Energieausweis 2027: Bürokratieabbau versprochen, Bürokratieaufbau geliefert

Der Energieausweis 2027 wird aufwendiger und damit voraussichtlich teurer. Ab dem 1. Januar 2027 schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 31 Pflichtangaben vor, eine neue Rechennorm und neue Kennwerte. Nach unserer Einschätzung bringt Käufern in Bremen nur ein Teil davon echten Nutzen. Wer 2026 bestellt, bekommt einen Ausweis, der zehn Jahre gilt.

Versprochen war etwas anderes.

Das neue Gesetz sollte das umstrittene „Heizungsgesetz“ ablösen. Technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher sollte alles werden. So hat die Bundesregierung das Vorhaben beworben.

Beim Heizen stimmt das zum Teil. Beim Energieausweis passiert das Gegenteil.

Ich kümmere mich seit 2018 um Energieausweise in Bremen. Die meisten für Häuser, in denen ganz normale Menschen wohnen: Reihenhäuser in Findorff, Altbremer Häuser in der Neustadt, Siedlungshäuser in Huchting.

Und ich sage es klar: Was ab Januar kommt, ist für diese Eigentümer nicht gut.

Gleich sehen Sie, welche der 31 Pflichtangaben Ihnen als Käufer oder Verkäufer wirklich etwas sagen. Und welche nur Papier füllen, das Sie bezahlen.

Was ändert sich am Energieausweis ab dem 1. Januar 2027?

Ab 1. Januar 2027 gilt Artikel 2 des GModG. Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar, gerechnet wird nach DIN/TS 18599:2025-10, die Liste der Pflichtangaben wächst auf 31 Nummern. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H. Neue amtliche Muster für den Ausweis waren Anfang Oktober 2026 noch nicht veröffentlicht.

Das Gesetz wurde am 10. Juli 2026 beschlossen und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der Teil zum Energieausweis startet ohne Übergangsfrist am 1. Januar 2027.

Zwei Sätze aus dem neuen Gesetz sollten Sie kennen.

§ 79 Absatz 1 sagt, der Ausweis soll einen „überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen“. Und § 79 Absatz 2 sagt: „Der Energieausweis muss einfach und verständlich sein.“

Halten Sie diese beiden Sätze fest. Wir messen das Gesetz gleich an seinen eigenen Worten.

Dazu kommt ein Wechsel unter der Haube. Statt DIN V 18599:2018-09 gilt nur noch die DIN/TS 18599:2025-10. Primärenergiefaktoren ändern sich, Strom etwa von 1,8 auf 1,5.

Und die Fläche, auf die alle Kennwerte bezogen werden, wird neu definiert. Was das für Ihren Kennwert bedeutet, ist ein eigenes Thema. Hier geht es um die Frage, wem das alles nützt.

Den vollständigen Überblick über Stichtage und Regeln finden Sie in meinem Beitrag GModG beschlossen: Was das neue Gesetz für Hauseigentümer in Bremen bedeutet.

Welche der 31 Pflichtangaben nützen Käufern wirklich?

Von den 31 Pflichtangaben nach § 85 GModG helfen nach unserer Einschätzung 13 einem Käufer oder Mieter direkt beim Vergleich. Fünf betreffen ein bestehendes Bremer Wohnhaus gar nicht. Vier neue Angaben sind für Laien Datenfriedhof. Fast alles Nützliche stand schon im bisherigen Ausweis. Fast alles Neue hilft kaum.

Ich habe die Liste aus dem Bundesgesetzblatt Nummer für Nummer durchgesehen. Mit einer einzigen Frage: Hilft diese Angabe einem Menschen, der vor einem Haus in Walle steht und überlegt, ob er es kauft?

Die Bewertung in der rechten Spalte ist meine Einschätzung aus der Praxis. Die Angaben selbst stehen so im Gesetz, hier sinngemäß verkürzt.

Zählen Sie nach. Dreizehn Mal „Kern“.

Und jetzt der Punkt, der mich ärgert: Diese dreizehn Angaben standen sinngemäß schon im bisherigen Ausweis nach §§ 85 und 86 in der bis Ende 2026 geltenden Fassung. Baujahr, Heizungsbaujahr, Energieträger, Kennwert, Klasse, Registriernummer. Daran hat sich ein Käufer immer schon orientiert.

Neu sind für ein Bremer Bestandswohnhaus vor allem die Nummern 14, 23, 24, 25, 26 und 27. Also fast genau die Zeilen, die ich als Kontext oder Datenfriedhof eingestuft habe.

Eine Angabe ist dagegen aus der Liste verschwunden. Bisher musste im Ausweis stehen, ob der Eigentümer oder der Aussteller die Daten erhoben hat. In der neuen Liste nach § 85 finde ich diese Nummer nicht mehr.

Ausgerechnet die Information, wie belastbar die Datengrundlage ist.

Warum nennen wir vier neue Angaben Datenfriedhof?

Weil sie für Laien keine neue Information liefern. Die Megawattstunden in Nummer 23 sind der Kennwert mal Fläche. Die Nutzenergie in Nummer 25 ist ein Zwischenwert der Rechnung. Die Ja/Nein-Angabe zu externen Signalen sagt nichts über Kosten. Berechnet, geprüft und bezahlt werden müssen sie trotzdem.

Nehmen wir die Nummer 23. Primär- und Endenergie zusätzlich in Megawattstunden pro Jahr.

Der Ausweis zeigt den Endenergiebedarf ohnehin pro Quadratmeter. Die Fläche steht in Nummer 15. Wer die absolute Zahl will, multipliziert.

Das Gesetz verlangt also, dass dieselbe Information ein zweites Mal in anderer Einheit gedruckt wird.

Ein Taschenrechner hätte gereicht.

Nummer 25, die Nutzenergie, ist für Fachleute interessant. Sie beschreibt, wie viel Wärme die Räume brauchen, bevor die Heizung mit ihren Verlusten ins Spiel kommt. Für den Käufer eines Reihenhauses in Findorff ist sie ein dritter Kennwert neben zwei Kennwerten, die er schon kaum auseinanderhalten kann.

Nummer 26 fragt, ob das Gebäude „auf externe Signale reagieren und den Energieverbrauch anpassen“ kann. Gemeint ist Steuerung über Strompreise oder Netzsignale.

Bei einer Gastherme von 2014 lautet die ehrliche Antwort Nein. Bei einer Wärmepumpe mit passender Schnittstelle vielleicht Ja. Über den Zustand der Außenwand oder die Heizkosten sagt beides nichts.

Nummer 24 schließlich wiederholt bei einem Bestandshaus ohne eigene Solaranlage, was in Nummer 14 und 19 schon steht. Ohne Solaranlage auf dem Dach steht dort eben null.

Jede dieser Zeilen muss trotzdem jemand ermitteln, plausibilisieren und verantworten. Der Aussteller haftet für das, was er unterschreibt. Und Arbeitszeit, für die man haftet, ist nie billig.

Was bedeutet das konkret für ein Altbremer Haus?

Ein typisches Altbremer Haus mit zwei Wohnungen bekommt 2027 dieselben Kernwerte wie heute, dazu mehrere zusätzliche Zahlen. Die heikelste ist die Ja/Nein-Frage, ob die Heizkörper mit niedrigen Temperaturen auskommen. Seriös beantworten lässt sie sich nur mit Blick auf jeden Raum. Im Ausweis steht dann ein einziges Kästchen.

Nehmen wir ein Beispielhaus. Die Werte sind angenommen, so oder ähnlich sehe ich sie jede Woche.

Altbremer Haus in der Neustadt, gebaut um 1905, mit Hochparterre, Souterrain und ausgebautem Dachgeschoss. Zwei Wohnungen, schmale Parzelle, Holzbalkendecken. Gas-Brennwerttherme von 2014, gusseiserne Rippenheizkörper unter hohen Fenstern.

Für dieses Haus wollen Käufer seit jeher drei Dinge wissen: Wie schlecht ist der Kennwert, wie alt ist die Heizung, und was sollte man zuerst machen?

Das konnte der bisherige Ausweis beantworten. Das kann auch der neue.

Jetzt die zusätzliche Arbeit. Nehmen wir für das Beispiel einen Endenergiebedarf von 170 kWh pro m² und Jahr bei 175 m² Bezugsfläche an.

Die Primärenergie im Beispiel ist bewusst vereinfacht, ohne Hilfsenergie. Es geht um das Prinzip: Mehrere neue Zeilen sind Umrechnungen und Nullen.

Bleibt die Nummer 27. Das ist die eine neue Angabe, die wirklich interessant ist. Wer über eine Wärmepumpe nachdenkt, will genau das wissen: Reichen meine Heizkörper bei niedriger Vorlauftemperatur?

Aber diese Frage beantwortet man nicht im Vorbeigehen. Im Altbremer Haus hat das Erkerzimmer zur Straße eine ganz andere Heizlast als die Küche im Souterrain. Ehrlich geklärt wird das Raum für Raum, mit Heizlast und Heizkörperleistung.

Im Ausweis bleibt davon ein Kästchen. Ja oder Nein.

Entweder rechnet der Aussteller dafür stundenlang, dann zahlt das der Eigentümer. Oder er kreuzt pauschal an, dann hilft es dem Käufer nicht. Beides ist schlecht.

Die Modernisierungsempfehlungen wachsen ab 2027 zusätzlich: Jede Empfehlung braucht nach § 84 eine Schätzung der Einsparung und der Treibhausgase, dazu eine Beurteilung der Heiztemperaturen und der Restlebensdauer der Heizung. Das Gesetz spricht weiter von „kurz gefassten fachlichen Hinweisen“. Mit diesem Inhalt wird daraus nach unserer Einschätzung ein kleines Gutachten.

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Wer zahlt am Ende für den Mehraufwand?

Am Ende zahlt der Eigentümer, und über Kaufpreis oder Miete oft auch der Nächste. Der Normenkontrollrat erwartet einen deutlich höheren Umstellungsaufwand, als im Gesetzentwurf angesetzt. Der Entwurf rechnete für Software mit 190 Euro Mehrkosten je Büro. Eine amtliche Prognose, wie viel teurer Ausweise werden, gibt es nicht.

Fangen wir beim Staat selbst an.

Der Nationale Normenkontrollrat ist das unabhängige Gremium, das die Kostenfolgen neuer Gesetze des Bundes prüft. In seiner Stellungnahme Nr. 8108 vom 13. Mai 2026 zum Gesetzentwurf schreibt er, ihm lägen Hinweise vor, dass der Umstellungsaufwand für die neuen Berechnungsvorgaben, „u. a. für das Ausstellen der Energieausweise“, „deutlich höher ausfallen wird“.

Sein Gesamturteil über den Entwurf: „nicht praxistauglich“.

Und dann diese Zahl. Für die Anpassung der Ausweis-Software an die geänderten Rechenregeln setzte der Entwurf 380 Euro je Architektur- und Ingenieurbüro an, davon nur die Hälfte als echte Mehrkosten. Macht 190 Euro je Büro, hochgerechnet auf 125.700 Büros rund 24 Millionen Euro.

190 Euro. Im selben Zeitraum wechselt die Rechennorm auf DIN/TS 18599:2025-10, die Pflichtangaben wachsen auf 31, der Ausweis wird digital, und die amtlichen Muster gibt es noch gar nicht.

Ich halte das für weltfremd.

Die Kette ist einfach.

Software wird teurer und muss neu gelernt werden. Jede Berechnung dauert länger. Der Aussteller haftet für mehr Angaben.

Das alles landet im Preis des Ausweises. Den Ausweis bezahlt der Eigentümer, wenn er verkauft, vermietet oder einen Mietvertrag verlängert, denn ab 2027 ist auch die Verlängerung ein eigener Anlass.

Fair bleibt fair: Ein Posten fällt weg. Das informatorische Beratungsgespräch zum Energieausweis nach dem Kauf eines Wohngebäudes entfällt, der Normenkontrollrat beziffert die Entlastung auf rund 28,1 Millionen Euro im Jahr. Gegen den Mehraufwand bei jedem einzelnen neuen Ausweis ist das aber ein schmaler Trost.

In der Fachdiskussion sehen das selbst Befürworter nüchtern. Unter dem LinkedIn-Beitrag von Lars Klitzke (Hochschule Zittau/Görlitz) vom 14. Juli 2026 zum neuen Ausweis schrieb Martin Bach, das werde „eine spannende (und kostentreibende) Umstellung“.

Klitzkes Antwort: „dies wird wohl so werden“. Dafür, so Klitzke, würden die aussagekräftigen Informationen gestärkt. Genau darüber lässt sich streiten, siehe meine Tabelle oben.

Stefan Fenster brachte es im selben Thread sinngemäß auf den Punkt: wieder ein kleiner Posten, der etwas akademisch besser macht und mehr kostet. Und am Ende muss es einer bezahlen, ob er es braucht oder nicht.

Genau so ist es.

Auch der Verwalterverband VDIV schrieb in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf, der Verwaltungsaufwand werde „deutlich zunehmen, auch wenn einzelne bisherige Vorgaben entfallen“. Energieausweise nennt er dabei ausdrücklich.

Wie viel teurer es wird, kann heute niemand seriös sagen. Es gibt keine amtliche Prognose.

Wir rechnen damit, dass der Aufwand und damit die Preise am Markt steigen. Wer Ihnen eine genaue Prozentzahl nennt, rät.

Warum ist dieser Weg falsch?

Weil Fachleute, Zeit und Geld knapp sind. Jede Stunde, die ein Fachmann mit Nutzenergie und Megawattstunden für einen Ausweis verbringt, fehlt bei echten Sanierungen. Ein dickerer Ausweis dämmt kein Dach und tauscht keine Heizung. Bauen und Wohnen werden teurer, der Nutzen für Eigentümer wächst nicht im selben Maß.

Ich will fair sein. Vieles davon kommt aus Brüssel.

Die erweiterten Empfehlungen und viele neue Angaben stehen bereits in Artikel 19 und Anhang V der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275. Der Normenkontrollrat sah keine Übererfüllung, sondern eine Umsetzung eins zu eins. Wer über „deutsche Bürokratie“ schimpft, muss das wissen.

Aber Berlin hat die Ausgestaltung und den Zeitplan gewählt.

Ein Stichtag ohne Übergangsfrist. Anfang Oktober 2026 noch keine amtlichen Muster. Software-Hersteller, die nach unserem Stand alle auf dieselbe Bekanntmachung warten.

Und der Normenkontrollrat kritisierte, Ländern und Verbänden seien für ihre Stellungnahmen „vier Tage“ geblieben.

So entsteht kein einfaches Gesetz.

Das eigentliche Problem ist größer als ein Formular. Aus meiner Sicht wird viel zu wenig saniert, und die Fachleute dafür sind knapp.

Auf der Energieeffizienz-Expertenliste stehen rund 22.800 Fachleute. Jede dieser Fachkräfte hat einen Tag mit acht Stunden.

Verbringt sie diese Stunden mit Ja/Nein-Kästchen und doppelten Einheiten, fehlen sie bei der Heizungsplanung, bei der Dämmung des Daches, beim Fenstertausch. Dort, wo wirklich Energie gespart wird.

Ein Energieausweis spart keine einzige Kilowattstunde. Er beschreibt nur. Und eine Beschreibung, die niemand mehr versteht, beschreibt am Ende gar nichts.

Das Gesetz sagt selbst, der Ausweis müsse „einfach und verständlich“ sein und einen „überschlägigen Vergleich“ ermöglichen. Mit 31 Pflichtangaben, drei verschiedenen Energiekennwerten und Megawattstunden verfehlt es diesen eigenen Anspruch.

Was würden wir anders machen?

Wir würden den Ausweis auf die Werte zuschneiden, die Käufer wirklich vergleichen: Klasse, Endenergie, Baujahr von Haus und Heizung, Energieträger und drei klare Empfehlungen. Alles Weitere nur auf Wunsch. Muster und Software müssten Monate vor dem Stichtag fertig sein. Und Deutschland sollte sich in Brüssel für Vereinfachung einsetzen.

Kritik ohne Vorschlag ist billig. Deshalb hier unsere fünf Vorschläge, gegen Regeln, nicht gegen Personen.

Erstens: eine kurze Seite für den Käufer. Klasse, Endenergie, Baujahr, Heizungsbaujahr, Energieträger. Das passt auf eine Seite, und jeder Mensch kann es lesen.

Zweitens: Zusatzangaben wie Nutzenergie, Megawattstunden oder Netzsignale freiwillig machen. Wer sie braucht, etwa eine Bank oder ein Fondsverwalter, kann sie bestellen und bezahlen. Wer ein Reihenhaus in Gröpelingen verkauft, nicht.

Drittens: keine Gutachtenfragen im Ja/Nein-Format. Ob Heizkörper für eine Wärmepumpe reichen, gehört in eine echte Beratung, zum Beispiel in einen individuellen Sanierungsfahrplan. Dort ist Zeit dafür, und dort wird sie bezahlt.

Viertens: Muster, Datenformat und Rechenregeln mindestens sechs Monate vor dem Stichtag veröffentlichen. Sonst arbeitet am 2. Januar ein ganzer Berufsstand mit Werkzeugen, die noch niemand prüfen konnte.

Fünftens: Der Normenkontrollrat selbst hat empfohlen, sich bei einer reinen EU-Umsetzung für eine Änderung der Richtlinie einzusetzen. Diese Empfehlung würden wir ernst nehmen. Der beste Bürokratieabbau ist der, der gar nicht erst ins Gesetz kommt.

Bis dahin treten wir für unsere Kunden ein, wo wir können. Und an einer Stelle können wir heute schon viel tun.

Lohnt es sich, den Energieausweis noch 2026 zu bestellen?

Ja, wenn Sie in den nächsten Jahren verkaufen, vermieten oder einen Mietvertrag verlängern. Ein bis 31. Dezember 2026 ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre und braucht die neuen Angaben nicht. Das gilt für den Ausweis selbst, Pflichten am Gebäude bleiben davon unberührt. Ein Countdown ist das nicht, eine vernünftige Entscheidung schon.

Die Rechtslage ist eindeutig. Nach § 79 GModG bleiben Energieausweise zehn Jahre gültig. Das neue Recht schafft keine Pflicht, einen korrekt ausgestellten Ausweis vorzeitig auszutauschen.

Ein Bedarfsausweis vom November 2026 gilt also bis November 2036.

Mehr zur Laufzeit lesen Sie in meinem Beitrag Wie lange ist der Energieausweis beim Wohngebäude gültig?.

Jetzt der ehrliche Teil.

Der Ausweis von 2026 erspart Ihnen den Mehraufwand des neuen Ausweisrechts. Mehr nicht.

Er befreit nicht von Pflichten am Gebäude. Bei Nichtwohngebäuden etwa gelten die Renovierungsanforderungen nach §§ 40 und 41 GModG unabhängig davon, wann der Ausweis ausgestellt wurde.

Wann lohnt sich das konkret? Drei typische Fälle aus Bremen:

Und welchen Ausweis? Für Energieausweise für Wohngebäude empfehle ich ausschließlich den Bedarfsausweis. Er bewertet das Haus, nicht das Heizverhalten der Vorbewohner.

Warum das gerade bei Bremer Altbauten zählt, erkläre ich im Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist besser?.

Die Preise sind heute fest und für beide Ausweisarten gleich: 299 EUR für ein Einfamilienhaus, 399 EUR für ein Haus ab zwei Wohnungen. Ein Altbremer Haus mit Einliegerwohnung ist dabei ein Mehrfamilienhaus.

Wie läuft die Bestellung ohne Termin am Haus?

Komplett aus der Ferne. Sie schicken Fotos und Unterlagen oder klären die Angaben am Telefon. Ich prüfe alles im Rahmen der Best-Case-Optimierung, unser DIBt-registrierter Partner-Aussteller stellt den Ausweis aus. Nach vollständigen Angaben haben Sie ihn innerhalb von 24 Stunden, digital in Ihrem Postfach.

Gerade bei alten Bremer Häusern fehlen oft Pläne. Das ist kein Hindernis. Fotos, ein paar Maße und ein strukturiertes Telefonat klären die meisten offenen Punkte.

Drei Tipps aus meiner Praxis, damit es schnell geht.

Praxistipp 1: Fotografieren Sie das Typenschild Ihrer Heizung. Baujahr und Typ des Wärmeerzeugers sind Pflichtangaben, und das Typenschild beantwortet beides in einem Bild. Bei Fernwärme reicht ein Foto der Übergabestation.

Praxistipp 2: Sammeln Sie Modernisierungsjahre statt perfekter Pläne. Neue Fenster, eine gedämmte oberste Geschossdecke, ein erneuertes Dach. Eine Rechnung oder eine Jahreszahl hilft der Berechnung mehr als ein vergilbter Grundriss von 1905.

Praxistipp 3: Sagen Sie früh, wie jede Etage genutzt wird. Ein Souterrain mit Büro oder eine vermietete Einliegerwohnung verändern die Einordnung. Wer das am Anfang sagt, bekommt den Ausweis schneller.

Fragen klären Sie direkt mit mir unter 0421 6689 4123.

Was ist jetzt der richtige nächste Schritt?

Prüfen Sie, ob Sie einen gültigen Ausweis haben und was Sie in den nächsten Jahren vorhaben. Steht Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung an, bestellen Sie noch 2026 einen Bedarfsausweis. Er gilt zehn Jahre und bleibt bei dem, was Käufer wirklich brauchen: klaren Kennwerten statt Datenfriedhof.

Bürokratieabbau war versprochen. Beim Energieausweis kommt das Gegenteil.

Wir können das Gesetz nicht ändern. Aber wir können dafür sorgen, dass unsere Kunden in Bremen nicht mehr zahlen als nötig.

Energieausweis bestellen, Festpreis, Lieferung in 24 Stunden nach vollständigen Angaben.

Das Video zum Artikel

5:50 Video · Eigentümer, Käufer und Vermieter in Bremen

Energieausweis 2027: teurer statt einfacher

Bürokratieabbau versprochen, Bürokratieaufbau geliefert: 31 Pflichtangaben machen den Energieausweis ab 2027 aufwendiger. Wer 2026 bestellt, hat zehn Jahre Ruhe. Video ansehen →