Auch für alte Häuser ist der Energieausweis Pflicht – doch die Erstellung birgt besondere Herausforderungen. Von unvollständigen Bauunterlagen über mehrfach sanierte Bauteile bis hin zu Denkmalschutz-Restriktionen: Ein Altbau-Energieausweis erfordert Fachwissen und eine sorgfältige Vorgehensweise. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, worauf es bei älteren Gebäuden ankommt und wie Sie Ihren Energiepass optimal gestalten.
Als Experte für Energieausweise in Bremen habe ich in den letzten Jahren hunderte Energieausweise für Altbauten erstellt – von charmanten Gründerzeitvillen in Schwachhausen bis zu den typischen Bremer Satteldachhäusern aus den 1960er Jahren. Die Erfahrung zeigt: Wer die Besonderheiten von Altimmobilien kennt, kann nicht nur einen rechtssicheren Ausweis erstellen, sondern auch das volle Potenzial für Sanierungsförderungen ausschöpfen.
Was gilt als “altes Haus”?
Ein “altes Haus” oder Altbau bezeichnet im Energieausweis-Kontext Gebäude, die vor 1979 errichtet wurden, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung (WSchV 1977). Diese Häuser weisen typischerweise keine oder nur unzureichende Wärmedämmung auf und besitzen eine wesentlich höhere Heizenergie-Bedarfswerte als moderne Neubauten.
| Bauzeitraum | Bezeichnung | Typische Merkmale | Durchschnittlicher Energiebedarf |
|---|---|---|---|
| Vor 1918 | Gründerzeit, Historisch | Massivmauerwerk (Ziegel/Naturstein), hohe Räume, Sprossenfenster | 250-450 kWh/m²a |
| 1919-1949 | Zwischenkriegszeit | Gemischte Bauweise, erste Dämmmaßnahmen | 200-350 kWh/m²a |
| 1950-1969 | Wirtschaftswunder | Schlackensteine, erste Fensterisolierung | 180-300 kWh/m²a |
| 1970-1978 | Frühe 70er | Beginn des Wärmeschutzes, aber noch lückenhaft | 150-250 kWh/m²a |
In Bremen begegne ich besonders häufig Häusern aus der Gründerzeit (Bremen-Mitte, Schwachhausen, Gete) und den typischen Siedlungshäusern der 1950er-60er Jahre (Huchting, Osterholz, Tenever). Diese Gebäude haben eines gemeinsam: Ohne Sanierung landen sie fast automatisch in Energieeffizienzklasse H oder G.
Welche Besonderheiten gibt es beim Altbau-Energieausweis?
Der Energieausweis für alte Häuser unterscheidet sich in drei zentralen Punkten: Best-Case-Annahmen bei unbekannten Bauteilen, die Berücksichtigung historischer Heizsysteme und der Umgang mit fehlenden oder lückenhaften Bauunterlagen.
Best-Case-Annahmen: Wenn Bauteile nicht prüfbar sind
Bei vielen Altbauten lassen sich Bauteile nicht zerstörungsfrei untersuchen – etwa die Dachdämmung unter einem historischen Schieferdach oder die Kelleraussenwände hinter alter Verblendung. Der Aussteller kann gemäß den Regeln der Technik pauschale Ansätze und Erfahrungswerte verwenden. In der Praxis bedeutet das: Bei plausiblen Hinweisen auf vorhandene Dämmung darf von günstigeren Werten ausgegangen werden als bei der schlechtesten Annahme.
Praxis-Tipp: Sammeln Sie vor dem Termin alle Handwerker-Rechnungen und Produktdatenblätter vergangener Sanierungen. Jeder Nachweis über vorhandene Dämmung kann das Ergebnis im Energieausweis deutlich verbessern — oft um eine oder mehrere Effizienzklassen.
Alte Heizungen: Ein Dilemma für den Energieausweis
Viele Altbauten haben noch Nachtspeicherheizungen, Ölheizungen oder alte Gas-Heizkessel, die weit über 20 Jahre alt sind. Diese Systeme beeinflussen den Energieausweis erheblich:
| Heizungstyp | Typisches Alter im Altbau | Auswirkung auf Energieklasse |
|---|---|---|
| Nachtspeicher (elektrisch) | 1970er-80er | Sehr schlecht, oft Klasse H |
| Ölheizung (Standardkessel) | Vor 2000 | Schlecht, meist Klasse G-H |
| Gas-Heizung (nicht-condensing) | Vor 1995 | Schlecht, Klasse F-G |
| Gas-Brennwert (modernisiert) | Ab 2000 | Mittel, Klasse D-E möglich |
Besonders problematisch: Elektrische Nachtspeicherheizungen. Im Bedarfsausweis wird Strom mit dem Primärenergiefaktor 1,8 bewertet — deutlich schlechter als Gas (1,1) oder Fernwärme (0,7). Hier lohnt sich fast immer ein Heizungstausch, der seit 2024 über KfW 458 mit 30-70 % gefördert wird.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis beim Altbau
Für alte Häuser gilt: Der Bedarfsausweis ist in den meisten Fällen die bessere Wahl, besonders bei Verkauf oder Vermietung. Warum? Der Verbrauchsausweis zeigt oft ein verzerrtes Bild, weil:
- Altbauten häufig unterbeheizt werden (niedriger Verbrauch, aber Unbehagen)
- Bewohner mit Holzöfen oder Elektroheizungen zusätzlich heizen (Verbrauch nicht erfasst)
- Unterschiedliche Nutzungsverhaltensmuster den Vergleich erschweren
Der Bedarfsausweis hingegen zeigt das theoretische Einsparpotenzial auf – wichtig für Käufer und Mieter, die wissen wollen, was bei einer Sanierung möglich ist.
Sie möchten wissen, welcher Ausweis für Ihren Altbau der richtige ist? Mein Energieausweis-Bedarfsausweis-oder-Verbrauchsausweis-Vergleich gibt Ihnen die Entscheidungshilfe.
Welche Herausforderungen bereiten Altbauten?
Die drei größten Herausforderungen beim Altbau-Energieausweis sind: fehlende oder unvollständige Baupläne, mehrfach und unsystematisch sanierte Bauteile sowie undokumentierte Hohlräume und Doppelungsschichten.
Fehlende Baupläne: Archäologie des Hausbaus
Viele Häuser aus den 1960er Jahren und früher haben keine vollständigen Bauunterlagen mehr. Die Herausforderung für den Energieberater: Er muss wie ein Detektiv vorgehen, um die tatsächlichen Bauteilaufbauten zu ermitteln.
Mögliche Vorgehensweisen:
- Sichtbefundung: Wo möglich, kleine Öffnungen in Bauteile (z.B. unter Dachfenstern, hinter Steckdosen) schaffen
- Bauakten-Recherche: Beim Stadtarchiv Bremen oder den Stadtbezirksämtern sind oft alte Bauanträge eingesehen werden
- Eigentümerbefragung: Wann wurde was saniert? Gibt es Handwerker-Rechnungen?
- Thermografie: Infrarotaufnahmen zeigen Schwachstellen und Dämmlücken
Mehrfachsanierungen: Das Patchwork-Problem
In meiner Bremer Praxis erlebe ich häufig Häuser, die “Stück für Stück” saniert wurden: Neue Fenster im Erdgeschoss (2010), alte Holzfenster im Obergeschoss (1970er), eine Dämmung im Giebel (1995), aber nicht an der Rückseite. Diese “Mischbestände” erschweren die Berechnung erheblich.
Hier ist eine präzise Erfassung aller Bauteile entscheidend. Jeder unterschiedlich behandelte Bauteil muss separat im Energieausweis erfasst werden – das macht die Erstellung aufwendiger, aber auch genauer.
Hohlräume und Doppelungsschichten
Altbauten haben oft Konstruktionen, die in modernen Gebäuden nicht mehr vorkommen:
- Luftschichten in zweischaligem Mauerwerk (Ziegel + Verblendung)
- Hohldecken (besonders in Gründerzeithäusern)
- Aufschüttungen auf Dachböden
Diese müssen im Energieausweis korrekt modelliert werden, da sie die Wärmeleitfähigkeit erheblich beeinflussen. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine 30cm dicke Hohlraumdecke aus den 1920ern hat einen völlig anderen U-Wert als eine massive Betondecke – was sich auf den Jahresheizbedarf auswirkt.
Wie lässt sich der Energieausweis für Altbauten optimieren?
Die Optimierung eines Altbau-Energieausweises zielt darauf ab, die tatsächliche bauliche Qualität möglichst vollständig abzubilden – ohne sich auf ungünstige Standardannahmen verlassen zu müssen. Das erfordert eine gute Vorbereitung.
Was lohnt sich vor der Ausstellung?
| Maßnahme | Kosten | Potenzielle Verbesserung |
|---|---|---|
| Dachdämmung nachrüsten | 8.000-15.000 € | 1-2 Energieklassen |
| Fenster erneuern | 10.000-20.000 € | 1 Energieklasse |
| Heizung auf Brennwert | 8.000-12.000 € | 1-2 Energieklassen |
| Kelleraussenwand dämmen | 5.000-10.000 € | Teil einer Klasse |
Wichtig: Nicht jede Sanierung muss vor dem Energieausweis erfolgen. Wenn eine Maßnahme bereits geplant ist, aber noch nicht umgesetzt, kann sie in bestimmten Fällen als “vorgesehen” im Ausweis vermerkt werden – mit entsprechendem Hinweis für potenzielle Käufer.
Dokumentation ist alles
Um Best-Case-Annahmen nutzen zu können, brauchen Sie Nachweise. Sammeln Sie vor dem Termin mit dem Energieberater:
- Handwerker-Rechnungen der letzten 20 Jahre
- Baubeschreibungen von Sanierungen
- Produktdatenblätter von Dämmstoffen und Fenstern
- Heizungsunterlagen (Typenschilder, Wartungsberichte)
- Thermografie-Aufnahmen (falls vorhanden)
Je mehr Unterlagen Sie haben, desto besser lässt sich Ihr Haus im Energieausweis darstellen.
Was bedeutet Denkmalschutz für den Energieausweis?
Denkmalgeschützte Gebäude unterliegen besonderen Regeln: Bestimmte energetische Anforderungen des GEG können nach § 105 GEG (Befreiungen) gelockert werden, wenn der Denkmalschutz berührt würde. Der Energieausweis selbst wird aber dennoch ausgestellt – es gibt keine generelle Befreiung.
Ausnahmen bei Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können folgende Regelungen gelten:
- Erhaltung von historischen Fenstern: Keine Pflicht zum Einbau von Doppel- oder Dreifachverglasung
- Fassadendämmung: Oft nicht zulässig bei sichtbarem Mauerwerk
- Dachdämmung: Muss mit denkmalpflegerischen Vorgaben abgestimmt werden
- Heizung: Moderne Systeme können eingebaut werden, sofern sie nicht sichtbar sind
Diese Ausnahmen führen dazu, dass Denkmalimmobilien oft schlechtere Energieklassen erreichen – was aber bei Käufern und Mietern, die den Charme alter Häuser suchen, akzeptiert wird.
Förderungen für Denkmalimmobilien
Gute Nachrichten: Für denkmalgeschützte Häuser gibt es zusätzliche Förderprogramme:
- KfW 261: Auch für Denkmäler nutzbar — mit dem Denkmal-EH-Standard gelten erleichterte Anforderungen
- BAFA BEG EM: Für Einzelmaßnahmen auch bei eingeschränkten Möglichkeiten (z.B. Innendämmung)
- Steuerliche Sonderabschreibung bei Sanierungen von Baudenkmälern (§ 7i EStG)
In Bremen sind besonders die Viertel Mitte, Östliche Vorstadt und Schwachhausen von Denkmalschutz betroffen. Als DIBt-registrierter Experte für Energieausweise kenne ich die Ansprechpartner in der Denkmalpflege und kann Ihnen helfen, die richtige Balance zwischen Denkmalschutz und Energieeffizienz zu finden.
Typische Altbau-Situationen in der Praxis
Situation 1: Unsanierter Gründerzeitbau mit Denkmalschutz
Typisch: Wohnhaus vor 1918, Ölheizung, Originalfenster, ungedämmtes Dach. Solche Gebäude erreichen oft Klasse G oder H.
Was möglich ist: Denkmalverträgliche Maßnahmen wie Innendämmung, spezielle Sprossenisoliergläser und Dachdämmung von innen können das Ergebnis deutlich verbessern. Auch ein Heizungstausch auf Wärmepumpe oder Fernwärme ist bei Denkmälern meist zulässig. Förderung über KfW 261 (Denkmal-EH) und BAFA BEG EM.
Situation 2: Teilsaniertes Nachkriegshaus
Typisch: Haus der 1960er-70er, teilweise neue Fenster, aber unklare Dämmsituation und alte Heizung.
Was der Experte tun kann: Vorhandene Sanierungen dokumentieren (Handwerker-Rechnungen), bei fehlenden Unterlagen Sichtöffnungen oder Erfahrungswerte nutzen. Jeder belegte Nachweis über Dämmung verbessert das Ergebnis.
Situation 3: Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus
Typisch: Gründerzeithaus mit mehreren Wohneinheiten, heterogenem Heizungsmix (z.B. Nachtspeicher in einigen Wohnungen) und denkmalgeschützter Fassade.
Besonderheit: Bei denkmalgeschützten MFH ist die Koordination aller Eigentümer entscheidend. Ein gemeinsamer Sanierungsfahrplan (iSFP) lohnt sich hier besonders. Innendämmung und Dachdämmung von innen sind die typischen Maßnahmen, wenn die Fassade nicht verändert werden darf.
Was sollten Altbau-Eigentümer beachten?
Als Eigentümer eines alten Hauses sollten Sie drei Dinge priorisieren: Rechtzeitige Dokumentation aller Sanierungsmaßnahmen, die Auswahl des richtigen Energieausweis-Typs und die Prüfung von Fördermöglichkeiten vor größeren Investitionen.
Checkliste vor dem Energieberater-Termin
- Alle Bauunterlagen und Handwerkerrechnungen der letzten 30 Jahre sammeln
- Heizungsunterlagen (Typenschild fotografieren) bereitlegen
- Zugang zu allen relevanten Bereichen sicherstellen (Keller, Dachboden, evtl. Zwischendecken)
- Thermografie-Aufnahmen prüfen (falls vorhanden)
- Wissenswertes über Vorbesitzer-Sanierungen notieren
Timing: Wann den Energieausweis erstellen?
| Situation | Empfohlener Zeitpunkt | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hausverkauf geplant | 3-6 Monate vor Exposé | Zeit für Optimierungsmaßnahmen |
| Vermietung bevorstehend | 4 Wochen vor Anzeige | Gültigkeit sofort gegeben |
| Sanierung geplant | Vor Baubeginn | iSFP sinnvoll, nicht nur EA |
| Keine konkreten Pläne | Jederzeit | Zum Festpreis, keine Eile |
Planen Sie eine Sanierung? Für Altbauten lohnt sich fast immer ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) statt nur eines Energieausweises. Der iSFP wird mit 50 % über BAFA gefördert und bringt zusätzlich einen 5 % Bonus bei der Umsetzung von Einzelmaßnahmen.
Häufige Fragen zum Energieausweis für alte Häuser
Bekomme ich überhaupt eine gute Energieklasse mit einem alten Haus?
Ja, auch alte Häuser können gute Energieklassen erreichen – allerdings erfordert das Sanierungsmaßnahmen. Ein ungedämmtes Haus mit alter Ölheizung wird typischerweise Klasse H erreichen. Mit umfassender Sanierung (Dämmung, neue Heizung, Fenster) sind bei Altbauten durchaus Klassen C oder D möglich. Denkmalgeschützte Gebäude haben andere Maßstäbe: Hier gilt oft bereits Klasse E oder F als gutes Ergebnis.
Was gilt bei Denkmalschutz?
Denkmalgeschützte Gebäude können Befreiungen nach § 105 GEG erhalten, müssen aber trotzdem einen Energieausweis führen. Die energetischen Anforderungen können gelockert werden, wenn Maßnahmen den Denkmalcharakter beeinträchtigen würden. Historische Fenster dürfen erhalten bleiben, Fassadendämmungen sind oft nicht zulässig. Gleichzeitig gibt es Förderprogramme (KfW 261 mit Denkmal-EH-Standard, BAFA BEG EM) und steuerliche Sonderabschreibungen (§ 7i EStG) für Baudenkmäler.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Energieausweis?
Das kommt auf den Zeitpunkt des Verkaufs oder der Vermietung an. Kurzfristig (Verkauf in den nächsten 6 Monaten) lohnt sich meist nur eine Heizungssanierung, da diese relativ schnell umgesetzt ist und große Effekte hat. Langfristig (Eigenwohnen oder Vermietung über Jahre) amortisieren sich fast alle Sanierungsmaßnahmen durch Energieeinsparungen und Wertsteigerung. Tipp: Lassen Sie sich vor größeren Investitionen einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen — dieser wird mit 50 % über BAFA gefördert.
Was kostet der Energieausweis für einen Altbau?
Der Energieausweis für ein Einfamilienhaus kostet pauschal 299 EUR, unabhängig vom Baujahr oder Sanierungszustand. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt der Preis 399 EUR. Der höhere Aufwand bei Altbauten (Recherche, Best-Case-Annahmen, komplexere Berechnung) ist in diesem Festpreis bereits enthalten. Für nicht bewohnte oder gewerblich genutzte Gebäude gibt es separate Preise.
Kann ich mit meinem Altbau von Klasse H auf Klasse B kommen?
Theoretisch ja, praktisch ist der Sprung von H auf B bei Altbauten extrem aufwendig. Klasse B (oder gar A+) erfordert einen Heizwärmebedarf unter 50 kWh/m²a – das bedeutet nahezu Passivhaus-Standard. Bei einem ungedämmten Altbau wären dafür massive Eingriffe nötig: Komplette Gebäudehülle dämmen, Passivhaus-Fenster, Wärmerückgewinnung, eventuell Wärmepumpe mit Erdsonde. Realistischer ist der Sprung auf Klasse D oder C durch Standard-Sanierungen.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite. Einen kompakten Überblick speziell für Altbauten finden Sie auf meiner Seite Energieausweis für altes Haus. Wenn Sie Ihren Altbau verkaufen möchten, lesen Sie auch: Energieausweis beim Hausverkauf.
Fazit: Der Energieausweis für Ihren Altbau
Alte Häuser stellen besondere Anforderungen an die Erstellung eines Energieausweises – aber diese Herausforderungen lassen sich mit Fachwissen und guter Vorbereitung meistern. Wer seine Bauunterlagen sammelt, Denkmalschutz-Regelungen berücksichtigt und Best-Case-Annahmen nutzt, bekommt einen Ausweis, der das tatsächliche Potenzial seines Hauses abbildet.
Als Ihr Experte für Energieausweise in Bremen kenne ich die typischen Bremer Altbauten – von der Gründerzeit-Villa bis zum Reihenhaus der 60er Jahre. Ich helfe Ihnen, den optimalen Energieausweis für Ihre Immobilie zu erstellen und identifiziere Fördermöglichkeiten für Ihre Sanierung.
Bereit für Ihren Altbau-Energieausweis? Zum Festpreis von 299 EUR für Einfamilienhäuser – inklusive Best-Case-Optimierung und persönlicher Beratung vor Ort in Bremen und Umgebung.