“Energieausweis wird nachgereicht” – diese Formulierung sehen Käufer und Mieter täglich in Immobilienanzeigen. Doch nur bei der Vermietung ist sie rechtlich zulässig. Beim Verkauf drohen Bußgelder bis 10.000 EUR.
Als Experte für Energieausweise mit langjähriger Erfahrung in Bremen und Umgebung begleite ich wöchentlich Verkäufer, die diese scheinbar harmlose Formulierung für teuer halten. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die rechtlichen Feinheiten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und zeige, wie Sie wirklich rechtssicher agieren.
Was bedeutet “Energieausweis wird nachgereicht” überhaupt?
Die Formulierung “Energieausweis wird nachgereicht” suggeriert, dass der Energieausweis zwar noch nicht vorliegt, aber in Kürze verfügbar sein wird. Das Problem: Der Gesetzgeber kennt für den Verkaufsfall keine Nachreichungsfrist. Die Vorlagepflicht ist sofortig.
| Situation | Was “nachgereicht” bedeutet | Rechtliche Konsequenz |
|---|---|---|
| Hausverkauf | Ausweis liegt nicht vor | Ordnungswidrigkeit ab Besichtigung |
| Vermietung | Ausweis liegt nicht vor | Zulässig – „unverzüglich” nach Überlassung |
| Gewerbeimmobilie | Ausweis liegt nicht vor | Je nach Vertragsart: Verkauf = sofort, Vermietung = nachgereicht |
Wichtiger Hinweis: Die Unterscheidung zwischen Verkauf und Vermietung ist entscheidend. Wer beim Verkauf mit “nachgereicht” arbeitet, begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Was sagt das GEG zu “Energieausweis wird nachgereicht”?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 108 Abs. 1 und 2 die Bußgeldvorschriften für fehlende Energieausweise:
| Ordnungswidrigkeit | Max. Bußgeld | Betroffene |
|---|---|---|
| Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt (Verkauf) | bis 10.000 EUR | Verkäufer, Makler |
| Energieausweis bei Überlassung nicht vorgelegt (Vermietung) | bis 10.000 EUR | Vermieter, Makler |
| Energieausweis nicht unverzüglich nach Überlassung vorgelegt (Vermietung) | bis 10.000 EUR | Vermieter |
| Pflichtangaben in Anzeige fehlen | bis 10.000 EUR | Makler, Inserent |
Der entscheidende Unterschied: Bei der Vermietung erlaubt § 80 Abs. 5 GEG ausdrücklich die Vorlage “bei Überlassung oder unverzüglich danach”. Beim Verkauf fehlt diese Nachfrist – die Vorlage muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen.
Praxis-Tipp von Stephan: Erst den Energieausweis erstellen lassen, dann die Anzeige schalten. Die 24 Stunden für einen Verbrauchsausweis sind schneller vorbei, als ein Bußgeldbescheid bearbeitet wird. Nutzen Sie meinen Energieausweis-Rechner für ein sofortiges Festpreis-Angebot.
Darf ich “Energieausweis wird nachgereicht” beim Verkauf schreiben?
Nein. Beim Verkauf ist diese Formulierung nicht zulässig. Sie täuscht Käufer über die Rechtslage hinweg und führt zu Bußgeldverfahren.
Warum ist das Verbot so strikt?
Pflichtangaben in der Anzeige: Nach § 87 GEG müssen bereits im Inserat der Energiekennwert, die Effizienzklasse, das Baujahr und der Hauptenergieträger angegeben werden.
Vorlagepflicht bei Besichtigung: § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG schreibt vor, dass der Energieausweis “spätestens bei der Besichtigung” vorzulegen ist.
Keine Verzichtsmöglichkeit: Selbst wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, auf den Energieausweis zu verzichten – der Verstoß bleibt besteht.
Was passiert bei “Nachreichung” beim Verkauf?
| Zeitpunkt | Verstoß | Bußgeld-Risiko |
|---|---|---|
| Anzeige schalten ohne Pflichtangaben | § 87 GEG | bis 10.000 EUR |
| Besichtigung ohne Energieausweis | § 80 Abs. 4 GEG | bis 10.000 EUR |
| Notartermin ohne vorherige Vorlage | § 80 Abs. 4 GEG | bis 10.000 EUR |
| Übergabe ohne Kopie | § 80 Abs. 4 Satz 5 GEG | bis 10.000 EUR |
Wie lange habe ich Zeit, den Energieausweis nachzureichen?
Beim Verkauf: Keine Zeit – sofortige Vorlagepflicht
Beim Verkauf gibt es keine Nachreichungsfrist. Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen.
Bei der Vermietung: Max. 3 Monate nach Überlassung
Bei der Vermietung sieht das Gesetz eine Übergangsfrist vor:
- Vorlage bei Überlassung: Ideal — keine Probleme
- Vorlage kurz nach Überlassung: Zulässig — „unverzüglich” im Sinne des Gesetzes
- Vorlage nach mehreren Wochen ohne Grund: Problematisch — „unverzüglich” bedeutet „ohne schuldhaftes Zögern”
- Dauerhafte Nichtvorlage: Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 10.000 EUR
| Transaktion | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Verkauf | Sofort (bei Besichtigung) | § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG |
| Vermietung | Bei Überlassung oder danach | § 80 Abs. 5 GEG |
| Vermietung – Frist | „Unverzüglich” (ohne schuldhaftes Zögern) | § 80 GEG |
Welche Gefahren drohen Verkäufern und Vermietern?
Gefahr 1: Bußgeldbescheid vom Landkreis
Die örtliche Ordnungsbehörde kann bei Verstößen Bußgelder bis 10.000 EUR verhängen. Verfahren werden häufig durch Beschwerden ausgelöst.
Gefahr 2: Abmahnung durch Wettbewerbsverbände
Immobilienmakler sind besonders gefährdet. Eine Anzeige mit „Energieausweis wird nachgereicht” beim Verkauf kann zu einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung führen — mit entsprechenden Anwalts- und Verfahrenskosten.
Gefahr 3: Schadensersatzansprüche des Käufers
Wenn der Energieausweis erst nach dem Kaufvertrag vorgelegt wird und schlechtere Werte zeigt, kann der Käufer Schadensersatz geltend machen.
Gefahr 4: Verzögerung des Verkaufsprozesses
Viele Notare verlangen inzwischen vorab eine Kopie des Energieausweises. Ohne Ausweis verzögert sich der Notartermin – und potenzielle Käufer springen ab. Was genau beim Energieausweis beim Notar passiert, erkläre ich in einem eigenen Artikel.
Tipps für Immobilienmakler: Rechtssichere Formulierungen
Als Makler sind Sie gleichermaßen haftbar wie der Eigentümer. Hier sind rechtssichere Alternativen:
| Situation | Rechtssichere Formulierung |
|---|---|
| Energieausweis liegt vor | ”Energieausweis vorhanden – Kennwert: XXX kWh/(m²·a), Klasse Y” |
| Verbrauchsausweis in Erstellung | ”Energieausweis wird erstellt – Besichtigung erst ab [Datum]“ |
| Kein Energieausweis bei Anzeige | ”Besichtigung erst nach Vorlage des Energieausweises möglich” |
| Bei Vermietung | ”Energieausweis wird bei Überlassung vorgelegt” |
Formulierungen, die Sie vermeiden sollten
❌ “Energieausweis wird nachgereicht” (beim Verkauf)
❌ “Energieausweis folgt in Kürze”
❌ “Energieausweis auf Anfrage”
❌ “Energieausweis wird beim Notar vorgelegt”
❌ “Energieausweis nicht erforderlich” (ohne Begründung)
FAQ: Häufige Fragen zur “Nachreichung”
Darf ich “nachgereicht” in die Immobilienanzeige schreiben?
Beim Verkauf: Nein. Die Formulierung ist beim Verkauf nicht zulässig und führt zu Bußgeldern. Bei der Vermietung ist sie zulässig, solange der Ausweis unverzüglich nach Überlassung vorgelegt wird.
Wie lange habe ich Zeit, den Energieausweis nachzureichen?
Beim Verkauf gibt es keine Nachreichungsfrist — der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bei der Vermietung muss die Vorlage „unverzüglich” nach Überlassung erfolgen, also ohne schuldhaftes Zögern.
Was passiert, wenn der Käufer den Energieausweis nicht möchte?
Auch wenn der Käufer verzichtet, bleibt die Vorlagepflicht bestehen. Die Regelung im GEG ist öffentlich-rechtlich – ein privatrechtlicher Verzicht schützt nicht vor Bußgeldern.
Kann ich das Haus ohne Energieausweis verkaufen?
Der Kaufvertrag ist ohne Energieausweis rechtsgültig – aber Sie begehen eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 EUR betragen.
Was ist, wenn ich den Energieausweis verloren habe?
Sie können beim ursprünglichen Aussteller eine Kopie anfordern oder einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Die Pflicht entfällt nicht durch Verlust.
Kann ich den Notartermin verschieben, wenn der Energieausweis fehlt?
Ja, das ist die sicherste Option. Ein verschobener Termin ist günstiger als ein Bußgeldbescheid.
Wer kontrolliert, ob der Energieausweis vorliegt?
Die örtlichen Ordnungsbehörden (Landratsamt oder Bezirksverwaltung) sind zuständig. Kontrollen erfolgen aufgrund von Beschwerden, Stichproben oder Hinweisen von Wettbewerbsverbänden. Mehr dazu erfahren Sie in meinem Artikel Wer kontrolliert den Energieausweis?.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, lesen Sie auch meinen umfassenden Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Fazit: Verzichten Sie auf “nachgereicht” beim Verkauf
Die Formulierung “Energieausweis wird nachgereicht” ist beim Immobilienverkauf rechtlich nicht zulässig und kann Bußgelder bis 10.000 EUR nach sich ziehen. Beim Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen – ohne Ausnahme.
Nur bei der Vermietung ist eine Nachreichung „unverzüglich” nach Überlassung rechtlich zulässig.
Mein Rat als Experte für Energieausweise: Planen Sie den Energieausweis frühzeitig ein. Ein Verbrauchsausweis ist bei vorliegenden Heizkostenabrechnungen innerhalb von 24 Stunden erstellt – ab 299 EUR zum Festpreis (EFH), 399 EUR (MFH), 499 EUR (Gewerbe). Durch meine Best-Case-Optimierung sorge ich dafür, dass Ihr Energieausweis das volle Potenzial Ihrer Immobilie zeigt – ein echtes Verkaufsargument.
→ Energieausweis zum Festpreis berechnen
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