Energieausweis für Gewerbeimmobilien und Mischgebäude: Was sich 2026 wirklich ändert

Ein Gebäude. Unten ein Laden. Oben drei Wohnungen. Die Frage klingt harmlos: Braucht dieses Objekt einen Energieausweis oder zwei?

Die Antwort kann 10.000 EUR kosten.

In meiner Arbeit mit Gewerbeimmobilien-Eigentümern und Hausverwaltungen sehe ich denselben Fehler immer wieder. Die Leute behandeln ihr Mischgebäude wie ein Wohnhaus. Sie bestellen einen einzigen Ausweis. Und merken erst beim Verkauf, dass er ungültig ist.

2026 wird das riskanter als je zuvor. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und neue Aushangpflichten erzeugen einen Regelungsdruck, der weit über den Wohnungsmarkt hinausgeht. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, was Sie als Eigentümer einer Gewerbeimmobilie oder eines Mischgebäudes wirklich wissen müssen.

Wann braucht ein Mischgebäude zwei Energieausweise?

Ein Mischgebäude braucht zwei separate Energieausweise, sobald die untergeordnete Nutzung mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. Das regelt § 106 GEG. Unter dieser Schwelle genügt ein einziger Ausweis nach der dominierenden Nutzung.

Klingt einfach. Ist es nicht.

Ein Bremer Altbau mit 1.200 m2 Gesamtfläche. Im Erdgeschoss eine Arztpraxis mit 150 m2. Das sind 12,5 Prozent. Diese 2,5 Prozentpunkte über der Schwelle bedeuten: zwei Ausweise, zwei getrennte Berechnungen, doppelte Kosten.

Und jetzt der entscheidende Punkt. Wer ein solches Gebäude mit nur einem Ausweis verkauft oder vermietet, hat einen ungültigen Energieausweis. Die Folgen: Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis zu 10.000 EUR. Im schlimmsten Fall Rückabwicklungsansprüche des Käufers.

Ich empfehle jedem Eigentümer eines gemischt genutzten Gebäudes: Prüfen Sie die Flächenverteilung. Lassen Sie sich nicht von der scheinbaren Einfachheit täuschen. Mehr zur grundlegenden Unterscheidung finden Sie auf unserer Seite zu Energieausweisen für Nichtwohngebäude.

Was ändert die neue EU-Effizienzskala für Gewerbegebäude?

Die EPBD führt bis Mai 2026 eine neue Effizienzskala von A bis G ein. Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten, Klasse G markiert die schlechtesten 15 Prozent. Ein Gebäude mit alter Klasse D kann in der neuen Skala plötzlich in Klasse G abrutschen.

Das ist kein kosmetisches Problem.

Für Nichtwohngebäude gelten künftig gebäudescharfe Sanierungspflichten — sogenannte MEPS (Minimum Energy Performance Standards). Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent aller Nichtwohngebäude saniert werden. Bis 2033 steigt die Quote auf 26 Prozent.

Stellen Sie sich das wie einen Stresstest vor. Die EU sortiert den gesamten Gebäudebestand neu. Und Ihr Bürogebäude, das vor zehn Jahren noch solide dastand, landet plötzlich auf der roten Liste.

Wer sein Gebäude in Klasse G wiederfindet, steht unter unmittelbarem Handlungsdruck. Kein Aufschub. Kein Wegschauen. Sanierung oder Wertverlust. Der aktuelle Energieausweis ist das Dokument, das darüber entscheidet, auf welcher Seite der Linie Sie stehen.

Welche Rolle spielt die Zonierung nach DIN V 18599?

Die Zonierung ist der technisch anspruchsvollste Teil eines Nichtwohngebäude-Ausweises. Jede Nutzungszone — Büro, Verkaufsfläche, Lager, Praxis — hat eigene Referenzwerte für Beleuchtung, Wärmelasten und Klimatisierung.

Bei Wohngebäuden rechnet man Verbrauchsdaten zusammen. Bei Nichtwohngebäuden reicht das nicht. Die Berechnung nach DIN V 18599 erfordert, dass jede Zone korrekt erfasst wird.

Es gibt Vereinfachungen. Nutzungszonen unter 1 Prozent der Gesamtfläche können der Hauptnutzung zugeschlagen werden. Bei ähnlichen internen Lasten gilt eine 3-Prozent-Schwelle. Bei gleicher Konditionierung sogar 5 Prozent.

Aber Vorsicht. Eine falsche Zonierung verschiebt die Referenzwerte des Primärenergiebedarfs. Ihr Gebäude erscheint auf dem Papier besser oder schlechter als es tatsächlich ist.

Aus meiner Erfahrung: Beauftragen Sie einen Aussteller, der nachweislich mit Nichtwohngebäuden arbeitet. Die DIN V 18599 ist eine völlig andere Welt als die Wohngebäude-Berechnung. Fehler werden teuer.

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Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was ist die richtige Wahl für Gewerbe?

Bei Nichtwohngebäuden besteht Wahlfreiheit. Doch der Markt hat 2026 klar entschieden: Der Bedarfsausweis ist der Goldstandard für professionell verwaltete Gewerbeimmobilien.

Der Verbrauchsausweis basiert auf gemessenen Verbräuchen der letzten 36 Monate. Er ist günstiger. Aber er bildet das Nutzerverhalten ab, nicht die Gebäudesubstanz. Ein sparsamer Mieter erzeugt gute Werte, die nichts über die tatsächliche Effizienz aussagen.

Der Bedarfsausweis analysiert das Gebäude technisch. Unabhängig vom Nutzerverhalten. Er liefert belastbare Daten für Investitionsentscheidungen, ESG-Ratings und Due-Diligence-Prozesse.

Institutionelle Mieter und Investoren akzeptieren bei Core-Objekten zunehmend nur noch Bedarfsausweise. Die Mehrkosten amortisieren sich durch schnellere Vermietung und bessere Ratings.

Dazu kommt ein Trend, der den Gewerbeimmobilienmarkt 2026 prägt: Green Leases. Börsennotierte Unternehmen, die unter die EU-Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) fallen, brauchen belastbare Gebäudedaten. Sie fordern vertraglich Energiedaten ein. Ohne Bedarfsausweis verlieren Sie den Zugang zu genau diesen bonitätsstarken Mietern.

Wann gilt die Aushangpflicht für Nichtwohngebäude?

Die Aushangpflicht greift bei behördlich genutzten Gebäuden ab 250 m2 mit Publikumsverkehr und bei privaten oder gewerblichen Gebäuden ab 500 m2 mit starkem Publikumsverkehr. Der Ausweis muss gut sichtbar im Eingangsbereich hängen.

Das betrifft Einzelhandel, Gastronomie, Hotels, Arztpraxen mit großer Fläche. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder bis zu 10.000 EUR (§ 108 GEG). Und ja, es wird kontrolliert.

Neu seit 2026: Die Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerungen. Bisher war der Energieausweis nur bei Neuabschlüssen relevant. Jetzt muss der Mieter auch bei einer Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags einen gültigen Ausweis einsehen können.

Denken Sie darüber nach, was das bedeutet. Ein Mietvertrag läuft fünf Jahre. Bei der Verlängerung brauchen Sie einen aktuellen Energieausweis. Der alte ist vielleicht abgelaufen. Sie brauchen einen neuen. Der Energieausweis ist keine einmalige Angelegenheit mehr. Er wird zur Daueraufgabe. Alle Details zu den Grundlagen bei Nichtwohngebäuden finden Sie in meinem Artikel Energieausweis: Was man bei Nichtwohngebäuden wissen muss.

Was kosten CO2-Emissionen gewerbliche Vermieter 2026?

Der CO2-Preis liegt 2026 im Korridor von 55 bis 65 EUR pro Tonne. Für Nichtwohngebäude gilt aktuell der pauschale 50/50-Split zwischen Mieter und Vermieter.

Das geplante Stufenmodell — analog zum Wohngebäude-Modell — ist weiterhin verzögert. Für Eigentümer schlecht sanierter Gewerbeimmobilien wächst der Kostendruck mit jedem Jahr.

Ein Rechenbeispiel. Ein Bürogebäude mit 2.000 m2 und hohem Gasverbrauch erzeugt rund 120 Tonnen CO2 jährlich. Bei 60 EUR pro Tonne sind das 7.200 EUR CO2-Kosten. Der Vermieter zahlt davon 3.600 EUR. Dieser Betrag steigt Jahr für Jahr.

Die gute Nachricht: Ein besserer Energieausweis — idealerweise ein Bedarfsausweis mit professioneller Zonierung — schafft die Datenbasis für gezielte Sanierung. Und Sanierung senkt die CO2-Kosten. Wer heute investiert, spart morgen. Wer wartet, zahlt doppelt: steigende CO2-Abgabe plus irgendwann die Sanierung.

Mein Praxis-Tipp: Was ich Gewerbeimmobilien-Eigentümern rate

Aus meiner Erfahrung seit 2018 als DIBt-registrierter Energieausweis-Aussteller sehe ich bei Nichtwohngebäuden drei Fehler, die immer wieder vorkommen.

Fehler 1: Die 10-Prozent-Regel ignorieren. Eigentümer von Mischgebäuden bestellen einen einzigen Ausweis, obwohl sie zwei bräuchten. Der Ausweis ist ungültig, das Bußgeld droht.

Fehler 2: Beim Verbrauchsausweis bleiben. Für ein Einfamilienhaus ist der Verbrauchsausweis oft ausreichend. Bei Gewerbe verschenken Sie damit Marktchancen. Institutionelle Mieter wollen Bedarfsausweise sehen.

Fehler 3: Die Gebäudeautomation vergessen. Seit Ende 2024 sind Nichtwohngebäude mit über 290 kW Heiz- oder Kühlleistung verpflichtet, ein Gebäudeautomationssystem einzubauen (§ 71a GEG). Wer das verpasst hat, riskiert Bußgelder bei der nächsten Inspektion. Die Schwelle sinkt voraussichtlich bis 2029 auf 70 kW.

Durch meine Best-Case-Optimierung sorge ich dafür, dass die Zonierung korrekt ist und Ihr Gebäude den bestmöglichen Energiekennwert erreicht. Das kann bei der Vermietung und beim Verkauf den entscheidenden Unterschied machen. Mehr zu den Kosten für Nichtwohngebäude-Ausweise erfahren Sie in meinem separaten Artikel.

Häufig gestellte Fragen

Braucht jedes Mischgebäude zwei Energieausweise?

Nein. Nur wenn die untergeordnete Nutzung mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche ausmacht (§ 106 GEG). Liegt der Gewerbeanteil unter 10 Prozent, genügt ein einziger Ausweis nach der dominierenden Nutzung. Aber: Prüfen Sie die Flächenverteilung genau. 2,5 Prozentpunkte über der Schwelle bedeuten bereits zwei getrennte Ausweise.

Was kostet ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude?

Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude gibt es ab 499 EUR Festpreis. Bedarfsausweise sind deutlich aufwendiger, weil die Zonierung nach DIN V 18599 eine Engineering-Leistung erfordert. Die Kosten hängen von Gebäudegröße und Komplexität der Nutzungszonen ab. Einfamilienhäuser kosten 299 EUR, Mehrfamilienhäuser 399 EUR.

Ab welcher Fläche gilt die Aushangpflicht?

Ab 250 m2 bei behördlicher Nutzung mit Publikumsverkehr, ab 500 m2 bei privater oder gewerblicher Nutzung mit starkem Publikumsverkehr. Der Energieausweis muss gut sichtbar im Eingangsbereich des Gebäudes angebracht sein. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern bis zu 10.000 EUR.

Was passiert, wenn mein Gebäude in die neue Klasse G fällt?

Klasse G in der neuen EU-Skala markiert die schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands. Für Nichtwohngebäude in Klasse G gelten ab 2030 Sanierungspflichten (MEPS). Das bedeutet: Sie müssen investieren, ob Sie wollen oder nicht. Wer jetzt handelt, hat mehr Spielraum bei der Planung und kann Fördermittel nutzen.

Gilt die Vorlagepflicht auch bei Mietvertragsverlängerungen?

Ja, seit 2026. Bisher musste der Energieausweis nur bei Neuabschlüssen vorgelegt werden. Jetzt gilt die Pflicht auch bei Verlängerungen bestehender Mietverträge. Das macht einen aktuellen, gültigen Energieausweis zur Daueraufgabe für jeden gewerblichen Vermieter.

Fazit

Der Energieausweis für Gewerbeimmobilien und Mischgebäude ist 2026 kein Verwaltungsdokument mehr. Er entscheidet über Marktfähigkeit, CO2-Kosten und Sanierungspflichten. Wer die Zonierung, die 10-Prozent-Regel und die neue EU-Skala ignoriert, riskiert ungültige Ausweise, Bußgelder und Wertverluste.

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