Energieausweis beim Hausverkauf in Bremen: Anbieter, Kosten und typische Fehler im Vergleich

49 Euro. So viel kostet der billigste Energieausweis im Internet.

Klingt nach einem Schnäppchen. Bis Sie merken, dass dieser Ausweis Ihr Haus um 30.000 Euro billiger macht, als es sein müsste.

In meiner täglichen Arbeit als Experte für Energieausweise in Bremen sehe ich diesen Fehler regelmäßig: Verkäufer sparen 250 Euro beim Ausweis und verlieren fünfstellig beim Verkaufspreis. Der Grund liegt in der Art, wie verschiedene Anbieter mit Ihrer Bremer Bausubstanz umgehen. Und genau darum geht es in diesem Artikel.

Welche rechtlichen Pflichten Sie als Verkäufer haben und was bei Verstößen droht, erkläre ich ausführlich in meinem Artikel Energieausweis beim Hausverkauf: Was Verkäufer 2026 wirklich riskieren. Hier konzentrieren wir uns auf die Frage, die am meisten Geld bewegt: Welcher Anbieter erstellt Ihren Energieausweis so, dass er den Wert Ihres Hauses korrekt abbildet?

Warum der Anbieter beim Energieausweis in Bremen besonders wichtig ist

Bremen hat eine Bausubstanz, die sich grundlegend von Hamburg, Hannover oder München unterscheidet. Das Altbremer Haus mit seiner typischen Klinkerfassade, der Erker, die Reihenhauszeilen in Schwachhausen, Findorff oder der Neustadt — das sind keine Standardgebäude aus dem Lehrbuch.

Das Problem: Ein Energieausweis-Algorithmus in Berlin kennt kein zweischaliges Mauerwerk mit Luftschicht. Er kennt keine Bremer Erker. Er kennt nicht den Unterschied zwischen einer nachträglich eingeblasenen Kerndämmung und einer leeren Luftschicht. Also nimmt er den schlechtesten Wert an.

Ein erfahrener lokaler Aussteller hingegen weiß: Dieses Haus in der Contrescarpe hat 2019 eine Einblasdämmung bekommen. Die Fenster sind Dreifachverglasung von 2021. Die Kellerdecke wurde gedämmt. Und er kann diese Fakten korrekt in die Berechnung einfließen lassen.

Der Unterschied? Oft zwei bis drei Effizienzklassen. Und zehntausende Euro beim Verkaufspreis.

Das Altbremer Haus: Bausubstanz mit eingebautem Hebel

Wenn Sie ein Haus in Bremen verkaufen, verkaufen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit eines dieser Gebäude:

Das Altbremer Haus (Baujahr 1890—1930). Klinker, Erker, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte. In Schwachhausen, Findorff, der Neustadt, dem Viertel — überall präsent.

Die energetischen Schwachstellen sind bekannt:

Ohne Sanierung landet ein Altbremer Haus bei Klasse G oder H im Bedarfsausweis. Oft über 250 kWh/m2a.

Aber hier kommt der Bremer Joker: Das zweischalige Mauerwerk hat eine Luftschicht zwischen Klinker und Tragschale. Und diese Luftschicht lässt sich mit einer Einblasdämmung füllen.

• Kosten: 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter Fassade. Gesamtkosten oft unter 4.000 Euro.
• Effekt im Energieausweis: Der U-Wert der Außenwand verbessert sich auf ca. 0,5 bis 0,6 W/(m2K). Das kann den Sprung von Klasse H auf E oder D bedeuten.
• Effekt beim Verkaufspreis: 20.000 bis 30.000 Euro mehr.

Eine Investition von 4.000 Euro, die sich beim Verkauf verachtfacht. Aber nur, wenn Ihr Energieausweis-Aussteller diese Maßnahme kennt und korrekt berücksichtigt.

Wiederaufbau-Architektur (1950er/60er) in der Gartenstadt Vahr, Walle oder Gröpelingen funktioniert anders. Einschaliges Mauerwerk, 24 cm Kalksandstein, kein Hohlraum. Hier hilft nur Außendämmung (WDVS) — teurer und aufwendiger. Auch diese Besonderheit muss ein Aussteller kennen.

Freistehende Häuser im Umland — Stuhr, Weyhe, Lilienthal, Oyten — stammen oft aus den 1960er bis 1980er Jahren. Hoher Anteil Ölheizungen. Das ist für Käufer 2026 ein Warnsignal, das den Preis drückt. Ob und wie stark, hängt auch davon ab, was im Energieausweis steht.

Sie brauchen einen Energieausweis für den Verkauf? Ich erstelle Ihren Energieausweis persönlich — mit Best-Case-Optimierung und Festpreis. Jetzt Angebot berechnen

Anbietervergleich: Wer erstellt Ihren Energieausweis in Bremen?

Es gibt im Wesentlichen drei Wege zum Energieausweis. Jeder hat seinen Preis — und seinen Preis.

Online-Billiganbieter (49 — 100 Euro)

Das Internet ist voll davon. “Energieausweis sofort ab 49 Euro.” Sie geben Ihre Daten in eine Maske ein: Baujahr, Heizungsart, Fenstertyp. Ein Algorithmus rechnet. Sie bekommen ein PDF.

Das Problem ist dreifach:

1. Die Haftungsfalle. In den AGB steht: Sie haften für die Korrektheit der eingegebenen Daten. Geben Sie “Isolierverglasung” an, obwohl es Verbundfenster sind, ist der Ausweis falsch — und Sie tragen das Risiko. Bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Plus mögliche zivilrechtliche Ansprüche des Käufers.

2. Worst-Case statt Best-Case. Um sich abzusichern, nutzen die Algorithmen konservative Pauschalwerte. Unsicher, ob die Einblasdämmung vorhanden ist? Dann wird ohne gerechnet. Fenster nicht exakt bestimmbar? Dann der schlechteste plausible Wert. Das Ergebnis: Ihr Energieausweis zeigt eine schlechtere Klasse als die Realität.

3. Kein Beratungsanteil. Sie bekommen ein Dokument. Keine Empfehlung, was Sie vor dem Verkauf noch schnell und günstig verbessern könnten. Keine Einschätzung, ob sich die Einblasdämmung für 3.500 Euro lohnen würde.

swb und andere Versorger (150 — 300 Euro)

Der lokale Energieversorger swb bietet Energieausweise an. Vertrauenswürdiger Name, solide Qualität, Zugriff auf Verbrauchsdaten.

Ein guter Mittelweg, wenn Sie einen Verbrauchsausweis brauchen und Ihr Gebäude die Wahlfreiheit hat. Für die individuelle Optimierung eines Bedarfsausweises fehlt hier in der Regel die tiefe Kenntnis der Bremer Altbau-Besonderheiten.

Lokaler Experte mit Vor-Ort-Kenntnis (250 — 500 Euro)

Ein erfahrener Aussteller, der die Bremer Bausubstanz kennt, macht den Unterschied. Er sieht bei der Begehung oder im Gespräch Dinge, die ein Online-Formular nicht abfragt:

• Die Einblasdämmung, die der Vorbesitzer 2017 hat machen lassen.
• Die dreifach verglasten Fenster im Erdgeschoss (die Originalfenster im OG sind noch drin).
• Die Kellerdeckendämmung, die niemand erwähnt hat, weil sie als selbstverständlich galt.

Jedes dieser Details fließt in die Berechnung ein. Korrekt. Legal. Und zu Ihrem Vorteil.

Ich nenne das Best-Case-Optimierung: Nicht schönrechnen, sondern das volle Potenzial Ihrer Immobilie im Rahmen der tatsächlichen Bausubstanz abbilden. Der Unterschied zu Worst-Case-Pauschalwerten sind regelmäßig ein bis zwei Effizienzklassen.

Kostenübersicht im Vergleich

Für Mehrfamilienhäuser berechne ich 399 Euro Festpreis. Nichtwohngebäude ab 499 Euro. Alles inklusive, keine versteckten Kosten.

Mehr zu den verschiedenen Ausweisarten und wann welcher Pflicht ist, finden Sie auf unserer Seite Energieausweise für Wohngebäude.

Warum der billigste Energieausweis der teuerste sein kann

Lassen Sie mich das an einem echten Szenario aus Bremen durchrechnen.

Ausgangslage: Altbremer Haus in Findorff, Baujahr 1912. Zweischaliges Mauerwerk. 2018 wurde eine Einblasdämmung gemacht, 2020 neue Fenster im EG. Die Kellerdecke ist seit 2015 gedämmt. Die Gasheizung ist von 2019 (Brennwert).

Der Online-Ausweis (79 Euro): Der Eigentümer gibt die Daten ein. Bei “Außenwand” wählt er “Mauerwerk, vor 1978”. Der Algorithmus nimmt U-Wert 1,5. Die Einblasdämmung wird nicht abgefragt. Die EG-Fenster sind besser als die OG-Fenster — so eine Differenzierung gibt das Formular nicht her. Ergebnis: Klasse G, 228 kWh/m2a.

Der optimierte Bedarfsausweis (299 Euro): Ich erfasse die tatsächliche Bausubstanz. Außenwand mit Kerndämmung: U-Wert 0,55. EG-Fenster dreifach verglast: U-Wert 0,95. OG-Fenster Isolierverglasung: U-Wert 1,3. Kellerdecke gedämmt. Brennwert-Gastherme 2019. Ergebnis: Klasse E, 149 kWh/m2a.

Der Unterschied beim Verkaufspreis: Käufer sehen Klasse E und denken: “Gut, moderate Energiekosten, keine sofortige Sanierung nötig.” Bei Klasse G denken sie: “Worst Performing Building. Was kostet mich die Sanierung?”

Der Preisunterschied auf dem Bremer Markt liegt bei 20.000 bis 40.000 Euro. Für ein Haus in guter Findorff-Lage kann es noch mehr sein.

Sie haben 220 Euro mehr für den Ausweis bezahlt. Und 30.000 Euro mehr für Ihr Haus bekommen.

Fünf Praxis-Tipps für Bremer Hausverkäufer

Aus meiner Erfahrung seit 2018 mit tausenden Energieausweisen in Bremen und Umgebung kenne ich die Stellschrauben, die den Unterschied machen.

Tipp 1: Handeln Sie drei Monate vor dem Verkaufsstart. Nicht erst, wenn der Makler den Ausweis braucht. Mit Vorlauf haben Sie Zeit, vor der Vermarktung noch kleine Optimierungen durchzuführen. Die Einblasdämmung für 3.500 Euro braucht einen Termin beim Fachbetrieb, die Kellerdeckendämmung ein Wochenende.

Tipp 2: Sammeln Sie alle Rechnungen energetischer Sanierungen. Neue Fenster 2019? Einblasdämmung 2021? Heizungstausch 2023? Jede Rechnung ist bares Geld im Energieausweis. Ohne Nachweis muss ich konservativere Werte ansetzen.

Tipp 3: Prüfen Sie die Einblasdämmung. Wenn Sie ein Altbremer Haus mit zweischaligem Mauerwerk besitzen und keine Einblasdämmung haben: Lassen Sie ein Angebot machen. 3.000 bis 5.000 Euro Investition, 20.000 bis 30.000 Euro Effekt beim Verkaufspreis. Kein anderer Hebel hat dieses Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Tipp 4: Vergessen Sie nicht Geschossdecke und Keller. Die Dämmung der obersten Geschossdecke kostet 1.600 bis 4.000 Euro. Die Kellerdeckendämmung 1.500 bis 3.000 Euro. Zusammen können diese Maßnahmen eine weitere Effizienzklasse bringen. Die Geschossdeckendämmung ist bei Eigentümerwechsel ohnehin Nachrüstpflicht.

Tipp 5: Bedarfsausweis statt Verbrauchsausweis, wenn Sie die Wahl haben. Der Bedarfsausweis ist objektiver und lässt sich durch dokumentierte Sanierungen gezielt verbessern. Der Verbrauchsausweis hängt am Heizverhalten der Vorbesitzer. Hat Oma 24 Grad geheizt, sieht Ihr Haus schlecht aus — unabhängig von der Gebäudequalität. Für die meisten Altbremer Häuser (Bauantrag vor 1977, unter 5 Wohneinheiten, nicht auf Wärmeschutzverordnung 1977 saniert) ist der Bedarfsausweis ohnehin Pflicht.

Häufig gestellte Fragen

Welchen Energieausweis brauche ich für mein Altbremer Haus?

In den meisten Fällen den Bedarfsausweis. Altbremer Häuser haben ihren Bauantrag vor dem 1. November 1977. Wenn das Gebäude weniger als fünf Wohneinheiten hat und nicht nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurde, ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben (Paragraph 80 Abs. 4 GEG). Das betrifft den Großteil der Bremer Altbauten.

Was kostet ein Energieausweis in Bremen?

Die Spanne reicht von 49 Euro (Online-Billiganbieter, Verbrauchsausweis) bis 500 Euro (ausführliche Vor-Ort-Begehung mit Ingenieur). Bei mir zahlen Sie 299 Euro Festpreis für ein Einfamilienhaus, 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus. Darin enthalten: Best-Case-Optimierung, persönliche Beratung und Haftung meinerseits für die korrekten Daten.

Lohnt sich eine Einblasdämmung vor dem Hausverkauf in Bremen?

Ja, fast immer. Das Altbremer Haus mit zweischaligem Mauerwerk ist geradezu prädestiniert dafür. Für 3.000 bis 5.000 Euro Investition können Sie die Effizienzklasse im Energieausweis um zwei bis drei Stufen verbessern. Auf dem Bremer Immobilienmarkt macht das 20.000 bis 40.000 Euro beim Verkaufspreis aus. Es gibt kaum eine andere Maßnahme mit diesem Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Reicht ein alter Energieausweis für den Hausverkauf?

Formal ja, wenn er nicht älter als zehn Jahre ist und Sie seitdem keine größere Renovierung durchgeführt haben. Ökonomisch sollten Sie sich fragen: Bildet der alte Ausweis den aktuellen Zustand ab? Haben Sie seit der Ausstellung Fenster getauscht, gedämmt oder die Heizung erneuert? Dann verschenken Sie mit dem alten Ausweis eine bessere Effizienzklasse. Die 299 Euro für einen neuen Ausweis sind die beste Investition vor dem Verkauf.

Wie lange dauert die Erstellung eines Energieausweises in Bremen?

Bei mir in der Regel 24 Stunden nach Eingang aller Unterlagen. Wenn Rechnungen, Baupläne und Heizkostenabrechnungen vorliegen, geht es schnell. Planen Sie trotzdem genügend Vorlauf ein: Nicht für den Ausweis selbst, sondern für eventuelle Optimierungen vorher, die sich beim Verkaufspreis auszahlen.

Fazit: Der Energieausweis ist kein Kostenfaktor — er ist ein Verkaufsinstrument

Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Energieausweis liegt nicht im Papier. Er liegt im Verkaufspreis Ihres Hauses. In Bremen, mit seiner besonderen Altbausubstanz und dem zweischaligen Mauerwerk, ist dieser Unterschied besonders groß.

Wählen Sie Ihren Aussteller nicht nach dem günstigsten Preis. Wählen Sie ihn danach, wer Ihr Haus am besten kennt. Wer weiß, wo die Hebel liegen. Wer aus Klasse G eine Klasse E macht — nicht durch Schönrechnen, sondern durch korrekte Erfassung dessen, was tatsächlich da ist.

Hier können Sie Ihren Energieausweis direkt bestellen — Festpreis, persönliche Beratung, Best-Case-Optimierung inklusive.