Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich: Ausnahmen erklärt

Ja, in bestimmten Fällen ist ein Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich. Nach § 79 Abs. 4 GEG (Gebäudeenergiegesetz) gibt es fünf Hauptausnahmen von der Energieausweis-Pflicht: Baudenkmäler, Gebäude unter 50 m² Nutzfläche, provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter 2 Jahren, Gebäude ohne Heizung oder Klimatisierung sowie rein zur Eigennutzung genutzte Immobilien (da die Pflicht nur bei Verkauf/Vermietung greift).

Doch Achtung: Die Ausnahmen sind präzise definiert, und ein Irrtum kann Sie bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten. Als Experte für Energieausweise aus Bremen mit langjähriger Erfahrung erkläre ich Ihnen in diesem Artikel alle gesetzlichen Ausnahmen detailliert – mit GEG-Referenzen, Praxisbeispielen aus Bremen und konkreten Handlungsempfehlungen.

Die Kurzversion: Ein Energieausweis ist nach GEG nicht erforderlich bei: Baudenkmälern (§ 79 Abs. 4 Nr. 1 GEG), Gebäuden unter 50 m² (§ 79 Abs. 4 Nr. 2 GEG), provisorischen Gebäuden mit Nutzungsdauer unter 2 Jahren (§ 79 Abs. 4 Nr. 3 GEG), unbeheizten Gebäuden (§ 79 Abs. 4 Nr. 4 GEG) sowie rein privater Nutzung ohne Verkauf oder Vermietung.

Die 5 Hauptausnahmen nach GEG im Überblick

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 79 Abs. 4 fünf klare Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht. Hier die komplette Übersicht:

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Ausnahme 1: Baudenkmäler – Denkmalschutz befreit komplett

Baudenkmäler sind vollständig von der Energieausweis-Pflicht befreit. Diese Ausnahme ist die weitreichendste – sie gilt für alle unter Denkmalschutz stehenden Gebäude unabhängig vom Baujahr, der Größe oder der Nutzung.

Wann liegt ein Baudenkmal vor?

Die Befreiung gilt nur bei tatsächlichem formellen Denkmalschutz. Das bedeutet:

• Eintragung in die Denkmalliste des Landesamtes für Denkmalpflege
• Vorliegen eines Bescheides oder einer Denkmalschutz-Urkunde
• Nicht ausreichend: “Das Haus ist bestimmt alt genug” oder “sieht historisch aus”

Wichtig: Die bloße Altersvermutung rechtfertigt keine Ausnahme. Ohne formellen Denkmalschutz besteht die volle Energieausweis-Pflicht.

Denkmalschutz in Bremen – konkrete Beispiele

In Bremen und dem Umland gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Gebäude:

Praxis-Tipp: Viele Eigentümer gehen bei alten Gebäuden fälschlicherweise davon aus, dass automatisch Denkmalschutz besteht. Eine „Denkmalwürdigkeit” ohne formellen Schutzstatus reicht nicht aus. Prüfen Sie beim Landesamt für Denkmalpflege, ob Ihr Gebäude tatsächlich in der Denkmalliste eingetragen ist.

Was ist mit Anbau an Baudenkmal?

Bei einem Anbau an ein Baudenkmal wird unterschieden:

Tipp: Lassen Sie vor dem Verkauf prüfen, welche Teile unter Denkmalschutz fallen. Bei Unsicherheit kann eine behördliche Auskunft des Denkmalamtes Klarheit schaffen.

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Ausnahme 2: Die 50-m²-Regel – Kleine Gebäude befreit

Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² benötigen keinen Energieausweis. Diese Regelung betrifft vor allem:

• Gartenhäuser und Lauben
• Tiny Houses
• Kleine Nebengebäude
• Ehemalige Garagen mit Wohnnutzung

Was zählt zur Nutzfläche?

Die Nutzfläche ist definiert als die Summe aller beheizbaren oder gekühlten Nutzflächen:

Keller-Frage: Ein beheizter Keller zählt zur Nutzfläche – ein unbeheizter Keller nicht. Das gilt auch für Teilkeller: Nur der beheizte Teil wird gerechnet.

Beispielrechnung: 50-m²-Grenze

Wohnfläche EG:           35 m²
Wohnfläche DG:           18 m²
Unbeheizter Keller:       0 m² (nicht gezählt)
----------------------------------------
Gesamtnutzfläche:        53 m²
→ Energieausweis PFLICHT!

Wäre der Keller beheizt (z. B. 15 m²), läge die Nutzfläche bei 68 m² – deutlich über der Grenze.

Ausnahme 3: Provisorische Gebäude mit Nutzungsdauer unter 2 Jahren

Gebäude, die von vornherein nur für eine Nutzungsdauer von weniger als 2 Jahren errichtet werden, benötigen keinen Energieausweis. Diese Ausnahme betrifft typischerweise:

• Baustellencontainer und Baustellenbüros
• Temporäre Verkaufsstände oder Messebauten
• Notunterkünfte mit befristeter Nutzung
• Provisorische Gebäude für zeitlich begrenzte Veranstaltungen

Wichtig: Keine Neubau-Schonfrist

Häufiges Missverständnis: Diese Ausnahme ist keine generelle Schonfrist für Neubauten. Neubauten benötigen bei Verkauf oder Vermietung grundsätzlich einen Energieausweis. In der Praxis wird bei Neubauten im Rahmen der Baugenehmigung bereits ein GEG-Nachweis erstellt, der als Energieausweis dient.

Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung:

• Verkauf: Vorlage bei der ersten Besichtigung (§ 80 GEG)
• Vermietung: Vorlage spätestens bei Vertragsabschluss (§ 80 GEG)

Ausnahme 4: Gebäude ohne Heizung/Klimatisierung

Gebäude, die weder beheizt noch gekühlt werden, benötigen keinen Energieausweis. Diese Ausnahme betrifft:

• Ungenutzte Gebäude (Leerstand)
• Reine Lagerhallen ohne Beheizung
• Gartenhäuser
• Garagen (unbeheizt)
• Stallungen (unbeheizt)

Abgrenzung: Wann ist ein Gebäude “ohne Heizung”?

Wichtig: Die bloße Abschaltung einer vorhandenen Heizung ändert nichts an der Pflicht. Solange eine Heizungsanlage technisch vorhanden ist, gilt das Gebäude als beheizbar.

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Ausnahme 5: Reine Eigennutzung ohne Verkauf/Vermietung

Wer sein Gebäude weder verkauft noch vermietet, benötigt keinen Energieausweis. Diese Ausnahme ergibt sich aus dem System des § 80 GEG.

Fallstrick: Bereits das Schalten eines Inserats mit Verkaufsabsicht löst die Pflicht aus.

Was tun bei Unsicherheit?

Nicht sicher, ob eine Ausnahme greift? Hier meine Empfehlungen als Experte für Energieausweise:

Schritt 1: Selbstprüfung

Beantworten Sie diese Fragen:

1. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? → Denkmalliste prüfen
2. Ist die Nutzfläche unter 50 m²? → Grundriss ausmessen
3. Ist das Gebäude unter 2 Jahre alt? → Bauabnahme prüfen
4. Gibt es eine Heizungsanlage? → Technische Dokumentation
5. Findet Verkauf/Vermietung statt? → Nutzungsabsicht klären

Schritt 2: Fachberatung einholen

Bei Unsicherheit sollten Sie einen ausstellungsberechtigten Experten konsultieren. Die Kosten für eine Beratung sind deutlich günstiger als ein Bußgeld wegen unterlassener Erstellung.

Ich prüfe Ihren Fall unverbindlich: Rufen Sie mich an unter 0421 6689 4123 oder schreiben Sie mir eine WhatsApp-Nachricht.

Schritt 3: Dokumentation sichern

Wenn eine Ausnahme greift, dokumentieren Sie dies:

• Denkmalschutz: Bescheid oder Denkmalliste speichern
• Nutzfläche: Grundriss mit Flächenberechnung archivieren
• Baujahr/Baufertigstellung: Abnahmeprotokoll aufbewahren
• Heizungslosigkeit: Fotos, Bauunterlagen

Trotz Ausnahme: Sollten Sie einen Energieausweis erstellen?

Auch wenn keine Pflicht besteht, kann ein freiwilliger Energieausweis sinnvoll sein:

Meine Empfehlung: Auch bei Denkmalschutz oder anderen Ausnahmen kann ein Energieausweis für geplante Sanierungen hilfreich sein. Er zeigt Potenziale auf und dient als Planungsgrundlage.

Fallbeispiele aus Bremen

Szenario 1: Denkmalgeschütztes Gebäude

Bei einem in der Denkmalliste eingetragenen Gebäude ist kein Energieausweis erforderlich – unabhängig von Baujahr, Größe oder Nutzung. Der Verkauf oder die Vermietung kann ohne Energieausweis erfolgen.

Szenario 2: Gebäude unter 50 m²

Bei einem Gartenhaus, Tiny House oder Nebengebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² besteht keine Energieausweis-Pflicht. Beachten Sie: Beheizte Kellerräume zählen zur Nutzfläche.

Szenario 3: Unbeheiztes Lager- oder Wirtschaftsgebäude

Bei einem Gebäude ohne vorhandene Heizungsanlage (z. B. Lagerhalle, Garage, Scheune) besteht keine Energieausweis-Pflicht. Sobald jedoch eine Heizung installiert wird oder das Gebäude zu Wohnzwecken umgebaut wird, greift die volle Pflicht.

Unsicher, ob Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt? Rufen Sie mich an: 0421 6689 4123

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Gilt Denkmalschutz immer für das ganze Gebäude?

Ja, grundsätzlich ja. Wenn ein Gebäude als Baudenkmal geschützt ist, umfasst die Befreiung das gesamte Gebäude – auch spätere Anbauten, sofern sie im Rahmen der Denkmalschutzmaßnahmen entstanden sind.

Was bei Anbau unter 50 m² an Baudenkmal?

Der Anbau selbst ist nicht vom Denkmalschutz umfasst (außer er wurde mit genehmigt). Für den Anbau besteht daher die volle Energieausweis-Pflicht. Alt und Neu werden rechtlich getrennt betrachtet.

Zählt der Keller zur 50-m²-Grenze?

Ein beheizter Keller zählt zur Nutzfläche und muss addiert werden. Ein unbeheizter Keller zählt nicht. Bei teilweise beheizten Kellern wird nur der beheizte Teil gerechnet.

Beispiel:

• Wohnfläche: 42 m²
• Unbeheizter Keller: 15 m² → kein Energieausweis
• Beheizter Keller: 15 m² → Energieausweis Pflicht (57 m² gesamt)

Brauchen Neubauten einen Energieausweis?

Ja. Neubauten benötigen bei Verkauf oder Vermietung grundsätzlich einen Energieausweis. In der Praxis wird bei Neubauten im Rahmen der Baugenehmigung bereits ein GEG-Nachweis erstellt, der als Energieausweis dient und 10 Jahre gültig ist. Es gibt keine generelle Schonfrist für Neubauten.

Kann ich trotzdem einen Energieausweis erstellen lassen?

Ja, absolut. Auch wenn keine Pflicht besteht, können Sie freiwillig einen Energieausweis erstellen lassen. Das kann sinnvoll sein:

• Bei geplantem späteren Verkauf
• Zur energetischen Optimierung
• Für Förderanträge (auch Denkmäler können förderfähige Sanierungen durchführen)
• Zur Werterhaltung des Gebäudes

Gibt es ein Formular für die Ausnahme?

Nein, es gibt kein behördliches Formular. Die Ausnahmen sind gesetzlich geregelt und müssen nicht beantragt werden. Bei Bedarf kann eine fachkundige Bestätigung die Ausnahme dokumentieren.

Was passiert, wenn ich fälschlicherweise von einer Ausnahme ausgehe?

Wenn Sie irrtümlich annehmen, eine Ausnahme greife, und keinen Energieausweis erstellen, obwohl einer Pflicht besteht:

• Bußgeld bis 10.000 EUR nach § 108 GEG
• Kein “guter Glaube” schützt vor Strafe
• Ordnungswidrigkeit ist bereits mit der Besichtigung ohne Energieausweis begangen

Empfehlung: Lassen Sie Unsicherheiten vorab klären. Die Kosten für einen Energieausweis sind deutlich niedriger als ein Bußgeld.

Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.

Lesen Sie auch: Energieausweis Pflicht: Ausnahmen

Fazit: Ausnahmen nutzen – aber korrekt

Die fünf Hauptausnahmen vom Energieausweis nach GEG bieten legitime Möglichkeiten, sich die Erstellung zu sparen. Doch Vorsicht: Die Ausnahmen sind eng definiert, und ein Irrtum wird teuer.

Meine Empfehlung als Experte für Energieausweise aus Bremen:

1. Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt
2. Dokumentieren Sie die Voraussetzungen (Denkmalbescheid, Flächenberechnung, etc.)
3. Lassen Sie bei Unsicherheit prüfen – besser vorher als hinterher
4. Denken Sie langfristig: Auch bei Ausnahme kann ein freiwilliger Energieausweis sinnvoll sein – durch meine Best-Case-Optimierung zeigt er das volle Potenzial Ihrer Immobilie

Haben Sie Fragen, ob ein Energieausweis für Ihr Gebäude nicht erforderlich ist? Ich berate Sie persönlich und unverbindlich. Rufen Sie mich an unter 0421 6689 4123 oder berechnen Sie direkt Ihren Festpreis:

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