vorsätzlich oder leichtfertig behauptet, obwohl ein gültiger Energieausweis erforderlich ist, riskiert je nach Tatbestand ein Bußgeld. Für zahlreiche Verstöße rund um fehlende oder falsche Ausweise und Anzeigenangaben sind nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR möglich. Hinzu kommen mögliche wettbewerbsrechtliche Folgen.
Nicht jeder Verstoß gegen das GModG wird mit genau 10.000 EUR geahndet.
Das Gesetz unterscheidet die Tatbestände.
Fehlende oder falsche Ausweise bei Verkauf oder Vermietung, unzulässige Ausstellung und fehlende Pflichtangaben in Anzeigen können mit bis zu 10.000 EUR geahndet werden.
Für bestimmte Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- oder Kontrollpflichten sieht § 108 GModG bis zu 5.000 EUR vor.
Die größere praktische Gefahr kann früher auftauchen.
Eine gewerbliche Immobilienanzeige ist öffentlich. Wettbewerber und Verbände können fehlende Pflichtangaben sehen. Der Bundesgerichtshof hat am 5. Oktober 2017 in mehreren Verfahren bestätigt, dass auch Makler für energiebezogene Pflichtinformationen in Anzeigen verantwortlich sein können.
Ein falsches Häkchen macht die Anzeige nicht unsichtbar.
Es macht nur den Fehler leichter erkennbar.
Welche Fehler sehe ich besonders häufig?
Besonders oft werden Altbauten mit Baudenkmälern, kleine Wohnungen mit kleinen Gebäuden und Ferienobjekte mit Saisongebäuden verwechselt. Hinzu kommen leer stehende Wohnhäuser, die fälschlich als unbeheizte Gebäude behandelt werden. Der gemeinsame Fehler ist immer derselbe: Eine Vermutung ersetzt die gesetzliche Voraussetzung.
Alt wird mit denkmalgeschützt verwechselt.
Ein Altbau von 1890 kann ohne formellen Schutzstatus ausweispflichtig sein. Das Baujahr allein schafft keine Ausnahme.
Die Wohnungsgröße wird mit der Gebäudegröße verwechselt.
Die 45-m²-Wohnung liegt vielleicht deutlich unter der Grenze. Das Mehrfamilienhaus tut es nicht.
Ein Ferienobjekt wird automatisch als Saisongebäude behandelt.
Wer ganzjährig Gäste aufnimmt, kann sich nicht auf eine Nutzung von weniger als vier Monaten berufen.
Leerstand wird mit fehlender Heizbarkeit verwechselt.
Ein leer stehendes, beheizbares Wohnhaus bleibt ein Wohnhaus.
Die Rechtslage von 2026 wird auf 2027 übertragen.
Das ist bei Baudenkmälern, genau 50 m² großen Gebäuden und Vertragsverlängerungen besonders gefährlich.
Welche zwei Nachweise sollten Sie zuerst sichern?
Dokumentieren Sie erstens die behauptete Ausnahme und prüfen Sie zweitens jeden Grenzfall anhand belastbarer Unterlagen. Für Baudenkmäler brauchen Sie den amtlichen Eintrag, für kleine Gebäude eine nachvollziehbare Flächenermittlung und für Saisongebäude Unterlagen zur vorgesehenen Nutzungsdauer. Schätzungen gehören nicht in die Immobilienanzeige.
Mein erster Praxistipp: Dokumentieren Sie die Ausnahme vor der Veröffentlichung der Anzeige.
Für ein Baudenkmal bedeutet das Denkmalliste oder Bescheid. Für ein kleines Gebäude bedeutet es eine nachvollziehbare Flächenermittlung. Für ein Ferienhaus bedeutet es Unterlagen zur bestimmungsgemäßen Nutzungsdauer.
Mein zweiter Praxistipp: Behandeln Sie Grenzfälle nicht wie Schätzfragen.
Zwischen 48 und 52 m² kann ein Grundriss die Antwort liefern. Zwischen „alte Fassade“ und „eingetragenes Baudenkmal“ liefert sie die Denkmalliste. Zwischen gelegentlicher und ganzjähriger Feriennutzung helfen Belegungsunterlagen und Nutzungskonzept.
Papier schlägt Bauchgefühl.
Was ändert sich am 1. Januar 2027?
Das neue Energieausweisrecht gilt ab dem 1. Januar 2027, nicht rückwirkend seit Juli 2026. Die Denkmal-Ausnahme entfällt, kleine Gebäude müssen weniger als 50 m² Nutzfläche haben und Vertragsverlängerungen werden zum Vorlageanlass. Bereits ausgestellte, gültige Energieausweise bleiben grundsätzlich bis zu zehn Jahre gültig.
Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 als BGBl. 2026 I Nr. 226 verkündet.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Stammgesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Die neuen Vorschriften über Energieausweise aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026 treten jedoch erst am 1. Januar 2027 in Kraft.
Das sind zwei Kalender.
Wer sie vermischt, kommt zu falschen Ergebnissen.
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Baudenkmal | Ausnahme von den Pflichten nach § 80 Abs. 3 bis 7 | Denkmal-Ausnahme entfällt |
| Kleines Gebäude | Nicht mehr als 50 m² Nutzfläche | Weniger als 50 m² Nutzfläche |
| Vertragsverlängerung | Kein ausdrücklich genannter eigener Anlass | Ausdrücklicher Vorlage- und Übergabeanlass |
| Bestandswohngebäude | 1977er-Regel kann Bedarfsausweis vorschreiben | Grundsätzliche Wahlfreiheit bei der Ausweisart |
| Verbrauchsausweis | Je nach Gebäudeart und Voraussetzungen möglich | Nur für ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude |
| Nichtwohngebäude | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis möglich | Nur noch Bedarfsausweis bei den geregelten Anlässen |
| Effizienzklassen Nichtwohngebäude | Keine Effizienzklasse | Neue Klassen A bis G |
| Effizienzklassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H |
| Form des neuen Ausweises | Heutiges Muster | Digital und maschinenlesbar, Papier auf Verlangen |
| Bereits gültiger Ausweis | Bis zu zehn Jahre gültig | Bleibt grundsätzlich bis zum regulären Ablauf gültig |
Ein Gebäude mit exakt 50 m² zeigt, warum kleine Wörter zählen.
2026 lautet die Grenze „nicht mehr als 50 m²“. Exakt 50 m² sind damit noch erfasst.
2027 lautet sie „weniger als 50 m²“. Exakt 50 m² sind dann nicht weniger.
Die Ausnahme bleibt also bestehen. Nur der Grenzfall von genau 50 m² wechselt die Seite.
Auch das Baudenkmal wechselt die Seite.
2026 kann bei Verkauf oder Vermietung noch die besondere Ausnahme greifen. Ab 2027 benötigen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung grundsätzlich einen Energieausweis, sofern kein gültiges Dokument vorliegt und keine andere Ausnahme greift.
Das betrifft in Bremen nicht nur bekannte Einzeldenkmäler. Es betrifft jeden Eigentümer, der bisher aufgrund eines konkreten Schutzstatus keinen Ausweis beschaffen musste.
Ein gültiger Alt-Ausweis wird dadurch nicht wertlos.
Die gesetzliche Gültigkeit beträgt nach § 79 Abs. 3 GModG weiterhin zehn Jahre. Wer 2026 einen ordnungsgemäßen Ausweis erhält, muss ihn am 1. Januar 2027 nicht allein wegen der Gesetzesänderung austauschen.
Für Wohngebäude bleiben die Effizienzklassen A+ bis H bestehen.
Die neuen Klassen A bis G gelten ab 2027 nur für Nichtwohngebäude. Ein Wohnhaus bekommt also nicht plötzlich eine andere Buchstabenskala.
Für Nichtwohngebäude wird der Wechsel deutlicher: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ist ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis vorgesehen.
Die neue Klasse ergibt sich nach § 86 GModG in der ab dem 1. Januar 2027 geltenden Fassung aus dem Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. Klasse A setzt einen Primärenergiereferenzfaktor von höchstens 1,0 und ein Nullemissionsgebäude voraus. Klasse G beginnt oberhalb von 3,5.
Der Ausweis ist nach § 79 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung digital und maschinenlesbar auszustellen. Papier gibt es auf Verlangen.
§ 85 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung erweitert außerdem die Pflichtangaben. Dazu gehören unter anderem Endenergie in MWh pro Jahr, Treibhausgasemissionen, der Anteil erneuerbarer Energien und ein Hinweis zur intelligenten Steuerbarkeit des Gebäudes.
Mischgebäude erhalten ab 2027 einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen. Ein Verbrauchsausweis ist dann nur noch für ein Gebäude vorgesehen, das ausschließlich Wohnzwecken dient.
Das ändert nichts an meiner Linie für Wohngebäude.
Ich stelle weiterhin Bedarfsausweise aus, weil sie Gebäudehülle und Anlagentechnik nutzerunabhängig bewerten. Mit Best-Case-Optimierung prüfe ich dabei die zulässigen Ansätze sorgfältig, statt schlechte Eingabewerte ungeprüft zu übernehmen.
Eine ausführliche Übersicht zu den Stichtagen finden Sie unter Energieausweis-Pflicht 2026.
Welche Fragen werden zu den Ausnahmen am häufigsten gestellt?
Die häufigsten Fragen betreffen das Häkchen im Immobilienportal, den Wegfall der Denkmal-Ausnahme, die neue Grenze bei exakt 50 m², selbst genutzte Häuser und die richtige Ausweisart ab 2027. Der Stichtag, die Nutzung und der konkrete Pflichtanlass entscheiden, nicht die Bezeichnung des Gebäudes.
Wann darf ich im Immobilienportal „Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich“ ankreuzen?
Nur wenn eine konkrete gesetzliche Ausnahme greift oder kein Pflichtanlass besteht. Im Jahr 2026 kommen etwa kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche, bestimmte begrenzt genutzte Ferienhäuser und bei Verkauf oder Vermietung eingetragene Baudenkmäler infrage. Den passenden Nachweis sollten Sie vor dem Inserieren bereithalten.
Gilt die Ausnahme für ein Baudenkmal ab dem 1. Januar 2027 noch?
Nein. Die bisherige Denkmal-Ausnahme entfällt mit dem neuen Energieausweisrecht am 1. Januar 2027. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung benötigen dann grundsätzlich auch Baudenkmäler einen Energieausweis. Ein bereits gültiger Ausweis bleibt jedoch regulär bis zu zehn Jahre ab Ausstellung gültig.
Ist ein Gebäude mit genau 50 m² Nutzfläche ab 2027 noch ausgenommen?
Nein. Bis zum 31. Dezember 2026 erfasst die Ausnahme Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche. Ab dem 1. Januar 2027 verlangt die neue Definition eine Nutzfläche von weniger als 50 m². Ein Gebäude mit exakt 50 m² fällt dann nicht mehr unter diese Ausnahme.
Muss ich für ein selbst genutztes Haus ohne Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis erstellen lassen?
Allein die Selbstnutzung eines bestehenden Hauses löst grundsätzlich keine Pflicht aus. Anders ist es bei einem Neubau, bestimmten Änderungen mit Berechnung des gesamten Gebäudes sowie später bei Verkauf oder Vermietung. Ab 2027 wird außerdem die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags zum gesetzlichen Vorlageanlass.
Welcher Energieausweis gilt ab 2027 für Wohngebäude und Mischgebäude?
Für bestehende reine Wohngebäude lässt das Gesetz ab 2027 grundsätzlich Bedarfs- oder Verbrauchsausweise zu. Ich stelle für Wohngebäude weiterhin Bedarfsausweise aus, weil sie das Gebäude nutzerunabhängig bewerten. Bei gemischter Nutzung ist die überwiegende Nutzung entscheidend; Verbrauchsausweise sind ab 2027 nur für ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude vorgesehen.
Was ist jetzt der sichere nächste Schritt?
Setzen Sie das Häkchen nur, wenn Sie den gesetzlichen Grund nennen und belegen können. Prüfen Sie Gebäudeart, Nutzfläche, Nutzung, Schutzstatus, Pflichtanlass und Stichtag. Fehlt eine Ausnahme, ist ein rechtzeitig bestellter Bedarfsausweis einfacher als eine Anzeige, die später korrigiert werden muss.
Das Gesetz verlangt keine Hellseherei.
Es verlangt eine saubere Entscheidung.
Ein altes Haus ist nicht automatisch ein Baudenkmal. Eine kleine Wohnung ist kein kleines Gebäude. Ein Ferienhaus ist nicht zwangsläufig ein Saisongebäude.
Und ein heute nicht benötigter Ausweis kann morgen durch Verkauf, Vermietung oder ab 2027 durch eine Vertragsverlängerung erforderlich werden.
Die Grundlagen zum Produkt finden Sie auf der Silo-Seite Energieausweise für Wohngebäude. Die Bremer Hinweise zu Energieausweisen ergänzen die amtliche Einordnung für Eigentümer und Inserierende im Land Bremen.
Welche amtlichen Quellen tragen diese Einordnung?
Maßgeblich sind der verkündete Gesetzestext, die konsolidierte Fassung des GModG, das Bundesportal zu Energieausweisen und die amtlichen Bremer Informationen. Presseberichte können Änderungen erklären. Die rechtliche Entscheidung sollte jedoch auf der jeweiligen Norm und bei Baudenkmälern auf dem konkreten amtlichen Eintrag beruhen.
- Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 vom 28. Juli 2026
- GModG-Infoportal des Bundes zu den Neuregelungen
- § 79 GModG in der geltenden Fassung
- § 80 GModG in der geltenden Fassung
- FAQ des Bundes zu Energieausweisen
- Amtliche Bremer Denkmaldatenbank
Prüfen Sie zuerst den Grund.
Dann setzen Sie das Häkchen.
Wenn keine Ausnahme greift, führt der kurze Weg über den Rechner: Jetzt Festpreis berechnen und Energieausweis bestellen.
